甲方與總（分）包尖銳問題處理 及工程四大核心問題實(shí)例解決

甲方與總（分）包尖銳問題處理及工程四大核心問題實(shí)例解決
【課程目的】
本課程通過理論引導(dǎo)、結(jié)合工程管理現(xiàn)場出現(xiàn)的各種問題原因，詳解甲方與總包、分包尖銳矛盾及項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全四大核心問題處理辦法。提供“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)”的技術(shù)管理方法和創(chuàng)新思維，重點(diǎn)解決高品質(zhì)工程落地問題，以大視角全案例解讀工程管理的難題。
【課程收益】
1、掌握房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系的基本構(gòu)成；
2、掌握工程管理進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全四大核心控制標(biāo)準(zhǔn)與精髓；
3、掌握不同施工階段質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)、管控重點(diǎn)及質(zhì)量通病防治；
4、提高項(xiàng)目工程管理的效率、風(fēng)險(xiǎn)控制能力；
5、提升項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場管理大局觀，有效應(yīng)對總包、分包單位的日常尖銳問題。
6、參考標(biāo)桿房企工程精細(xì)化管理體系標(biāo)準(zhǔn)模板，復(fù)制運(yùn)用到日常工程管理工作；
【課程對象】
?工程部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理及以上高層管理人員。
【課程大綱】
第一部分、剖析甲方與總（分）包尖銳問題的處理
第一講： 項(xiàng)目工程準(zhǔn)備及現(xiàn)場矛盾分析
秘訣：積極面對、加強(qiáng)溝通、有效管控分歧和矛盾、合作共贏
第二部分、工程四大核心問題實(shí)例解決
第二講：項(xiàng)目工程實(shí)施階段
解析：進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全四大核心16大過程管理工具
第三部分、如何實(shí)施并保證工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)（人+事）
第三講：項(xiàng)目工程交付及后評估階段
理念：先有正確的人；才有正確的事
【課程內(nèi)容】
簡析當(dāng)前房地產(chǎn)公司行業(yè)形勢
討論：
【天變了】白銀時(shí)代下房地產(chǎn)？ 【融三觀】工程+設(shè)計(jì)+成本三觀
【拼基礎(chǔ)】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境?【管理之道】品質(zhì)精工+管理精益
?
第一講：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段
第一節(jié)、項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理
現(xiàn)場管理就是對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行經(jīng)營和管理的全過程。
思考：我們在現(xiàn)場經(jīng)常面對的有那些問題？
討論：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題
1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；
2）如何肢解分包、分包的范圍、權(quán)責(zé)多少才是最合適？
3）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，
4）低價(jià)中標(biāo)的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾
5）甲方計(jì)劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對等
6）關(guān)于工程界面管理的確定
7）支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系
8）甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理
9）甲方風(fēng)險(xiǎn)管理與外包商風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的界定執(zhí)行
10）監(jiān)理公司的選擇與管理
思考：1、現(xiàn)場總包管理的矛盾點(diǎn)、消極怠工及停工對抗等危機(jī)處理辦法
2、總包與分包單位的矛盾點(diǎn)、多發(fā)階段及控制辦法
風(fēng)險(xiǎn)案例：
1、上海市6.27“蓮花河畔”倒樓事故
2、XX項(xiàng)目竣工結(jié)算爭議較大影響交房
話題：
1、那些是開發(fā)商管理原因造成的常見問題？
?????? ?2、低價(jià)中標(biāo)的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主? ? ? ? ? ? ?
3、對內(nèi)：部門間的矛盾產(chǎn)生的主要原因?? ? ? ? ? ? ? ?? ?
4、對外：甲方、監(jiān)理、總包關(guān)于項(xiàng)目管理的差異?? ? ? ? ? ? ? ??
5、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn) ?
分享：
1：總承包商日常慣用的8大計(jì)謀???
2：開發(fā)商現(xiàn)場管理10大緊箍咒
解讀1：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場關(guān)系協(xié)調(diào).doc
解讀2：項(xiàng)目現(xiàn)場管理的常見問題、矛盾及解決建議.doc
案例：某施工現(xiàn)場總包單位對甲方管理抵抗與沖突
結(jié)論：1、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提
2、建立“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)”的工程技術(shù)管理方法。
3、工程現(xiàn)場矛盾平衡是管理的永恒主題。
第二節(jié)：項(xiàng)目工程管理模式分析
1、合作模式分析??????
