2023房地產市場發(fā)展趨勢與政策解讀（含宏觀經(jīng)濟形勢）

2023房地產市場發(fā)展趨勢與政策解讀
提綱
王傳寶 教授
時長：0.5-1天。可根據(jù)客戶要求調整課綱


培訓目標：解讀我國房地產市場發(fā)展趨勢和最新房地產政策變化，幫助學員正確判斷
我國房地產市場發(fā)展走向，進而幫助房地產企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有
理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結合，學員可以在知其所以然的基礎上
，進而知道未來的必然。


講座提綱
說明：根據(jù)客戶需求，可以只講第二模塊


第一模塊 房地產發(fā)展新趨勢


一、新周期：世界經(jīng)濟新周期是中國房地產市場的大環(huán)境
1、世界隨時可能發(fā)生的新金融危機
2、世界經(jīng)濟周期與新工業(yè)革命
——康德拉季耶夫周期與科技革命
——人生發(fā)財靠康波
3、美國加息攪動世界經(jīng)濟局勢，提高房地產企業(yè)資金成本
4、美聯(lián)儲縮表：全球資金回流美國，影響房地產企業(yè)融資
5、中美博弈、俄烏沖突與全球大變局影響房地產投資
6、碳達峰、碳中和影響建筑業(yè)進而影響房地產


二、新動能：中國經(jīng)濟新舊動能轉換預示國家不再依靠大規(guī)模房地產投資（本部分可
不講，或點到為止）
1、新舊動能轉換的背景
——十九大報告指出，培育新增長點、形成新動能
——工業(yè)革命、技術變革與城市化
——第四次工業(yè)革命：工業(yè)4.0
——中國版“工業(yè)4.0”
2、什么是舊動能
——舊動能包括：規(guī)模速度型目標導向、模仿跟蹤型主體支撐、GDP導向制度引領、傳
統(tǒng)低端產業(yè)發(fā)展、粗放投入型要素配置
——舊動能的特征：大目標GDP增速、大國企外企主導、大規(guī)模造城運動或房地產開發(fā)
、大規(guī)?；A設施建設、大規(guī)模開發(fā)區(qū)建設或工業(yè)發(fā)展、大規(guī)模要素粗放投入、大規(guī)模
招商引資、大規(guī)模模仿跟蹤復制
3、什么是新動能
——新動能的內容：質量效益型目標導向、創(chuàng)新型主體支撐、可持續(xù)制度引領、新興高
端產業(yè)發(fā)展、高級要素配置
——新動能的表現(xiàn)形式：新制度、新要素(包括新技術、新人才、新信息、新融資、新
資源)、新市場、新產業(yè)形態(tài)(包括新產業(yè)、新產品、新業(yè)態(tài)、新模式、新品牌)、新主體
(包括新企業(yè)、新企業(yè)家、新居民、新平臺等)等
4、創(chuàng)新驅動：持續(xù)通過“雙創(chuàng)”形成新動能
——要素驅動VS創(chuàng)新驅動：波特關于國家競爭力的四階段劃分
——創(chuàng)新：新舊動能轉換的成功保障
5、經(jīng)濟運行和發(fā)展遠未完成新舊動能轉換
——舊動能是不是應該不管不顧。
——新動能是不是萬能的
——在新動能沒有完全起來前，不能完全否定舊動能的作用
——房地產投資仍然會發(fā)揮作用
——不能將大規(guī)模投資等舊動能當成新動能


三、新背景：中國經(jīng)濟長期發(fā)展趨勢下中國房地產發(fā)展的新宏觀背景
1、宏觀經(jīng)濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、需求三架馬車分析
（1）消費
——消費結構升級
——經(jīng)濟增長與消費結構升級的機制
——發(fā)展階段與消費需求結構
——進一步刺激內需不易
（2）投資：民間投資告急
（3）出口：進出口增速回落
3、供給側分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環(huán)境問題
（3）科技創(chuàng)新問題
4、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產市場需求大量存在，房地產投資將繼續(xù)發(fā)揮作用
5、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產市場前景廣闊
6、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
7、我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長支撐房地產需求


