《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估》



課程名稱： 《房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估》

主講： 潘春陽老師 6課時(shí)
課程背景：
商業(yè)銀行對(duì)借款人的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款歷來是技術(shù)性復(fù)雜的工作，它分為新開發(fā)房地產(chǎn)
項(xiàng)目和商用物業(yè)貸款項(xiàng)目。尤其是新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求評(píng)估人員不僅熟悉掌握國(guó)家的
房地產(chǎn)政策，深厚的專業(yè)知識(shí)，還有要廣博的社會(huì)知識(shí)和項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。在這方面大多
商業(yè)銀行普遍存在項(xiàng)目評(píng)估專業(yè)人員不足，評(píng)估技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)欠缺的現(xiàn)象。客戶經(jīng)理、產(chǎn)
品經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理以及專職貸款審批人等信貸系列條線崗位人員需要評(píng)估分析能力不斷
提升。

課程收益：
通過本課程的學(xué)習(xí)使學(xué)員能夠：
1.充分了解國(guó)家房地產(chǎn)政策
2.熟悉掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評(píng)估方法和技巧
3.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)及控制

授課方式：講授、研討互動(dòng)、視頻啟發(fā)、案例教學(xué)、錯(cuò)誤案列演示
授課對(duì)象：銀行客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理、專職貸款審批人和審計(jì)人員等

課程大綱/要點(diǎn)：
1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款概述
1.房地產(chǎn)開發(fā)地塊應(yīng)具備條件
2.項(xiàng)目分類
（1）新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
（2）商業(yè)物業(yè)貸款項(xiàng)目
（3）公寓項(xiàng)目
（4）商業(yè)寫字樓
（5）如何判斷項(xiàng)目是否超批復(fù)
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目政策合規(guī)性
（1）自有資金占比
（2）房型定位及房型占比
（3）貸款投放進(jìn)度
4.房開貸期限確定
5.利率及結(jié)息方式

2. 項(xiàng)目調(diào)查
1.項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證的規(guī)定，用途及使用限制
2.申請(qǐng)人資本金情況
（1）注冊(cè)資本
（2）實(shí)收資本
（3）申請(qǐng)人自有資金出資能力
（4）投資來源的結(jié)構(gòu)分析
3.房開貸項(xiàng)目范圍
4.主要控股和參股公司情況
5.項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)
（1）實(shí)際控制人
（2）主要股東簡(jiǎn)歷、從業(yè)經(jīng)歷
（3）股東之間關(guān)系、合作意愿和合作經(jīng)歷
6.申請(qǐng)人的管理結(jié)構(gòu)
（1）申請(qǐng)人公司章程關(guān)于授權(quán)制度和決策制度
（2）部門設(shè)置
（3）部門權(quán)限及協(xié)作關(guān)系
（4）申請(qǐng)人融資模式
（5）申請(qǐng)人資金管理模式
7.申請(qǐng)人與商業(yè)銀行合作經(jīng)歷
8.申請(qǐng)人與承包商合作情況
9.申請(qǐng)人在人民銀行和銀監(jiān)局的授信記錄
10.申請(qǐng)人經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)定位
11.申請(qǐng)人的SWOT分析
12.申請(qǐng)人的銷售方式
13.申請(qǐng)人綜合經(jīng)營(yíng)情況分析
14.土地儲(chǔ)備貸款的貸款對(duì)象僅限于政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)
15.土地增值稅

三、房開貸項(xiàng)目評(píng)估的基本概念及主要指標(biāo)
1.貨幣時(shí)間價(jià)值
（1）將來、現(xiàn)值
（2）單利、復(fù)利
2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
（1）現(xiàn)金流出
（2）現(xiàn)金流入
3.內(nèi)部收益率（IRR）
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的關(guān)系
4.投資靜態(tài)回收期
5.投資動(dòng)態(tài)回收期

6.貸款期限
7.盈虧平衡分析
（1）固定成本
（2）變動(dòng)成本
（3）半變動(dòng)成本的分解
（4）以不同形式表示的BEP
（5）對(duì)BEP的分析及理解
8.房地產(chǎn)開發(fā)的BEP
9.敏感性分析
（1）敏感性分析的含義
（2）敏感因素及敏感指標(biāo)
（3）總投資增加
（4）投入物價(jià)格上升
（5）產(chǎn)品價(jià)格降低
10.項(xiàng)目 “四證”
（1）貸款準(zhǔn)兩證
（2）三C認(rèn)證
（3）環(huán)保等相關(guān)部門批復(fù)
11.三金
12.土地招拍掛
13.容積率
14.項(xiàng)目用地抵押及解押
15.辦理預(yù)售
16.房開貸的資金封閉管理
17.房開貸與按揭貸款的銜接
18.房開貸與施工企業(yè)流貸的關(guān)系
19.房產(chǎn)稅的計(jì)算
（1）增值稅
（2）城建稅
（3）教育費(fèi)附加
（4）自用從價(jià)計(jì)
（5）出租的從租計(jì)征

四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估表
附件：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估
1.總投資表
（1）靜態(tài)投資
（2）動(dòng)態(tài)投資
（3）營(yíng)運(yùn)資金
2.投資結(jié)構(gòu)表
（1）建設(shè)項(xiàng)目
（2）單項(xiàng)工程
（3）分部工程
（4）分項(xiàng)工程
3.配套項(xiàng)目投資表
4投資來源結(jié)構(gòu)表
5.銷售收入預(yù)測(cè)表
6.成本預(yù)測(cè)表
7.現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表
8.敏感性分析表
附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估表

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