房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制解析

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制解析


【課程背景】
李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中宣布“從2016年5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增?！?br/> 經(jīng)過四年的努力，我國(guó)已經(jīng)在交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和七個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革，累計(jì)減稅超過6000億元。這是繼2009年全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型之后，我國(guó)貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革，也是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施。四大行業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增，今年計(jì)劃再減稅5000多億元。
四大行業(yè)營(yíng)改增的號(hào)角已經(jīng)吹響，化解房地產(chǎn)庫存的步伐已經(jīng)起動(dòng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)借改革的春風(fēng)，加強(qiáng)財(cái)稅法規(guī)的學(xué)習(xí)，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)季。
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》總結(jié)了前階段營(yíng)改增的經(jīng)驗(yàn)，理順升華了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》及相關(guān)規(guī)定，也為其他行業(yè)的營(yíng)改增奠定了基礎(chǔ)。為宣傳普及營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅法知識(shí)，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營(yíng)改增的操作方法，提前做好業(yè)務(wù)上的準(zhǔn)備工作，并搞好今年企業(yè)所得稅匯算清繳后的風(fēng)險(xiǎn)管控，我們特意編制寫了這套教材。

【適合對(duì)象】
房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)納稅經(jīng)辦人員



【課程收益】
通過學(xué)習(xí)使學(xué)員了解房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，營(yíng)改增的計(jì)稅方法，稅率和征收率，銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算和法定憑證，稅收優(yōu)惠政策,增值稅會(huì)計(jì)核算等業(yè)務(wù)知識(shí)，為即將到來的營(yíng)改增提前做好準(zhǔn)備。
認(rèn)清所得稅稅務(wù)檢查所面臨的形勢(shì)，提前做好納稅自查政策及方法上的準(zhǔn)備。



【培訓(xùn)內(nèi)容】
第一部分：房企迎接“營(yíng)改增”的策略
一、增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人　
1、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人范圍包括哪些？
2、增值稅納稅人怎樣分類？劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么？
3、如何確定境內(nèi)與境外的應(yīng)稅勞務(wù)？
4、單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的怎樣確定納稅人？
5、怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)？
6、怎樣確定增值稅的扣繳義務(wù)人？

二、征稅范圍　
1、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的征稅范圍是什么？
2、房地產(chǎn)業(yè)的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務(wù)處理方法。
3、房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)銷售收入？怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額？ 
4、委托境外單位或個(gè)人搞規(guī)劃設(shè)計(jì)如何扣繳增值稅？ 

三、稅率和征收率　
1、增值稅的稅率：
（1）租賃業(yè)，稅率為17%；
（2）交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；
（3）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率為6%；
（4）零稅率。
2、增值稅的征收率為3%。
3、哪些應(yīng)稅勞務(wù)適用增值稅零稅率？怎樣辦理退稅、免稅？
4、哪些應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)免征增值稅？　

四、應(yīng)納稅額的計(jì)算
1、增值稅計(jì)稅方法分幾種？基本公式？
2、一般納稅人的哪些業(yè)務(wù)可以采取簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅？如何計(jì)算？
3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4、什么是進(jìn)項(xiàng)稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)和接受勞務(wù)過程中如何核算和累積進(jìn)項(xiàng)稅額？
5、增值稅發(fā)票分幾種？采購(gòu)或接受勞務(wù)不要發(fā)票有何危害？
6、營(yíng)改增之后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的管控方法。
7、增值稅扣稅憑證的認(rèn)證和申報(bào)抵扣期限有何規(guī)定？
8、哪些進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，那些進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣？
9、如何計(jì)算兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？
10、已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物、應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額事項(xiàng)的，如何扣減進(jìn)項(xiàng)稅額？
11、銷售方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減銷項(xiàng)稅額？
12、購(gòu)買方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減進(jìn)項(xiàng)稅額？
13、符合一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)不申請(qǐng)辦理一般納稅人有何懲罰性規(guī)定？ 
14、增值稅價(jià)外費(fèi)用包含的范圍？哪些價(jià)外費(fèi)用可以不計(jì)稅？
15、銷售營(yíng)改增前老項(xiàng)目房產(chǎn)如何征收增值稅？怎樣使所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅得到抵扣？
16、營(yíng)改增之后取得的新項(xiàng)目如何繳納增值稅？
17、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的房屋等固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？
18、試點(diǎn)前取得土地使用權(quán)，試點(diǎn)期間轉(zhuǎn)讓的，如何征收增值稅？稅率是多少？如何使受讓方扣除進(jìn)項(xiàng)稅額？
19、通過招拍掛取得的土地使用權(quán)如何抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？
20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值稅？
21、營(yíng)改增試點(diǎn)時(shí)正在施工的在建項(xiàng)目如何抵扣增值稅？
22、營(yíng)改增時(shí)已經(jīng)竣工驗(yàn)收尚未進(jìn)行工程決算或正在進(jìn)行工程決算的項(xiàng)目，試點(diǎn)期間如何納稅？
23、納稅人兼營(yíng)不同稅率的應(yīng)稅項(xiàng)目怎樣核算？
24、納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的應(yīng)怎樣核算？
25、何謂商業(yè)折扣？納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應(yīng)怎樣開具發(fā)票？
26、納稅人發(fā)生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ 
27、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃如何試行營(yíng)改增？未到期的租賃合同如何處理?　
28、原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅勞務(wù)的，截止到試點(diǎn)實(shí)施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？
29、扣稅憑證丟失如何處理？
30、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額可否抵扣？