四、新沖擊：綠色發(fā)展、碳中和、節(jié)能減排及其對建筑和房地產行業(yè)的沖擊與應對（
本部分可不講，或點到為止）
1、“十四五”規(guī)劃主題之：綠色發(fā)展與碳中和是重要的長期宏觀主題
——為力爭在2060年前實現(xiàn)“碳中和”，政府計劃盡快制定和出臺2030年前碳排放達峰行
動方案
——規(guī)劃還要求推進鋼鐵、石化、建材等傳統(tǒng)高能耗行業(yè)的綠色化改造
2、2021年《政府工作報告》：碳中和、節(jié)能環(huán)保與基建、房地產、綠色建筑
3、2021年11月1日，國家主席習近平向《聯(lián)合國氣候變化框架公約》第二十六次締約方
大會世界領導人峰會發(fā)表書面致辭
——習近平提出三點建議
——習近平強調，中國秉持人與自然生命共同體理念，堅持走生態(tài)優(yōu)先、綠色低碳發(fā)展
道路，加快構建綠色低碳循環(huán)發(fā)展的經(jīng)濟體系，持續(xù)推動產業(yè)結構調整，堅決遏制高耗
能、高排放項目盲目發(fā)展，加快推進能源綠色低碳轉型，大力發(fā)展可再生能源，規(guī)劃建
設大型風電光伏基地項目。
4、會上，習近平強調，近期，中國發(fā)布了《關于完整準確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳
達峰碳中和工作的意見》和《2030年前碳達峰行動方案》，還將陸續(xù)發(fā)布能源、工業(yè)、建筑
、交通等重點領域和煤炭、電力、鋼鐵、水泥等重點行業(yè)的實施方案，出臺科技、碳匯
、財稅、金融等保障措施，形成碳達峰、碳中和“1+N”政策體系，明確時間表、路線圖、
施工圖。
5、“綠天鵝”風險卻比“黑天鵝”風險更高階——為什么拉閘限電：與碳達峰碳中和有關

