《“回遷房” 交易全過程風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及糾紛處理策略》

《“回遷房” 交易全過程風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及糾紛處理策略》
課程背景：
“回遷房”是深圳很多投資者的選擇，解決了沒有購房指標(biāo)、資金不夠等購房人的問題
。但是“回遷房”交易是處于政策的灰色地帶，又長(zhǎng)期存在的事實(shí)。因?yàn)槿鄙僬叩谋O(jiān)管
與制約，所以在交易過程中產(chǎn)生了非常多的問題，使很投資人因此踩坑賠的血本無歸。
比如無法回遷的、賣方反悔的、被詐騙的、非舊改項(xiàng)目的等等諸多問題。然而要理清“回
遷房”的各種問題、安全地購買到“回遷房”，卻不是一個(gè)輕松的事情。買到有問題的“回
遷房”要處理好，更是非常困難。本次課程不是鼓勵(lì)購買“回遷房”，而是通過課程教會(huì)廣
大投資者如何正確地分析與處理“回遷房”問題規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免上當(dāng)受騙?；诖?，我們
邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家根據(jù)多年來“回遷房”投資經(jīng)驗(yàn)與20余年拆遷經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真總結(jié)與升華，研發(fā)
了此次課程，使更多的投資者讀懂“回遷房”、避免踩雷，更好的保障資金安全和升值，
在“回遷房”投資上不走彎路，明明白白。
課程特色：
針對(duì)性強(qiáng)——聚焦回遷房交易，填補(bǔ)行業(yè)空白
實(shí)操性強(qiáng)——交易項(xiàng)目近200，經(jīng)驗(yàn)提煉總結(jié)
系統(tǒng)性強(qiáng)——全過程系統(tǒng)梳理，核心價(jià)值萃取
課程大綱：
第一部分 ?回遷房的發(fā)展過程
1、起始
開發(fā)商在拆遷補(bǔ)償?shù)倪^程中，出現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)拿堋?br /> 2、發(fā)展
嘗到甜頭的購買人開始影響身邊的人購買，沒有購房指標(biāo)的人找到安全的資金出
口，沒有資金實(shí)力的購房者找到價(jià)格合適的家。
3、推波助瀾
沒有資金實(shí)力的前期開發(fā)商開始賣房賣指標(biāo)，換取項(xiàng)目進(jìn)展。
4、全民參與
中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、宣傳媒體重度參與，形成全民購買的熱潮。
5、瞬間崩塌
全民參與的過程中，產(chǎn)生了很多問題，也產(chǎn)生了巨大影響，更觸犯了房住不炒。
政策突然高壓下的回遷房交易留下一片慘不忍睹。
6、現(xiàn)狀
業(yè)主期望值依舊，買家擔(dān)心、迷茫，炒家離場(chǎng)或被套。
第二部分 回遷房的種類及優(yōu)劣
1、按物業(yè)現(xiàn)狀分類
普通民宅
瓦房
工業(yè)廠房
工業(yè)宿舍
商鋪
空地（空地又分一戶一棟宅基地、已批未建空地、村委或村民出售宅基地等）
2、按現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)分類
紅本
綠本
褐本
國有土地上的無證住宅、宿舍、商鋪等
無產(chǎn)權(quán)
3、按出售人分類
股民與原村民
購地建房的外地人
與股民或原村民合作建房的外地人
股民或原村民的繼承人
購地建房外地人的繼承人
合作建房的繼承人
股民或原村民的外地離婚配偶
購買上述人的房屋再轉(zhuǎn)售的人
開發(fā)商的前期合作伙伴
購買非農(nóng)指標(biāo)的人
4、按出售的方式分類
實(shí)物
指標(biāo)
a、開發(fā)商前期合作伙伴出售的回遷指標(biāo)
b、村委分給股民的回遷指標(biāo)
c、非農(nóng)指標(biāo)、返還用地產(chǎn)生的回遷指標(biāo)
d、開發(fā)商或前期合作伙伴承諾給員工的回遷指標(biāo)
5、按項(xiàng)目進(jìn)展分類
權(quán)利人核實(shí)前
立項(xiàng)前
立項(xiàng)后
專項(xiàng)規(guī)劃后
簽約補(bǔ)償階段