五、納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)
1、怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
2、怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)？
3、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，納稅期限、稅款繳庫期是如何規(guī)定的？
4、扣繳境外單位和個(gè)人的增值稅在哪里繳稅？何時(shí)繳稅？

六、稅收減免
1、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的免稅項(xiàng)目包括哪些？
2、增值稅的應(yīng)稅項(xiàng)目哪些實(shí)行即征即退？
3、增值稅的起征點(diǎn)有何變化？小微企業(yè)的增值稅有何特殊優(yōu)惠政策？
4、納稅人購(gòu)置增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用如何抵減增值稅稅額？

七、征收管理
1、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后對(duì)于跨期業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何處理？
2、適用零稅率的應(yīng)稅服務(wù)怎樣辦理退（免）稅？
3、哪些應(yīng)稅勞務(wù)不得開具增值稅專用發(fā)票？
4、接受小規(guī)模納稅人勞務(wù)如何索取增值稅專用發(fā)票？

八、增值稅的會(huì)計(jì)核算　
1、增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置。　
2、一般納稅人增值稅的會(huì)計(jì)處理。 
3、小規(guī)模納稅人增值稅的會(huì)計(jì)處理。 
4、增值稅視同銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理。 
5、增值稅返還的會(huì)計(jì)處理。

第二部分：新常態(tài)下的房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
九、營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)
1、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購(gòu)材料增值稅發(fā)票可否計(jì)入開發(fā)成本？
2、裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？
3、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？購(gòu)入在建項(xiàng)目后投資建設(shè)，建成后銷售如何納稅？
4、房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動(dòng)遷戶，如何征收營(yíng)業(yè)稅？
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)怎樣納稅？　

十、嚴(yán)格清算下的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)
1、如何確認(rèn) “銷售收入總額”？
2、如何計(jì)算“扣除項(xiàng)目金額”？
3、扣除項(xiàng)目金額有哪些具體要求？
4、出售普通準(zhǔn)住宅有何稅務(wù)優(yōu)惠政策？
5、國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠政策？
6、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠? 
7、合作建房的遞延納稅規(guī)定。 
8、如何確定土地增值稅清算項(xiàng)目？具備何種條件對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算？
9、為降低稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)是賣毛坯房還是賣裝修房？
10、房地產(chǎn)公司欲“去產(chǎn)能”，賣項(xiàng)目還是賣股權(quán)？ 
11、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有何納稅技巧?
12、土地出讓金返還的稅務(wù)處理技巧。　
13、巧用利息扣除法降低土地增值稅的方法?！?br/> 14、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？ 
15、降低土地增值稅的小區(qū)綠化操作技巧？ 

十一、企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)
1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象？
2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅?br/> 3、開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)怎樣核算？在計(jì)算土地增值時(shí)可否扣除？
4、如何按房產(chǎn)類別分配計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本？
5、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本？
6、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫？如何妥善處理？
7、開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？
8、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預(yù)收賬款”何時(shí)轉(zhuǎn)作“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”？
9、房地產(chǎn)公司吸收其他單位或個(gè)人資金合作開發(fā)的操作方法。
10、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
11、房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
12、投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
13、企業(yè)借款費(fèi)用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
14、怎樣利用售后回購(gòu)業(yè)務(wù)為企業(yè)籌集資金？
15、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴(kuò)大融資渠道？
16、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴(kuò)大融資渠道？
17、稅法對(duì)防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款？
18、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
19、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對(duì)總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營(yíng)業(yè)稅？
20、企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？

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