6、工業(yè)、交通和建筑，被公認為全球三大“能耗大戶”
——世界銀行預計，到2030年前，若要實現(xiàn)節(jié)能減排的目標，70%的潛力在建筑節(jié)能減
排方面。
7、加快推動綠色低碳發(fā)展，對建筑業(yè)的高質量發(fā)展意義重大
8、以工業(yè)化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業(yè)化代表著未來發(fā)展
趨勢，是住房和城鄉(xiāng)建設領域綠色發(fā)展、低碳循環(huán)發(fā)展的主要舉措。
9、發(fā)展新型建筑工業(yè)化是促進建設領域節(jié)能減排的有力抓手
——裝配式建造方式在節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水和減排方面有顯著成效，可減少建筑垃圾排放
、水資源消耗，節(jié)約木材、水泥砂漿等建筑材料，從根本上改變施工現(xiàn)場“臟亂差”的局
面，有效降低建造過程中的大氣污染和建筑垃圾排放，最大程度減少揚塵和噪聲等環(huán)境
污染，助力城市環(huán)境改善和生態(tài)文明建設。
——更重要的是，新型建筑工業(yè)化的發(fā)展能夠徹底轉變以往建造技術水平不高、科技含
量較低、單純拼勞動力成本的競爭模式，將工業(yè)化生產和建造過程與信息化緊密結合，
強調科技進步和管理模式創(chuàng)新，注重提升勞動者素質，注重塑造企業(yè)品牌和形象，以此
形成企業(yè)的核心競爭力和先發(fā)優(yōu)勢。
10、新形勢下，建筑業(yè)踐行綠色發(fā)展的根本道路在于創(chuàng)新
11、建筑行業(yè)實現(xiàn)“30-60”路徑建議
——實現(xiàn)建筑運行碳排放達峰、碳中和，還是應從四個根本路徑入手：
——一是加速提升建筑節(jié)能水平，具體措施包括提升建筑保溫隔熱性能、提高設備能源
利用效率和建筑節(jié)能運行管理水平；?
——二是規(guī)?；茝V可再生能源建筑應用，提高建筑“產能”能力，發(fā)展綠色能源供暖技
術；?
——三是與電力部門脫碳進程協(xié)同，推動建筑電氣化，提高建筑用電與電網(wǎng)互動能力；
?
——四是加大小區(qū)綠化和城市綠地面積，提高固碳、碳匯能力。
12、從建筑全壽命周期視角看，建筑領域還可以發(fā)揮更大的減排能力，如：
——提升建筑壽命，?防止“大拆大建”，減少新建建筑量；
——發(fā)展木結構、鋼結構（考慮鋼材的回收）等低碳建筑結構體系，減少建材生產階段
碳排放；
——大力推廣綠色建材的應用，將碳排放強度作為綠色建材認定的關鍵指標，發(fā)展具有
固碳能力的建材，包括以CO2作為生產原料的建材，或者能夠吸附CO2的建材。
13、推進單體建筑到住區(qū)、社區(qū)的綠色化建設運營模式，創(chuàng)建一批高標準的綠色建筑
、健康建筑、綠色社區(qū)示范試點，引導民眾對綠色、健康意識的提高，帶動綠色建筑產
業(yè)鏈企業(yè)的轉型升級。
14、綠色建筑：節(jié)能減碳
——為實現(xiàn)碳中和的目標，必須大力發(fā)展綠色建筑，在建筑物全壽命周期最大程度節(jié)約
資源、保護環(huán)境、減少污染。
——利用可再生能源發(fā)電為綠色建筑提供運行動力是降低建筑運行能耗的有效技術之一
：光伏發(fā)電和風力發(fā)電
15、綠色建筑：引領潮流的碳中和建筑
——根據(jù)紐約、波特蘭、多倫多和倫敦等城市的新立法，確保綠色建筑成為黃金標準的
競賽正在進行。目標是：到2030年，所有新建建筑達到碳中和，到2050年使現(xiàn)有建筑達
到同樣的標準。
——葛蘭素史克林碳中和實驗室位于英國諾丁漢大學，依靠自己的可再生能源運行。它
所產生的盈余能源將提供足夠的碳信用額度，以償還其建筑所用的碳。
——案例：德國的一個小鎮(zhèn)：產能建筑的思想
——案例：吐魯番的一個新能源小區(qū)
——建筑物，能源的產銷者，生產。
16、綠色建筑行業(yè)的新發(fā)展與新趨勢
——《綠色建筑評價標準》新國家標準，自2019年8月1日起實施
——《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標
的建議》，其中特別提出：加快推動綠色低碳發(fā)展……發(fā)展綠色建筑。
17、2021年《政府工作報告》：碳中和、節(jié)能環(huán)保與基建、房地產、綠色建筑
18、2021年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求
意見。
——縣城新建建筑要普遍達到基本級綠色建筑要求。
19、房地產開發(fā)商利用代建等模式顛覆總承包商業(yè)務，打造智慧建筑、智慧城市等產
品。比如，龍湖地產已運用大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新科技在118個城市開展智慧物業(yè)服務，致
力于提供住宅、產業(yè)園區(qū)以及智慧城市等13大業(yè)態(tài)領域的高品質服務。
20、案例：中建信和定位“城市運營服務商”
21、案例：碧桂園——明年（2022年）開始，我們全部用機器人建房子


五、新風險：金融新周期與金融風險將影響房地產市場健康發(fā)展（本部分可不講，或
點到為止）
1、十九大報告指出，要“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線”
2、金融新周期
3、全球債務飆升
4、警惕區(qū)域性金融風險蔓延
5、地方政府債務風險
6、企業(yè)債務風險
——案例：遼寧、山東企業(yè)債務危機
——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓
——案例：無錫銀行：農商行盲目上市擴張的失敗樣本
7、部分中小銀行面臨破產清算威脅
8、資本管制：詭譎的人民幣匯率
9、生病的股市：個人理性與集體非理性
10、投資理財?shù)睦Щ螅哄X往何處去？
11、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產投資最穩(wěn)妥
12、郭樹清：房地產是最大的灰犀牛


六、新預測：疫情后中國經(jīng)濟復蘇要求房地產市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展
1、習近平：中國經(jīng)濟長期向好的前景是光明的
2、19大后中國經(jīng)濟走向
3、我國長期向好支撐房地產需求
4、房地產市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
5、疫情后中國經(jīng)濟復蘇要求房地產市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展
6、2022年12月中央經(jīng)濟工作會議精神關于房地產的最新論述表明房地產


