房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及北京土地所有制政策解讀
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及北京土地所有制政策解讀詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及北京土地所有制政策解讀
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及北京土地所有制政策解讀
阮曉東 博士 研究員
1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及北京市場(chǎng)形勢(shì)
? “房住不炒”的主要行政和市場(chǎng)管理政策工具
? “一城一策”從實(shí)施模式看各地如何穩(wěn)定總需求
? “完善土地出讓收入分配機(jī)制”對(duì)土地出讓的影響
? 深化戶籍制度改革，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和土地與人口掛鉤
? 強(qiáng)化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化
? 優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用
? 建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)
? 利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策
? 京津冀規(guī)劃及北京房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析
2北京市集體所有制土地政策研究解讀
? 北京市集體所有制土地改革試點(diǎn)的主要進(jìn)程及區(qū)域
? 北京市集體所有制土地適合的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型及模式
? 北京市集體所有制土地目前的政策體系及規(guī)劃進(jìn)展
? 銀監(jiān)、金融部門設(shè)立“土地未來(lái)收益”金融產(chǎn)品類型
? 北京市集體所有制土地入市流轉(zhuǎn)及主要操作流程
3、集體所有制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲取方式
? 集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式
? 集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)批流程
? 定向出讓基礎(chǔ)上的委托開(kāi)發(fā)建設(shè)+委托運(yùn)營(yíng)管理模式
? 委托建設(shè)+長(zhǎng)期租賃的投資模式
? 集體建設(shè)用地報(bào)批報(bào)建的基本程序
《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使
用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問(wèn)題的通知》，睡覺(jué)時(shí)候想了想，真還
真是一個(gè)重大變革的問(wèn)題，對(duì)地產(chǎn)投拓未來(lái)的影響，分享之。
一、投拓細(xì)節(jié)上，土地出讓金返還正式退出歷史舞臺(tái)
以后再有人來(lái)問(wèn)，土地出讓金能不能直接退還，直接可以一錘子敲死，稅務(wù)部門來(lái)征
收后，地方政府對(duì)土地出讓金的控制力基本上喪失了，做不了文章。甚至那些承諾土
地出讓金到賬后，什么轉(zhuǎn)一圈然后回購(gòu)安置房啥的，都要重新梳理下流程，防止出現(xiàn)
錢被中央收走因?yàn)橥说纳?，地方政府沒(méi)錢回購(gòu)的事情。
二、投拓模式上，稅收勾地、就業(yè)勾地將被地方政府熱捧
你說(shuō)，地賣了的錢，地方政府沒(méi)有支配權(quán)，那他賣地一點(diǎn)動(dòng)力都沒(méi)有。但是如果開(kāi)發(fā)
商能帶給地方政府社會(huì)效益的項(xiàng)目，一般政府會(huì)更加青睞，畢竟稅收這塊還是有不少
地方留存的，而且是長(zhǎng)期收益。以后估計(jì)一多半的項(xiàng)目都是勾地，反正出讓金支配不
了，倒不如少收點(diǎn)錢給產(chǎn)業(yè)方做人情，或者合同中約定后期的經(jīng)營(yíng)重稅。
三、市場(chǎng)反應(yīng)上，長(zhǎng)三角土地供應(yīng)將進(jìn)一步縮量
地方政府的收入，大部分分為“稅收+賣地+基金收入等其他”，長(zhǎng)三角地方政府的稅收
收入已經(jīng)很高了，有的縣級(jí)市甚至因?yàn)槎愒刺喽刂剖斩惲Χ龋u地往往只是為了
平抑棚改等直接成本、順便賺點(diǎn)小錢。如果賣地的錢自己也用不上，這些地方政府就
更加沒(méi)動(dòng)力搞住宅了，能過(guò)日子就好，多賺的錢都被國(guó)家轉(zhuǎn)移支付了，何必呢。
四、市場(chǎng)反應(yīng)上，中西部區(qū)域估計(jì)會(huì)推行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
當(dāng)政府的財(cái)政沒(méi)法依賴土地財(cái)政的時(shí)候，賣了地不算自己的錢，那控盤土地市場(chǎng)的手
一定會(huì)松開(kāi)，本身做一級(jí)整理也是苦差事，費(fèi)錢費(fèi)力，中西部城市大概率會(huì)找一級(jí)整
理單位去搞。但難度也挺大，就是收支兩條線，被稅務(wù)機(jī)關(guān)征收之后，怎么還回來(lái)、
還多少錢又是問(wèn)題。也許就是做低出讓價(jià)給一級(jí)整理單位補(bǔ)貼了。
五、房?jī)r(jià)上面，這個(gè)政策大概率是利好
房?jī)r(jià)主要是看供應(yīng)，如果地方政府都沒(méi)心思去搞土地，住宅用地的供應(yīng)大概率會(huì)嚴(yán)重
縮量的時(shí)候，房?jī)r(jià)大概率又是摁不住了。
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