2、關(guān)于項(xiàng)目組織管理模式建立（適合自己的就是最好的）
案例：標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（矩陣式）
討論：關(guān)于“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”
第三節(jié)、開工前期準(zhǔn)備階段管理
1、明確項(xiàng)目生產(chǎn)目標(biāo)???
2、明確項(xiàng)目部組織架構(gòu)????
3、總包標(biāo)段合理劃分??
?????4、制定合理工期???????
5、總平面管理策劃????
6、工程質(zhì)量管理組織結(jié)構(gòu)的確定
案例
1：某施工場地高效布置圖對比???
2：總平面策劃的施工中有效應(yīng)用
小結(jié)：
前置：工程管理的策劃思想—先策后控
科學(xué)：工程目標(biāo)計(jì)劃與工期制定的合理性
強(qiáng)調(diào)：總平面管理策劃的重要性
創(chuàng)新：實(shí)體景觀示范區(qū)建造的標(biāo)準(zhǔn)化動作
落地：1）制定項(xiàng)目管理策劃書?
?????2）制定工程質(zhì)量管理手冊
分享：
1、萬科集團(tuán)項(xiàng)目管理策劃書.doc???
2、中海地產(chǎn)工程質(zhì)量管理手冊.doc
3、開工前準(zhǔn)備階段管理---必須掌握的20大實(shí)施攻略
分享：標(biāo)桿房地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目賞析
我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的：
1、龍湖地產(chǎn) 2、萬科地產(chǎn)? 3、星河灣? 4、綠城百合
思考：如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營造的全程？
第二講：項(xiàng)目工程實(shí)施階段?
項(xiàng)目工程管理實(shí)施核心要素----“四控、三管、一協(xié)調(diào)”
四大控制核心問題：進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全
第一、工程管理四大核心之一--進(jìn)度管理
1、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制?2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解 3、工程管理進(jìn)度控制?
一級計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計(jì)劃里程碑
二級計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)操作計(jì)劃
三級計(jì)劃：各專業(yè)部門項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃
討論：1、關(guān)于三級進(jìn)度計(jì)劃的重要性???
2、計(jì)劃不力的主要原因分析???
實(shí)例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃有效實(shí)施？
2、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃保證的6項(xiàng)措施
包括：
1）集團(tuán)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)???
2）做好甲方內(nèi)部計(jì)劃編制與協(xié)調(diào)
3）重點(diǎn)審核總包施工進(jìn)度計(jì)劃編制?
4）強(qiáng)化總包單位對施工計(jì)劃的總協(xié)調(diào)管理作用
5）加強(qiáng)對總包計(jì)劃實(shí)施過程控制 ???
6）加強(qiáng)考核、獎(jiǎng)懲機(jī)制
小結(jié)：計(jì)劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項(xiàng)目公司管理能力的集中體現(xiàn)。?
第二、工程管理四大核心之二---質(zhì)量管理
質(zhì)量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命線，是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。
1、工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量；
2、工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責(zé)任；
分享1：萬科相對完善的質(zhì)量管理理念???
分享2：萬科三年質(zhì)量夢
分享3：萬科2015年過程質(zhì)量評估方案
建議：改進(jìn)質(zhì)量先從解決業(yè)主投訴做起???
質(zhì)量保障：萬科實(shí)測實(shí)量評估指數(shù)92.32%
2、過程管理---工程質(zhì)量管理技能最有效環(huán)節(jié)
解析：16大過程控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)與實(shí)施工具
1、施工組織設(shè)計(jì)審查????????????2、承包商進(jìn)場知會與交底
3、材料設(shè)備選型定版、部品封存??4、甲、乙供材料進(jìn)場驗(yàn)收
5、施工質(zhì)量樣板引路????????????6、工程質(zhì)量巡檢制度
7、工序檢查????????????????????8、要讓問題可視化
9、監(jiān)理管理????????????????????10、成品保護(hù)
11、實(shí)測實(shí)量???????????????????12、例會制度 ?