七、新預測：我國房地產市場未來發(fā)展
1、城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產市場需求大量存在，房地產投資將繼續(xù)發(fā)揮作用
2、中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產市場前景廣闊
3、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
4、我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長支撐房地產需求
5、十九大提出，用“三大變革”推動中國經(jīng)濟“高質量發(fā)展”
——質量變革。未來是城市競爭，房子質量競爭
——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產市場出現(xiàn)拐點
——十九大提出，“高速增長要轉向高品質增長”。提高住房品質是全國消費者的心聲，
要引起房地產企業(yè)的高度重視
6、十九大報告提出，房子是用來住的，不是用來炒的。預示房地產市場將平穩(wěn)發(fā)展
。不會大起大落
7、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構
，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜
——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——房地產企業(yè)借外債的大門被關
8、人口老齡化加速影響房地產
9、土地制度政策變化影響房地產
——政府土地供給是放松還是收緊？
——政府將不再是居住用地唯一供應者、農村宅基地“三權分置”
——全國國土資源工作會議釋放兩大信號，呼應的是推動建立多主體供應、多渠道保障
、租購并舉的住房制度
10、短期金融收緊或放松，影響百姓購買力






第二模塊 最新房地產政策解讀與2023房地產市場預測


一、2021年5月前房地產金融政策
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點提高
——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
3、地產信托業(yè)務正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調控
——針對狂飆突進的地產信托業(yè)務，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關于開展“鞏固治
亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發(fā)
商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，嚴格
限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業(yè)務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項
目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日?中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產
貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標


二、2021年下半年到2022年上半年房地產政策變化
1、2021年下半年開始個別龍頭房地產開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務風險
2、2021年底房地產政策在需求側進行微調
3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策
。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調至20%
4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產“一攬子”政策，取消認房又認貸。
5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進一步提高了對房地產需求的支持
力度
6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別
化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放
7、2022年5月，首套房貸利率下限調整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內第二次
下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻
8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全
家?guī)汀薄?br /> 9、從上半年的房地產政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到
了極致，但效果不及預期，每個月的房地產銷售面積及房地產投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑
。


三、2022年7月份以后房地產政策重點由需求側轉向了供給側
1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地
產政策重點由需求側轉向了供給側
2、決策層已經(jīng)認識到當前房地產開發(fā)企業(yè)的債務風險具有相當?shù)钠毡樾?br /> 3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初
期規(guī)模2000億元。
4、2022年11月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調整優(yōu)化涉房企業(yè)5項
股權融資措施，明確支持和放開了房地產企業(yè)的重組上市和再融資需求。
5、2023年以來各地刺激房地產政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”
6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%


四、2022房地產十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力
1、兩次降準
——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本
穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行
5%存款準備金率的金融機構）。此后的11月25日，央行再次降準0.25個百分點。
——政策意義：雖然2022年兩次降準的主要目的是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的
支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產市場。更重要的是，這對
其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。
2、三次下調LPR
——政策回顧：2022年，央行三次下調貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產市場需
求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調10個基點；5年期以上LPR為
4.6%，較上月下調5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調15個
基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調，1年期LPR為3.65%，較上月下調5個基點
；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調15個基點。
——政策意義：信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

3、“五限”松綁
——政策回顧：2022年可謂房地產政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計，2022年1-
11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值?？v觀20
22年的政策調整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流
，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。
——政策意義：“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、
杭州在內的熱點城市都進行了優(yōu)化，信號意義更加強烈。未來，“認房又認貸”中的首套
房認定有望繼續(xù)放寬。
4、“一人購房全家?guī)汀?br /> ——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調整輻射面廣、動作頻繁。據(jù)
諸葛找房不完全統(tǒng)計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布
公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額
度這兩方面進行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內的少
數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國已經(jīng)有超過30
個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信
陽、馬鞍山等城市。
——政策含義：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵民眾
購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、
增強市場信心。
5、房企再融資“開閘”
——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持
房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復上市房企和涉房上市公司再融資，
這是四年來我國再次啟動房地產股權融資，意味著代表股權融資的“第三支箭”正式落地
。
——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持
政策方面，射出了所謂的“三支箭”。
一是信貸支持之箭，
二是債券支持之箭，
三是股權支持之箭。
——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅
將惠及優(yōu)質房企，或許已經(jīng)出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。
6、金融支持房地產16條
——政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產迎2022年最強政策支持。11月份，央
行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
，涵蓋了6大方面內容，涉及房地產開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券
融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措
施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企
金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。
——政策點評：“金融支持房地產16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，
覆蓋房地產上下游產業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。
7、保函置換預售監(jiān)管資金
——政策回顧：2022年，預售資金監(jiān)管政策的調整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)
會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知
》，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金
。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資
金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管
資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
——政策點評：從保函置換預售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項目不保房企
”轉向“保項目”“保優(yōu)質房企”，將有助于扭轉房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。
8、“賣一買一”可退個稅
——政策回顧：為了推動換房交易，9月30日，財政部、稅務總局發(fā)布“關于支持居民換
購住房有關個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有
住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個
人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者
，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。
——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利
好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。
9、二手房“帶押過戶”
——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟
南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易
、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理，都是二手房交易過程中的
政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力
，促進住房消費。
10、北京城市更新立法
——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北
京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日
，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市
更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議通過，自2023年3
月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題
，條例進行了積極回應。
——政策意義：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之
一，對城市更新進行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權益。