實(shí)施主體確認(rèn)前
回遷前
第三部分 各類物業(yè)補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀概述
1、廠房置換廠房或研發(fā)用房、置換商業(yè)、置換辦公、置換住宅
2、工業(yè)宿舍置換工業(yè)宿舍、置換住宅
3、商業(yè)與擅改商置換不同樓層的商業(yè)、置換辦公、置換住宅
4、普通民房置換住宅
5、瓦房置換住宅
6、空地置換廠房、商業(yè)、住宅
第四部分 回遷房面臨的風(fēng)險(xiǎn)解析（每點(diǎn)講一個(gè)案例）
1、出售人或繼承人悔約
2、被中間人炒作無法接觸到真正的業(yè)主（差價(jià)事小安全事大，更多人關(guān)注的是差價(jià)
）
3、因產(chǎn)權(quán)原因無法回遷到實(shí)際擁有人（國有土地上的無證物業(yè)）
4、因產(chǎn)權(quán)原因無法回遷到購買人（綠本、褐本）
5、已進(jìn)行權(quán)利人核實(shí)無法回遷到購買人
6、開發(fā)商不承認(rèn)購買人
7、無產(chǎn)權(quán)房屋一房多賣
8、房屋被抵押、查封
9、產(chǎn)權(quán)糾紛
10、指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)
前期服務(wù)商的指標(biāo)
開發(fā)商的指標(biāo)
村委回遷指標(biāo)
非農(nóng)、返還用地等產(chǎn)生的指標(biāo)
11、繼承糾紛（購買后出售人去世）
12、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)（無法獲得期望的補(bǔ)償）
整備項(xiàng)目，不承認(rèn)外來業(yè)主或不能夠補(bǔ)償物業(yè)
外來業(yè)主不能獲得與村民同等補(bǔ)償
a、有的項(xiàng)目因?yàn)楝F(xiàn)狀容積率過高，外來戶補(bǔ)償?shù)陀诖迕?br /> b、特定物業(yè)只有原村民能享有規(guī)定補(bǔ)償（瓦房、有一戶一棟手續(xù)的宅基地）
本棟物業(yè)面積超出部分按現(xiàn)金或低于1:1補(bǔ)償
13、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目無法立項(xiàng)
因重大公共利益項(xiàng)目終止
項(xiàng)目立項(xiàng)后因各種原因算不過帳
開發(fā)商自身經(jīng)濟(jì)原因放棄項(xiàng)目
第五部分 回遷房購買風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略
1、了解業(yè)主及其家庭結(jié)構(gòu)、背景，共有人情況
2、向前期開發(fā)商及村委、村中長(zhǎng)者了解土地來源及建筑時(shí)間建設(shè)人等
3、了解建筑物現(xiàn)狀（樓層、附屬物、權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利、出租狀況、共有權(quán)益等）
4、了解開發(fā)商對(duì)建筑物的認(rèn)定及簽約狀況（測(cè)繪、權(quán)利人認(rèn)定）
5、了解開發(fā)商對(duì)物業(yè)搬遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)
6、了解項(xiàng)目進(jìn)度
7、了解開發(fā)商及前期合作伙伴的品牌、信譽(yù)、實(shí)力等
8、交易方式與付款方式
9、交易方式與開發(fā)商節(jié)奏（權(quán)利人核實(shí)、簽約、收樓）
10、交易后處理（登報(bào)公示、水電、租戶移交、村委及開發(fā)商登記等）
11、只買實(shí)體房屋
第六部分 回遷房購買后產(chǎn)生糾紛問題的處理方式
1、購買了綠本、褐本房，開發(fā)商不認(rèn)
2、購買了房子，出售人或繼承人反悔
3、購買了綠本、褐本房，簽約前證載權(quán)利人去世
4、購買了已經(jīng)權(quán)利人核實(shí)公示的房子
5、購買了一房多賣的房子
6、購買的房子補(bǔ)償比例達(dá)不到出售人的承諾
第七部分 案例解析如何安全購買回遷房
成功與失敗案例深入解讀（影響過大，不便文字展示）

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