宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、都市圈建設(shè)、房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

“十四五”規(guī)劃、都市圈建設(shè)、房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)
王傳寶
（每一章半小時(shí)，共六章，三小時(shí)）。可根據(jù)客戶要求，調(diào)整課綱
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講座提綱
一、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化、基建、“新基建”的表述及其對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響）
1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于基建的表述及其對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城市化的表述及其對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量
——城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)
——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等
3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“新基建”的表述及其對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
5、“十四五”時(shí)期建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇
——加快新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)的機(jī)遇
——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建必將扮演重要角色
——繼續(xù)對(duì)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：兩新一重與建筑行業(yè)的機(jī)遇
——綠色發(fā)展、碳中和及其對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
——加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國及其對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊
二、都市圈建設(shè)、長三角城市群與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)
1、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點(diǎn)開花
——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局
——我國主要發(fā)展軸
——我國主要城市群
2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)潛在動(dòng)力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。
——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
3、十四五規(guī)劃和2021年《政府工作報(bào)告》關(guān)于城市群、都市圈建設(shè)
——推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?
4、入“圈”有什么好處？
——國家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。
5、不入“圈”的壞處
6、產(chǎn)三角城市群及其房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)分析
——供需現(xiàn)狀研究
——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預(yù)期等
——“十四五”時(shí)期中原城市群房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展
——人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化
——長期看，長三角城市群內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化
——長期看，長三角市群內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)企業(yè)分化
三、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、房價(jià)會(huì)漲還是跌？
——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房價(jià)上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟(jì)體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價(jià)的問題很復(fù)雜
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速
——房價(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)
3、房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)增加：通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快，國家實(shí)行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)
——通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財(cái)政依賴土地財(cái)政，地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場
——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國、日本
——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)
——2021年《政府工作報(bào)告》：老舊小區(qū)改造、安居房與基建
4、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
5、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——投資不過山海關(guān)，買債不買云貴川
——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判
四、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大環(huán)境預(yù)示當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策必須變化
1、在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，基建與房地產(chǎn)必將扮演重要角色
——以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局
——我國未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長需要基建提供助力
2、新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要房地產(chǎn)的支持
3、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
4、世界經(jīng)濟(jì)新周期是中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境
5、中美博弈對(duì)房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來
6、“十四五”規(guī)劃深刻變革及其對(duì)房地產(chǎn)的影響
7、中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展趨勢下房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景
8、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣，預(yù)示基建和房地產(chǎn)必須發(fā)揮更大作用
9、恒大事件的連鎖反應(yīng)和溢出效應(yīng)
10、22城第二批“兩集中”供地遇冷，標(biāo)志著風(fēng)大成政策必須調(diào)整
11、最新商業(yè)銀行房貸政策解讀：劉鶴副總理和央行重新解讀“三條紅線”和貸款集中度政策
12、2020年與土地和房地產(chǎn)相關(guān)的收入占地方政府財(cái)政收入的55%，財(cái)政開支又是剛性的，預(yù)示在沒有其他財(cái)政收入來源替代的情況下，中短期內(nèi)，房地產(chǎn)是不可替代的
五、洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的幾點(diǎn)建議
1、19大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財(cái)政壓力
——百姓財(cái)富保值
——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、直面困難：房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難
3、堅(jiān)定信念：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議
——正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
5、甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)
——甄別不同區(qū)域的機(jī)會(huì)：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時(shí)代的來臨
——人口流入，房價(jià)上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房價(jià)）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
六、夯實(shí)實(shí)力，轉(zhuǎn)型升級(jí)：房地產(chǎn)企業(yè)要以新思維面對(duì)新機(jī)遇與新挑戰(zhàn)
1、有所為，有所不為，有所作為
2、要做到：安心、靜心、信心
3、精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變
4、再審視、再謀劃、再提升
5、深耕細(xì)作、比拼內(nèi)功
6、提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力，提升資本管理精細(xì)化水平
7、培養(yǎng)自身的卓越運(yùn)營能力，以管理風(fēng)險(xiǎn)和不確定性
8、打造敏捷靈活的業(yè)務(wù)版圖
9、主動(dòng)應(yīng)對(duì)SEG的挑戰(zhàn)
10、積蓄實(shí)力，應(yīng)對(duì)困難
長風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！

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