房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下項(xiàng)目投資決策兼并收購(gòu)及拿地能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、兼并收購(gòu)
拿地能力與優(yōu)質(zhì)土地獲取實(shí)操培訓(xùn)課綱
【課程背景】：阿基米德說(shuō)：“給我一個(gè)支點(diǎn)，我就能撬動(dòng)地球”。地方政府說(shuō)，給我棚改資金，我也能撬動(dòng)樓市。20強(qiáng)標(biāo)桿企業(yè)說(shuō)：給“它”一個(gè)支點(diǎn)，它將撬動(dòng)三四線城市住房市場(chǎng)！
過(guò)去，二三四線城市去庫(kù)存只要做好兩件事：一是減供應(yīng)，二是漲房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在，還要再加一條：“增需求”。
2018年李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》提到的“提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量”，今年再進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。
一二線城市周邊的新衛(wèi)星城鎮(zhèn)、三四五線城市，特別是棚改城市，今年仍將是房企增長(zhǎng)的最強(qiáng)引擎。商品房銷售增速與城市化率提高變化節(jié)奏協(xié)調(diào)一致，與房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期拿地目標(biāo)一致！
2018，在“調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”的大趨勢(shì)下，房企要想實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和高速增長(zhǎng)，還是得主攻三四線！二三四線城市的地拿對(duì)了，地產(chǎn)項(xiàng)目就成功了一半。
問(wèn)題是：大家都看好的地塊，往往特別貴；有的地塊，雖然便宜，卻往往前途堪憂，大家都不敢拿。
有一些地塊，表面上看有一些問(wèn)題，相對(duì)便宜，卻可以通過(guò)努力，變成黃金寶地。拿到它們的房企，賺得盆滿缽滿。
什么樣的土地具備這樣的潛力？房企又如何把別人不看好的地，變成黃金寶地？
能拿到地的才算開(kāi)發(fā)商，土地是房企的血液，我們開(kāi)展的一切開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，都以土地獲取作為起始點(diǎn)，沒(méi)有土地，一切將無(wú)從談起，因此，房企的拿地能力就是核心競(jìng)爭(zhēng)力！
【課程收益】:
1、讓企業(yè)如何正確的拿地？分享土地獲取經(jīng)驗(yàn);
2、拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？分享標(biāo)桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面入手，在開(kāi)發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上突破;
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？
4、兼并收購(gòu)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及解決方法如何避免？
5、拿地的獎(jiǎng)罰如何去做？風(fēng)險(xiǎn)如何控制？
6、商業(yè)地產(chǎn)的拿地實(shí)操法則
【學(xué)員對(duì)象】:
房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)總裁、項(xiàng)目總經(jīng)理及中高層管理者、房企及基建投資人、投資管理部、拿地相關(guān)的設(shè)計(jì)部門、運(yùn)營(yíng)管理部、前期策劃和成本和約相關(guān)部門。
【課程大綱】:
一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策
1．2018的房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的土地獲取等投資形勢(shì)
房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)的整體環(huán)境分析與決策1．一二線城市化和三四線城市的快速開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)2. 中小規(guī)模房企未來(lái)5-10年的戰(zhàn)略定位和快速開(kāi)發(fā)策略三、房地產(chǎn)項(xiàng)目各板塊實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)的策略解剖1.企業(yè)投資戰(zhàn)略的堅(jiān)守和投資策略的調(diào)整
