長期趨勢法(ppt)
長期趨勢法
目的和要求：掌握簡易平均趨勢法、移動平均趨勢法和季節(jié)指數(shù)趨勢法。
內(nèi)容：長期趨勢法的概念與理論依據(jù)、特征及適用范圍；簡易平均趨勢法、移動平均趨勢法和季節(jié)指數(shù)趨勢法的應用。
重點與難點：簡易平均趨勢法、移動平均趨勢法和季節(jié)指數(shù)趨勢法的應用。

6.1·基本原理
6.1.1　概念
　　長期趨勢法又稱外推法、延伸法等，是指依據(jù)某類房地產(chǎn)價格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時間順序排列成時間序列，運用一定的數(shù)學方法，預測其價格的變化趨勢，從而進行類推或延伸，作出對這類房地產(chǎn)價格在估價時點的推測與判斷，估算出這類房地產(chǎn)的價格的方法。　
　　

6.1.2　理論依據(jù)
　　

6.1.3　特點
估價結果具有預測性；
依據(jù)時間序列排列的房地產(chǎn)價格不存在單一的規(guī)律性；
趨勢法不考慮價格變動的因果關系。
6.1.4　適用前提和范圍
前提：是否具有長期的、足夠的真實的房地產(chǎn)價格資料和數(shù)據(jù)。
適用范圍： 　　兩宗或兩宗以上房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢或潛力的比較； 　　只要具備足夠的和真實的歷史數(shù)據(jù)，都可運用這一方法。
6.1.5　長期趨勢法的評價
1）優(yōu)點：
適用范圍廣；
避免爭論；
估價成本較低；
所需資料較易獲?。?
可以撇開價格變動的因果關系。

2）缺點：
忽視價格變化的因果關系，估價結果具有預測性；
房地產(chǎn)市場不完善的地區(qū)無法使用這一方法；
估價結果準確程度取決于價格數(shù)據(jù)選取的時間；
準確性易受認為因素影響。
6.2　簡易平均趨勢法
6.2.1　算術平均法
1）估價公式
2）基本形式
3）具體應用
6.2.2　幾何平均法
1）估價公式
2）基本形式
3）具體應用
6.2.3　加權平均法
1）估價公式
2）權數(shù)的確定
3）具體應用
6.3　移動平均趨勢法
6.3.1　簡單移動平均法

例.某住宅商品房在2002年1-12月份的單方價格如表，用一次簡單移動平均法估算2003年1月份該商品房的價格。移動期取3個月和5個月。
　估價過程為：
1）計算移動平均值。

2）計算各期的趨勢變動值。
3）計算2003年該商品房的價格。
　方法一：在每月趨勢變動值變化不大，即比較平穩(wěn)時，可以采用最后一年的趨勢變動值進行計算。
　方案A＝2223.3+6.6×2＝2236.5（元/m2）
　方案B＝2212+12×3＝2248（元/m2）

　方法二：在各期之間的趨勢變動值差別較大時，須先計算趨勢變動值的平均值，即將趨勢平均值再進行一次移動平均，據(jù)以確定待估對象的價格。
　方案A＝2223.3+12.2×2＝2247.7（元/m2）
　方案B＝2212+4.4×3＝2225.5（元/m2）

6.3.1　加權移動平均法
例.某住宅商品房在2002年1-12月份的單方價格如表，分別用一次簡單移動平均法和加權移動平均法估算2003年1月份的商品房的價格。移動期取3個月，由遠至近各期權數(shù)為1，2，3。估價過程為：

1）計算各期的加權平均值。
2）計算趨勢變動值。
3）計算趨勢變動平均值。
4）估算商品房2003年1月份的價格。
　3273.3+10×2＝3293.3（元/m2）
或3273.3+7.5×2＝3288.3（元/m2）

6.4　季節(jié)指數(shù)趨勢法
6.4.1　季節(jié)指數(shù)趨勢法概述
1）估價公式
2）基本特征
3）操作步驟

計算移動平均值：移動期取12個月。
計算中心化的移動平均值：相鄰兩個移動平均值相加除以2。
計算各月季節(jié)指數(shù)：各月的實際價格與中心化的移動平均值之比。
計算季節(jié)指數(shù)平均值，并進行修正。
建立季節(jié)指數(shù)趨勢法數(shù)學模型估價。

6.4.2　季節(jié)指數(shù)趨勢法應用實例

?。对路莸闹行幕苿悠骄禐?087.5，即a＝3087.5；
　6月份的中心化移動平均值與5月份的之差為b＝3087.5-3058.35＝29.15；
　2006年1月份與2005年6月份相差7個月，一月份的平均季節(jié)指數(shù)為90％；
　因此，2006年1月份房地產(chǎn)的單方價格為（3087.5+29.15×7）×90％＝2964.40 （元/m2）
2006年2月份為（3087.5+29.15×8）×93.25％ 

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