2004南京河西市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc)
南京河西市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 | | |第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |目 錄 | |第一章 項(xiàng)目所在城市商品住宅市場(chǎng)的綜合分析 | |一、 總供給量分析 | | 二、 總需求量分析 | | 三、 價(jià)格趨勢(shì) | | 四、 消化狀況分析 | | 五、 購(gòu)房面積與戶型分析 | | 六、 購(gòu)房習(xí)性特點(diǎn)分析 | | 七、 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)述 | |第二章 項(xiàng)目所在區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 | |一、 在售物業(yè) | |二、 待售物業(yè) | |三、 待建物業(yè) | |四、 物業(yè)可比性 | |五、 結(jié)論 | |第三章 目標(biāo)客戶市場(chǎng)需求分析 | | | |第一章 項(xiàng)目所在城市商品住宅市場(chǎng)的綜合分析 | | | |一、總供給量分析 | |1、供給量分析 | | 1995—2004年上半年商品住宅開(kāi)發(fā)投| |資、面積等指標(biāo)一覽表 | |年份 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 住宅開(kāi)發(fā)投資（億元） 住宅施工面積( | |萬(wàn)㎡) 住宅竣工面積（萬(wàn)㎡） 住宅交易面積（萬(wàn)㎡） | | | |1995 59.45 29.2 602.36 230.78 / | |1996 69.7 33.94 543.78 275.67 178 | |1997 72.89 36.17 535.75 207.87 215 | |1998 101.06 58.79 611.82 270.46 253 | |1999 97.91 62.21 686.93 314.33 222.2 | |2000 99.34 66.42 658.59 297.55 254.2 | |2001 111 75.28 743.95 308.96 305.23 | |2002 137.63 96.57 909.6 374.43 341.92 | |2003 183.8 129.3 1255.0 336.24 400.16 | |2004上半年 80.32 55.38 1558.61 121.32 168.91 | | | | | | | |由上圖可以看出1995年到2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)力度加大，僅2| |004年上半年住宅開(kāi)發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量。施工面積近年| |來(lái)增幅明顯，2004上半年的施工量已經(jīng)大大超過(guò)了2003年全年的施工量 | |，這體現(xiàn)出住宅開(kāi)發(fā)量的飛速增長(zhǎng)。竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在2003年甚至 | |出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供需平衡，需求量高速增長(zhǎng) | |而供給量跟不上就會(huì)造成供不應(yīng)求。商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現(xiàn) | |了南京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的供略大于求態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。 | |2、2004下半年南京房地產(chǎn)供給量預(yù)測(cè) | |供應(yīng)將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在。 | | | |2003年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加3.3倍，2004年國(guó) | |土部門還將供應(yīng)土地1000公頃。2003年的開(kāi)工面積、施工面積都大幅增 | |長(zhǎng)，因此2004年的供應(yīng)量將有大的增長(zhǎng)，總體供需矛盾會(huì)得到進(jìn)一步緩 | |解。2004年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)下半年的上 | |市量肯定會(huì)超過(guò)上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地產(chǎn) | |投資增幅達(dá)到34.07％，2003年出讓的614公頃土地一部分將在2004年下 | |半年進(jìn)入市場(chǎng)，2003年新開(kāi)工面積達(dá)到了739.28㎡，經(jīng)過(guò)半年左右的建 | |設(shè)基本可以上市銷售，因此保守估計(jì)2004年下半年上市量將會(huì)達(dá)到400～| |500萬(wàn)㎡。 | |二、總需求量分析 | |1、總需求量論述 | |目前，推動(dòng)南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷增加的動(dòng)力主要是強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求 | |，而構(gòu)成南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體主要包括了拆遷、投資購(gòu)房、結(jié)婚 | |、改善居住環(huán)境以及城市化進(jìn)程所帶來(lái)的購(gòu)房意向。而消費(fèi)者的消費(fèi)漸 | |漸趨于理性化，對(duì)物業(yè)品質(zhì)需求越來(lái)越高，很少會(huì)再出現(xiàn)跟風(fēng)性質(zhì)的盲 | |目消費(fèi)現(xiàn)象。 | |2、總需求量結(jié)構(gòu)分析 | | | |由圖表可以看出： | |（1）、2004年上半年的拆遷購(gòu)房需求比例較2003年底有所下降，原因是| |拆遷進(jìn)程緩慢。造成拆遷進(jìn)度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在各 | |方面問(wèn)題還沒(méi)有得到很好的解決。同時(shí)舊城改造力度有所減緩，導(dǎo)致需 | |求量開(kāi)始減少。 | |（2）、投資購(gòu)房減少，受到政府宏觀調(diào)控的影響，特別是受從2004年4 | |月1日起開(kāi)始實(shí)施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”政策的影響，以短期投資| |為目的的投資購(gòu)房需求下降。 | |（3）、結(jié)婚購(gòu)房需求穩(wěn)定。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不| |斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購(gòu)房需求2004年來(lái)一直穩(wěn)中有 | |升，這部分人群是南京商品住宅需求中最穩(wěn)定的組成部分。 | |（4）、改善居住環(huán)境購(gòu)房需求增長(zhǎng)迅速。這些年來(lái)隨著南京經(jīng)濟(jì)的飛速|(zhì) |發(fā)展居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來(lái)越強(qiáng)烈， | |因此改善居住環(huán)境的購(gòu)房需求也隨之大幅上升。上升比例達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)| |，幅度較大。 | |（5）、城市化進(jìn)程購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快。作為大城市的南京，城市化進(jìn)程| |的加快和城市區(qū)域的擴(kuò)大將迅速擴(kuò)大城市人口數(shù)量，形成對(duì)城市商品住 | |宅需求的持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力。按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進(jìn)程 | |將會(huì)保持在2％左右，每年約有11萬(wàn)人成為南京市城市人口。 | |以上人群中投資購(gòu)房和改善居住環(huán)境購(gòu)房的購(gòu)買者將成為本項(xiàng)目主要目 | |標(biāo)客戶群。 | |3、2004年下半年總需求量預(yù)測(cè) | |需求仍將保持旺盛勢(shì)頭，2004年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在2003年基礎(chǔ)上 | |，仍會(huì)繼續(xù)上升。 | | （1）、從主動(dòng)需求方面看，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，2004年南 | |京市人均可支配收入也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，2004年1－6月南京市居民可支配收 | |入增長(zhǎng)13.7％，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增 | |加。 | |（2）、從被動(dòng)需求看，由于2004年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨| |城市建設(shè)的加速南京市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動(dòng)需求將 | |有較快的增長(zhǎng)。 | |（3）、南京市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來(lái)| |的自動(dòng)型需求會(huì)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)。 | |（4）、2004年下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購(gòu)房| |需求仍會(huì)保持相當(dāng)?shù)某潭?，消費(fèi)信心將會(huì)恢復(fù)。 | | | | 綜上所述，維持南京市需求增長(zhǎng)的因素有利于需求的增長(zhǎng)，2004年 | |下半年南京市的商品住宅需求增幅將高于上半年。 | | | |三、價(jià)格趨勢(shì) | |1、南京近年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 | | | | | | | | 1999至2003年南京市房?jī)r(jià)年度漲幅比較圖 | |由以上兩個(gè)表格數(shù)據(jù)可以看出： 由2000年開(kāi)始至2004年上半年，南京房| |價(jià)處于一個(gè)相對(duì)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從區(qū)域上看河西房?jī)r(jià)的漲幅最高，原 | |因在于政府大力開(kāi)發(fā)河西的政策導(dǎo)向。并且隨著十運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，河西的 | |基礎(chǔ)設(shè)施和配套日趨完善。由2004年上半年河西的均價(jià)達(dá)到5700元/平方| |米，可以預(yù)計(jì)2004年度河西的漲勢(shì)仍然會(huì)保持較高幅度。 | | | | | |2、2004年下半年房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì) | |2004年下半年房地產(chǎn)的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會(huì)出現(xiàn)太大的 | |波動(dòng)。 | |（1）、今年我市供求形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)總體供略大于求，將抑制價(jià)格| |的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價(jià)格大幅上漲的 | |局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。 | |（2）、供求沒(méi)有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。各方利好因素仍在支持| |開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，不會(huì)出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。下半年拆遷量的進(jìn)一步增加對(duì)于 | |穩(wěn)定大的市場(chǎng)有一定的作用。 | |（3）、開(kāi)發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)| |定。 | |因此總體上半年房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊如江 | |寧、江北的供需比例較大，存在一定程度的供過(guò)于求，這些板塊的價(jià)格 | |將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。 | | | | | | | | | |四、消化狀況分析 | |1、商品住宅銷售狀況分析 | | | ...
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