案例：某標(biāo)桿地產(chǎn)未來(lái)3-5年投資戰(zhàn)略和拿地策略
2.如何選城市--城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系
案例：BGY的土地評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，某策劃公司的看地法則
3.如何結(jié)合企業(yè)自身產(chǎn)品定位—“有所為和不為”
(1)土地投資的城市進(jìn)入研究大數(shù)據(jù)分析與區(qū)域選擇(2)不同區(qū)域的拿地標(biāo)準(zhǔn)分析(3)土地拓展成功和失敗的案例剖析案例： LH投資戰(zhàn)略和“三線”原則；HD獲取地塊的“鐵律”
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拿地投資決策
1.企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性
2.如何選城市--城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系
3.企業(yè)自身產(chǎn)品定位—“有所為和不為”
4.前期投資測(cè)算定位和風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）靜態(tài)測(cè)算或動(dòng)態(tài)測(cè)算
?案例：標(biāo)桿地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“靜態(tài)測(cè)算表 動(dòng)態(tài)測(cè)算”
標(biāo)桿地產(chǎn)前期關(guān)注的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型解讀
?如：IRR、NPV、?NAV、凈現(xiàn)金流量、凈利潤(rùn)率、獲利指數(shù)等
開(kāi)發(fā)周期在5年、3-5年、3年以內(nèi)的項(xiàng)目測(cè)算指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)
如何解讀土地— “客戶、產(chǎn)品與土地”
（1）改變客戶印象：
① 臨界地塊，通過(guò)混合產(chǎn)品改變印象
② 略偏遠(yuǎn)的地塊，改變參照系
改變某一決定性的條件
① 改變教育條件
② 改變交通條件
③ 改變商業(yè)、服務(wù)條件
（3）改變客群定位 拿對(duì)土地，把房子賣給對(duì)的人
案例：如何拿地---房地產(chǎn)項(xiàng)目看地拿地操作標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目建議
標(biāo)桿地產(chǎn)基于“天時(shí)、地利與人和”拿地新法解讀
案例：長(zhǎng)沙空港城建設(shè)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)方案的啟發(fā)
五、當(dāng)前房地產(chǎn)拿地模式創(chuàng)新及敏感點(diǎn)剖析
1.特色小鎮(zhèn)（田園綜合體）開(kāi)發(fā)模式：
案例：特色小鎮(zhèn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式及盈利模式最全解析
2.大盤開(kāi)發(fā)的模式
案例：南京xx東城項(xiàng)目
3.剛需和改需項(xiàng)目的投資模式
案例：xx航天基地城舊改開(kāi)發(fā)模式
4.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)勾地項(xiàng)目5.公租房、廉租房的投資模式
6.文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地模式
案例：恒大xx市的金碧天下項(xiàng)目
7.綜合體投資盈利模式
案例：xxx綜合體項(xiàng)目投資收益測(cè)算分析
六、當(dāng)前企業(yè)獲取土地的新策略——兼并收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)
1.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的兼并收購(gòu)研究
（1）兼并收購(gòu)決策依據(jù)
（2）收購(gòu)主體與兼并的基本流程
（3）收購(gòu)對(duì)價(jià)及支付
2.兼并收購(gòu)模式選擇
A.資產(chǎn)收購(gòu) ??
（1）資產(chǎn)收購(gòu)的概念及前提條件
（2）收購(gòu)流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
優(yōu)劣勢(shì)分析
案例：項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)出讓的風(fēng)險(xiǎn)分析
B.股權(quán)收購(gòu) ??
（1）概念與收購(gòu)流程
（2）優(yōu)劣勢(shì)分析
（3）基本原則和操作
案例：萬(wàn)科的股權(quán)收購(gòu)方式及主要條款
C.國(guó)企重組 ??
3.合作開(kāi)發(fā)模式
（1）規(guī)范化聯(lián)合模式 ? ?
