“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機遇

  培訓講師:童小蓮

講師背景:
童小蓮老師★中國房地產(chǎn)納稅網(wǎng)首席咨詢師★國際會計師公會AIA成員,高級會計師★中國注冊稅務師★上海致通振業(yè)稅務師事務所所長★軟件協(xié)會——名人大講堂主講嘉賓★《新理財》等財稅管理核心期刊的主要撰稿人,多次在《中國稅務報》上發(fā)表文章★中國稅收籌 詳細>>

童小蓮
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“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機遇

“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)和機遇
李克強總理4月10日主持召開國務院常務會議指出,營業(yè)稅改征增值稅是推進財稅體制改革的“重頭戲”,并決定進一步擴大試點,逐步在全國推行。為認真貫徹國務院常務會議精神,在一系列新稅改制度要求下,抓住機遇,積極應對增值稅的擴圍,充分掌握稅改政策的發(fā)展方向、要點內(nèi)含和操作運用,及時調(diào)整運營策略,交流借鑒改革試點行業(yè)的做法,切實做好“營改增”準備和實施工作,面對營改增地產(chǎn)建安關聯(lián)企業(yè)要做好哪些應對工作?除了財務部門,還需要其他部門的配合嗎?營改增的會計核算有何特殊處理?增值稅的申報、憑證管理和營業(yè)稅有什么區(qū)別?……
房地產(chǎn)企業(yè)營改增將對企業(yè)的組織結構、業(yè)務模式、關聯(lián)交易、資質(zhì)管理、供應商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須積極面對,應采取相應對策,及早作出稅務籌劃,從而實現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展。
【課程大綱】
(一)房地產(chǎn)營改增方面一、營業(yè)稅改征增值稅政策
1.營業(yè)稅改征增值稅改革政府的總體安排2.增值稅與營業(yè)稅的主要差異解析
(1)征收機關不同
(2)增值稅專用發(fā)票的管理更為嚴格
(3)計稅依據(jù)及計稅方法的不同
(4)稅率不同3.營業(yè)稅改征增值稅主要稅收政策解析 
二、拿地環(huán)節(jié)“營改增”后涉及的稅收風險與控制1.招拍掛拿地可能面臨的土地成本進項稅額抵扣難題是什么?2.支付的各類政府規(guī)費能否獲得進行抵扣?3.支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣?4.設計費等前期工程費所包含的進項稅額如何抵扣?三、開發(fā)建設環(huán)節(jié)“營改增”后的差異與風險1.營改增后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里?2.園林綠化工程營改增后的涉稅風險控制技巧在哪里?四、預(銷)售環(huán)節(jié)“營改增”后的差異與風險1.營改增后收取的訂金、VIP、誠意金、保證金等該如何納稅?2.營改增后首付款與按揭款該如何納稅?3.營改增后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制?4.營改增后視同銷售行為如何納稅?
五、自持經(jīng)營環(huán)節(jié)“營改增”后的差異與風險控制1.營改增后售后返租涉及的稅收風險有哪些?該如何控制?2.營改增后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利?
六、營改增后注意防范發(fā)票風險
1.要提高防范意識,從思想上重視虛開發(fā)票問題
2.要擇優(yōu)選取購貨對象
3.對供貨單位應當做必要的考察
4.要盡量通過銀行賬戶支付貨款
5.要求開票方提供有關資料,落實內(nèi)容的一致性和合法性
6.對有疑點的發(fā)票,要及時向稅務機關求助、查證
(二)、房地產(chǎn)財務管理方面:
1.資產(chǎn)負債表的閱讀與分析
2.利潤表的閱讀與分析
3.現(xiàn)金流量表的閱讀與分析
4.從會計報表尋找問題所在及利潤提升之道
5.經(jīng)營能力分析
6.發(fā)展能力分析
7.盈利能力分析
8.案例:如何通過報表分析問題所在及尋找解決之道
、房地產(chǎn)成本控制方面:
1.房地產(chǎn)業(yè)成本項目構成
2.如何合理確定成本對象
3.房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)階段稅收成本控制
4.投資決策階段的成本控制與籌劃要點
5.項目設計階段的成本控制要點
6.招投標與合同洽商階段成本控制要點
7.施工階段的成本控制與籌劃要點
8.項目結算階段的成本控制與籌劃要點
9.案例:房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本帶來的稅收風險

 

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