13、現(xiàn)場協(xié)調(diào)??????????????????14、工地開放日與示范區(qū)展示
15、信息協(xié)調(diào)與資料管理???????? 16、專業(yè)融合之培訓(xùn)與學(xué)習(xí)
分享：
1）工程樣板先行執(zhí)行效果展示案例及工程樣板制的認(rèn)識與作用
????2）現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會及工程巡檢問題記錄
?????3）各分部工程質(zhì)量過程控制要點(diǎn)；觀感部位質(zhì)量驗(yàn)收要點(diǎn)
?????4）工程施工現(xiàn)場質(zhì)量一些常見病、多發(fā)病的預(yù)防與管控；
5）萬科集團(tuán)實(shí)測實(shí)量標(biāo)準(zhǔn)版本.doc
6）集團(tuán)某項(xiàng)目周例會紀(jì)要.doc
?????7)精細(xì)化地產(chǎn)的追求---精工品質(zhì)、不負(fù)匠心不負(fù)卿
重磅分享：管理施工單位的“緊箍咒”---標(biāo)準(zhǔn)化合同（總包及分包）
合同范本：
1 《萬科某項(xiàng)目施工總包合同》?? 2 《萬科建設(shè)工程施工監(jiān)理合同》
小結(jié)：沒有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。
第三、工程管理四大核心之四---安全管理
安全管理目標(biāo)：為現(xiàn)場人員提供一個(gè)安全的工作環(huán)境,使安全意外風(fēng)險(xiǎn)降至最低。一旦發(fā)生意外事故，要使事故損失降至最低。
1、安全管理的在工程現(xiàn)場重要性???
2、安全文明施工考核辦法
案例：河北張家口市某小區(qū)在建的18層樓，因施工導(dǎo)致起火
分享
1：萬科現(xiàn)場安全文明施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);??
2：《現(xiàn)場安全文明施工考評表》
3：萬科某項(xiàng)目安全文明施工管理觀摩
堅(jiān)持：“安全與質(zhì)量同在、安全與進(jìn)度互促、安全與效益同在?！?br /> 第四、工程管理四大核心之三---成本管理
施工期間成本控制是公司經(jīng)營最關(guān)心的，做好現(xiàn)場成本管控是項(xiàng)目工程管理的重要職責(zé)之一。
1、建立以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系???
2、建議項(xiàng)目全員、全過程成本控制管理體系
3、分析成本管理中常見的幾個(gè)問題
注意 1：聚焦成本進(jìn)行有效投放；???
2：結(jié)構(gòu)性、敏感性、功能性成本的不均衡投放
價(jià)值點(diǎn) 1、工程對設(shè)計(jì)階段成本控制的介入；??
2、施工圖紙階段成本控制
3、工程配合強(qiáng)化項(xiàng)目二次設(shè)計(jì)管理；??
4、工程實(shí)施階段成本控制
案例 1：樁基設(shè)計(jì)與施工現(xiàn)場價(jià)值表現(xiàn)；??
2：總包單位安置區(qū)砂石料質(zhì)量施工爭議
分享 1：價(jià)值創(chuàng)造---設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的管控要點(diǎn)
2：價(jià)值創(chuàng)造---減少工程簽證的四大經(jīng)典總結(jié)
3：工程管理成本控制秘籍----“三個(gè)固化”及“五項(xiàng)月結(jié)制表單”
第三講：項(xiàng)目工程交付及項(xiàng)目后評估階段?
第一：交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗(yàn)”
1、驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作???
2、專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收??
3、公司內(nèi)部驗(yàn)收(附件) ?
4、保修合同及保修擔(dān)保(附件)?
5、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(附件)
分享： 1、交房時(shí)重點(diǎn)注意的30個(gè)重要問題?
2、業(yè)主收房25個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)
第二：工程竣工交付后管理
1、物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會?????????????????
2、物業(yè)接管驗(yàn)收????
3、保修工作的組織、原則及管理?????????
4、整改及收尾工作??
第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理
1、入住前準(zhǔn)備工作(附件)??????
2、客戶入住(附件)
3?、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)??
4、客戶入住也是一種經(jīng)營活動
第四、關(guān)注客戶體驗(yàn)
1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認(rèn)知；
2、交付階段是項(xiàng)目管理的最后一道防線
思考：如何建立客戶維修、理賠的快速通道“
案例：XX項(xiàng)目交房業(yè)主大規(guī)模維權(quán)事件分析
第五、項(xiàng)目后評估實(shí)施要點(diǎn)（前事不忘、后事之師）
項(xiàng)目后評估是對項(xiàng)目進(jìn)行客觀、科學(xué)、公正的回顧和分析，提煉出成功的經(jīng)驗(yàn)，找出不足，研討后形成復(fù)盤成果，用以完善已建項(xiàng)目、改進(jìn)在建項(xiàng)目、指導(dǎo)待建項(xiàng)目，避免問題重復(fù)出現(xiàn)。
1 、項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié)????
2 、技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量、成本及安全文明施工總結(jié)??
3 、合同執(zhí)行情況及工程交付總結(jié)?

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