（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式
（3）以土地使用權(quán)投資模式 ?一方出地，一方出錢
（4）整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移模式
案例：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式（聯(lián)合拿地或一方拿地，合作開(kāi)發(fā)）
4.其他需要注意的問(wèn)題
（1）盡職調(diào)查要素
?案例：盡調(diào)報(bào)告圖表等
（2）溢價(jià)處理
（3）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
（4）風(fēng)險(xiǎn)控制思路
案例：某標(biāo)桿地產(chǎn)收購(gòu)上海某項(xiàng)目后評(píng)估
（5）稅務(wù)籌劃
案例：土地獲取9種模式財(cái)稅風(fēng)控七、投資體系專項(xiàng)獎(jiǎng)罰制度
1.拿地專項(xiàng)考核與獎(jiǎng)罰
2.報(bào)批報(bào)建專項(xiàng)獎(jiǎng)罰
案例：標(biāo)桿地產(chǎn)拿地獎(jiǎng)罰節(jié)點(diǎn)設(shè)置與條款梳理
3.年薪制度
4.中介市場(chǎng)規(guī)則與居間協(xié)議
八、投資拿地風(fēng)險(xiǎn)類型及控制策略
1.各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和化解策
?案例：測(cè)算紅線設(shè)置、土地儲(chǔ)備量
3.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理和再投資的重要性
（結(jié)合后評(píng)價(jià)2-3個(gè)案例分析）
九、拿地能力的實(shí)操能力提升（5個(gè)方法）
（2）、土地構(gòu)成與分析
①房地產(chǎn)產(chǎn)品客戶鏈的構(gòu)成②土地要素構(gòu)成基礎(chǔ)③傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程
④以客戶為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程⑤土地投資決策關(guān)注問(wèn)題⑥土地投資決策的三個(gè)漏斗
（2）、優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地的認(rèn)識(shí)
①優(yōu)質(zhì)土地的定義②低價(jià)土地的定義
③各種容積率下物業(yè)排布的可能性
（3）、拿地能力的競(jìng)爭(zhēng)
①如何拿地？②拿地問(wèn)題匯總
如：主流土地獲取方式、非常規(guī)土地獲取方式、非常規(guī)的大規(guī)模拿地（4）、拿地能力與提升
①拿地的基本綜合能力
②拿地能力提升-解決方案
案例分析：某快速成長(zhǎng)企業(yè)自身能力的充分挖掘—區(qū)域深耕
（5）、最佳拿地周期的確定?
①拿地的時(shí)間性
②拿地的周期性
十、商業(yè)地產(chǎn)的拿地實(shí)操法則
法則一：商業(yè)地產(chǎn)拿地選址的六大重要意義
1、商業(yè)地面資源的不可再生性
2、大投入的風(fēng)險(xiǎn)性
3、戰(zhàn)略的需要
4、戰(zhàn)術(shù)的需要
5、顧客的需要
6、土地儲(chǔ)備的需要
法則二：科學(xué)拿地
1、拿地模式
2、拿地動(dòng)力
（1）、企業(yè)品牌戰(zhàn)略
（2）、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略
（3）、企業(yè)公關(guān)戰(zhàn)略
3、看地技術(shù)與價(jià)值評(píng)判
了解地塊價(jià)值的六大盡調(diào)要領(lǐng)：
一、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r；
二、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大）；
三、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者的分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)；
四、調(diào)查目標(biāo)城市近期、遠(yuǎn)期的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃；
五、調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)點(diǎn)；
六、調(diào)查商鋪置業(yè)者的投資購(gòu)買力和投資心理。
法則三：拿地選址的五項(xiàng)考慮因素
1、客流是否支撐
2、交通狀況是否支撐
3、商業(yè)環(huán)境是否支撐
4、地形特點(diǎn)是否支撐
5、城市規(guī)劃要求是否支撐
法則四：拿地選址的六項(xiàng)策略
策略一：抓住聚客點(diǎn)
（1）、判斷最主要聚客點(diǎn)
（2）、聚客點(diǎn)的形成規(guī)律
（3）、聚客點(diǎn)的選擇會(huì)影響商圈的選擇
策略二：關(guān)注地塊周圍的人口密度
（1）、為何要分析人口密度
（2）、如何區(qū)分人口密度
（3）、人口密度分析切不可掩耳盜鈴
（4）、人口密度可以反映出基礎(chǔ)消費(fèi)支撐群體的大小
策略三：選址還要選消費(fèi)者
策略四：選址實(shí)際上是和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較量的第一個(gè)回合
（1）、競(jìng)爭(zhēng)的學(xué)問(wèn)
（2）、如何對(duì)選址地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行評(píng)估？
（3）、為何沃爾瑪與家樂(lè)福2500米范圍內(nèi)“不見(jiàn)面”
策略五：5A選址
策略六：緊隨地鐵，扎堆商圈

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