五、2022年12月中央經(jīng)濟工作會議關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國
房地產未來發(fā)展
1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”，其中
較大篇幅聚焦于房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時強調防范化解地方政府債務風險，如“堅決
遏制增量、化解存量”。房地產上下游產業(yè)鏈較長，對中國經(jīng)濟廣義影響可達兩到三成，
與地方政府土地財政收入息息相關，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金
融風險的核心所在。
2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產政策、央行銀保監(jiān)會推動房貸
利率較大幅度下行，但地產銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產負
債表惡化、預防性儲蓄抬升、房地產風險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企
融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務實，政策更多向房地產企業(yè)（尤其是民營房企
）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產相關數(shù)
據(jù)繼續(xù)走弱，對地產鏈條的進一步支持仍有必要。
3、在此背景下，本次會議對房地產的相關表述更為積極有力。對房地產市場，要“確
?！逼椒€(wěn)發(fā)展，明顯強于2022年7月政治局會議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎上
，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產產業(yè)鏈風險的蔓延。
4、對房地產企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質頭部房企的
風險，改善資產負債狀況”，明確了對優(yōu)質頭部房企的支持，直指其“資產負債狀況”，“
保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產企業(yè)融資
的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內容，“搜集挪用、抽逃樓盤資
金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機關”。
5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2021年中央經(jīng)
濟工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會議在此基礎上更進一步。參照2022年12月
14日中共中央國務院印發(fā)的《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認為，房
地產新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴大
保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面
更進一步。
6、“住房改善”被列為“第一內需”。
——會議通稿在談到擴大內需的時候，一共列舉了三個重要的內需（見上文），分別是
住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務。很顯然，住房改善被放在了第一位。
——劉副總理再次肯定房地產是中國的“支柱產業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重
要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被
取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。
7、房地產有新提法
——會議通稿，多次提到了房地產行業(yè)、住房消費，除了
“住房改善”被列為第一內需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好
保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效
防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長
租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模
式平穩(wěn)過渡。
——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，
探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持
商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)
展。
——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足
行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負
債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒
”是在論述房地產段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關注。另外值得注意的是，最新
會議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為
”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優(yōu)質頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的
；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可
能包括：行賄、騙貸、轉移資產、利益輸送等。至于他們在公司的股權被清零，也在預
料之中。


六、2023年兩會《政府工作報告》關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國房
地產未來發(fā)展
說明：本部分要等2023年3月5日兩會召開以后才能研究和講述。


七、2023年房地產發(fā)展趨勢預測與房地產政策變化預測
1、2023年房地產市場形勢嚴峻
——就當前形勢來看，一系列政策刺激下房地產市場可能會出現(xiàn)一個小陽春，但全國范
圍內房地產態(tài)勢短期難以完全扭轉，而且可能更嚴重。
——2022年全年國房景氣指數(shù)、房地產投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂觀
——2023年開年國房景氣指數(shù)、房地產投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉
2、恢復樓市信心關鍵是調整政策思維
——面對嚴峻的形勢，中國政府2023年房地產政策取向出現(xiàn)重大調整。
3、疫情后中國經(jīng)濟復蘇要求房地產市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展
4、房地產市場風險最嚴重的時刻可能已經(jīng)過去。房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟不景
氣期間，穩(wěn)定房地產投資增速與穩(wěn)定房地產價格同樣重要。
5、 “住房改善”被列為“第一內需”
——劉副總理再次肯定房地產是中國的“支柱產業(yè)”。
6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（
認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有
相當幅度的松動。
7、防風險成為第一要務。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟工作會議的文件中，把今年房地
產業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”的框架下論述，并確定今年房地
產政策的核心目標就是“防風險、保交樓”，而不是再強調用政策來保證房地產市場的“穩(wěn)
”。住建部1月的工作會議也明確表示，當前房地產市場存在巨大風險，要采取“慢撒氣”
方式來化解，而不是突然引爆。
8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產產業(yè)鏈風險的
蔓延。
——房地產政策的“防風險、保交樓”要務，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“
保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸
恢復，風險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款
，也將引發(fā)銀行危機及金融市場風險，以及購房居民把損失責任指向政府的社會危機。

