商業(yè)地產定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃


商業(yè)地產定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃





一、引言 ——商業(yè)、商業(yè)地產的本質出發(fā)點


◆ 商業(yè)物業(yè)標的的再分類；


◆ 善戰(zhàn)者，無赫赫之功；


◆ 商業(yè)定位的核心是渠道邊際效益的建設；


◆ 從流通屬性上分類：商業(yè)地產 = 電子商務；


◆ 商業(yè)并非陣亡于電商，而是死于同類競爭。





二、項目前期拿地選擇 ——商業(yè)開發(fā)同生孩子的關系（項目整體啟動的3個原則)


◆ 你是被動懷孕還是主動懷孕？


◆ 項目可研的7個前置分析；


◆ 項目兩成陣亡于定位、五成陣亡于資金、三成陣亡于調研；


◆ 和黨商量拿地 —— 有關筑巢引鳳與關門打狗。





三、城市綜合體綜合項目定位


◆ 陷阱與餡餅 ——中國商業(yè)綜合體特點；


◆ 商業(yè)項目各類型產品及盈利模式解析 —— 綜合體不僅是商業(yè)；


? 零售類物業(yè) —— 商業(yè)項目的4類工程變種


1. 商業(yè)街技術重點


2. 底商操作技術重點


3. 商業(yè)裙房技術重點


4. 單體樓技術重點


5. —— 風險正在悄悄靠攏，不要靠近6個位置；


◆ 綜合體止損 ——
1、什么是定位？綜合體各物業(yè)比例劃分就是第一個定位。2、什么是定位？綜合體各
物業(yè)開發(fā)節(jié)奏就是第二個定位（案例：北京HM中心）；


◆ 商業(yè)業(yè)態(tài)類型：賠錢的與賺錢的；


◆ 主力店及非主力店互動意義；


◆ 詳解主力店 —— 會招主力店不等于會用主力店，不要讓錢白賠；


◆ 主力店實操邏輯（一） —— 真相；


◆ 主力店實操邏輯（二） —— 真相背后的真相；


◆ 顛覆規(guī)則 —— “形兵之極，至于無形”


◆ 核心重點：新時代商業(yè)的革命 —— 要用做“妓院”的心態(tài)做商業(yè)；


? 革命（一） —— 快銷集群10+1：


? 革命（二） —— 常規(guī)零售混搭的意義及模式，論化學反應與物理反應：


? 革命（三） —— 社交集群：


? 革命（四） —— 粘性集群（購物中心市場化，電商的盲區(qū)戰(zhàn)場）：


? 革命（五） —— 外圍集群消費力（抓點不如抓片，大數(shù)據(jù)的出口）：


? 革命（六） —— 不圖人流圖粘性（關于活動創(chuàng)新及聯(lián)發(fā)）：


? 總結 —— 內場集群組合要素


◆ 商業(yè)地產和打麻將的關系 —— 10%人流概率制勝。






四、主力店招商計劃不要被硬件斷送


◆ 想招主力店和能招主力店是兩回事 —— 設計失誤會致命；


◆ 項目設計的四個關鍵階段：小心別被專業(yè)的設計院忽悠；


◆ 商業(yè)是有生命的——商業(yè)項目各功能設計同人體器官的關系。


◆ 物業(yè)改造和規(guī)劃與人流與粘性的關系 —— 建筑與引流


◆ 設計解決營銷 —— 把項目商戶拿空、它還是什么？






五、業(yè)務營銷 —— 項目招商


◆ 商業(yè)租賃業(yè)務體搭建；


◆ 商務合同談判要點；


? 租賃意向書解讀及控制；


? 商務條款；


? 技術條款；


? 常規(guī)談判周期；


? 合同陷阱：法務人員的真正使命與生存價值；


? 杠桿談判：如何和商戶討價還價；


◆ 談判典型失敗案例 —— 一場有關忽悠實力的較量；


◆ 招商總監(jiān)的困惑——自己越專業(yè)、談判越被動；






六、致命的敵軍？友軍？ —— 物業(yè)管理代表著商業(yè)的未來


◆ 影子殺手——物業(yè)管理公司的潛在危害；


◆ 商業(yè)的未來？—— 物業(yè)管理公司，無敵的友軍；


◆ 有趣的商管。








七、政策渠道的利用方式


◆ 政府幫你做項目 ——
沒從政府身上賺到便宜的項目，都是源于不了解政府要什么：






九、商業(yè)地產營銷的終極目的 —— 資產證券化


◆ 商業(yè)地產表象價值；


◆ 商業(yè)地產深度價值；


◆ 商業(yè)地產四種證券化組織模式 —— 什么樣的物業(yè)能找到資金出口；


插課：翻過頭來看真相






十、營銷的本質


◆ 決戰(zhàn)之后 —— 沒有形成追擊的決戰(zhàn)勝利、沒有任何意義；


◆ 追擊一：橫向資源鏈打擊；


◆ 追擊二：縱向產品鏈打擊

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