9、為了“保交樓、防風險”，房地產政策是“抓兩頭、帶中間”。
——“一頭”抓優(yōu)質房企，一視同仁支持優(yōu)質國企、民企改善資產負債狀況。近期央行、
銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，聚焦
專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質房企，開展“資產激活”“負
債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流
，引導優(yōu)質房企資產負債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質房企的各種融資條
件，保住建房主體，讓優(yōu)質房企能承擔起“保交樓”的主體責任。
——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產
的破產，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關
。也就是說，房地產融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化
、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產政策
首次有這樣的提法，意味著今年房企破產倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮
。
——優(yōu)質房企主體保住及擴張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的
重要一環(huán)。2023年房地產信心提振將是漫長的路。
10、促進房地產全面轉型，主要包括兩個方面。
——完善與改進現(xiàn)有的房地產法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住
房預售制度存在嚴重缺陷有關。所以，今年的政策對住房預售制度有新取向，比如要求
有條件的地方進行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金
抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。這意味著多年來一直受到嚴重質疑的住房預售制度將有
重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預售，也會建
立嚴格監(jiān)管資金運行的制度。房地產融資及資金運行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴重影
響房企行為方式。
——房地產市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型。發(fā)展保障
性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租
賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產
權房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產權住房，主要是解決當前安居、人
才房的問題。這既可讓現(xiàn)有房地產利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌
），又可適當解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。
——這些轉型既有房地產融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉型，也有市場發(fā)
展模式轉型、觀念上的轉型（強調建筑業(yè)是實體經(jīng)濟，發(fā)展房地產市場就是發(fā)展實體經(jīng)
濟）等。房地產政策的轉型在今年將是全方位的。
11、疫情后居民資產負債表惡化、預防性儲蓄抬升、房地產風險事件沖擊的共同影響
。政策出臺到明顯見效需要時間。
12、房地產市場進一步分化
13、房企進一步分化
14、大房企的命運將全面分化
——對優(yōu)質頭部房企的支持
——堅決依法打擊違法犯罪行為
15、2023年市場形勢的嚴峻，政策取向出現(xiàn)重大調整，會把房地產市場引向何方，效
果如何，就目前來看，相當不確定。
——政策肯定是利好。政策對房地產市場好轉肯定是促進作用。具體效果多大要看市場
反應。
——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經(jīng)結束，中國房地產將進入一個新時代
。

八、洞察先機：對房地產企業(yè)投資的幾點建議
1、20大后中國經(jīng)濟走向預示房地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產需求
——基建和房地產市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎設施建設是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
2、落實政策利好，解決面臨困難
3、堅定信念：正確認識房地產在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位
——房地產不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產企業(yè)的幾點建議
——正確識別房地產企業(yè)債務風險，做好風控
——房地產是資金密集型行業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)負債水平高
——房地產企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細作、比拼內功成為房地產企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產品，造好房子
——正確認識房地產周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、新形勢下的房地產戰(zhàn)略轉型
6、新形勢下的房地產戰(zhàn)略轉型的案例
——案例：標桿企業(yè)的戰(zhàn)略調整：萬科等
——案例：全產業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
7、甄別不同區(qū)域的機會
——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產市場的差異化將成為常態(tài)，房地產市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產業(yè)走，產業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房
價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……
——學區(qū)房政策
——房地產調控政策
8、房地產企業(yè)要適應房地產市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制
轉型
9、當前形勢下做好“保交樓、防風險”
——改善資產負債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質良好


長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！


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王傳寶老師的其它課程