順勢突圍——地產(chǎn)投拓

順勢突圍——地產(chǎn)投拓

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課程背景：

后疫情時代的房地產(chǎn)既有焦慮、彷徨、迷茫、淚水，也有奮斗、鏖戰(zhàn)、熱情和堅持

1. 疫情爆發(fā)后地產(chǎn)行業(yè)預期走弱，但是整體向好趨勢依舊延續(xù)。但隨著監(jiān)管趨嚴，房地產(chǎn)行業(yè)資金流動性受到極大的挑戰(zhàn)，華夏幸福、中國恒大、佳兆業(yè)、奧園、藍光等頭部企業(yè)債券、商票、財富財力紛紛逾期兌付，對市場帶來極大恐慌情緒。行業(yè)監(jiān)管部門政策層層加碼，行業(yè)不得不和白金時代說再見，中國地產(chǎn)行業(yè)正式步入青銅時代。七普數(shù)據(jù)顯示中國的城鎮(zhèn)化進程已經(jīng)達到65%，未來城鎮(zhèn)化進程的結(jié)構化趨勢明顯，核心一二線城市成為地產(chǎn)存量和增量的主戰(zhàn)場，房企如何布局，找到切入點。

當下房地產(chǎn)危局的原因是什么？老齡化、少子化、收入差距加大、內(nèi)卷、新一代躺平對于房地產(chǎn)需求影響幾何？房價透支、支付力透支、供應透支背景下房企何從何從？房地產(chǎn)加速下行，房地產(chǎn)過度金融化所牽動的政府負債、企業(yè)負債、居民負債如何著陸破局？

青銅時代來臨，規(guī)模與品質(zhì)、資產(chǎn)與收益、流動性與利潤如何平衡？房地產(chǎn)行業(yè)新賽道漸顯，城市更新、舊城改造、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如何大浪淘沙把握機遇與趨勢，面對2022年房住不炒的總基調(diào)，地產(chǎn)開發(fā)在當前監(jiān)管環(huán)境下突圍的機會點在哪里？地產(chǎn)金融監(jiān)管逐步加強，地產(chǎn)商、政府、融資機構三個參與主體都被進行了強烈的監(jiān)管政策限制，開放商“三道紅線”銀行“兩道紅線”政府“兩集中”，在此背景下房地產(chǎn)行業(yè)如何變化。銀行業(yè)在“五道紅線”和土地兩集中的政策下影響幾何？

本課程將從國內(nèi)宏觀經(jīng)濟層面與您共同解析房地產(chǎn)行業(yè)下半場的挑戰(zhàn)、機遇、困局、破題與出路，讓受眾學員深入淺出的理解2022年國內(nèi)經(jīng)濟房地產(chǎn)行業(yè)趨勢與開發(fā)。

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課程收益：

● 掌握宏觀發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)-中等收入陷阱、內(nèi)卷化、躺平、老齡化雙減……

1. ●?掌握2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的國家總體定調(diào)與定位
2. ●?掌握宏觀貨幣政策與財政政策對于中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響

● 掌握中國房地產(chǎn)在當前行業(yè)背景下面臨的突出矛盾與破局

1. ●?掌握房地產(chǎn)行業(yè)新賽道與第二曲線的模式
2. ●?掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來10年的布局與戰(zhàn)略

課程時間：1天，6小時/天

課程對象：房地產(chǎn)公司、政府、金融機構

課程方式：實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+業(yè)務落地

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第一講：疫情籠罩下的經(jīng)濟提振疲軟與房地產(chǎn)熱點

1. 一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經(jīng)濟對沖政策解讀
2. 1.?宏觀政策穩(wěn)健有效如何理解-房地產(chǎn)是否會在此成為經(jīng)濟增長壓艙石
3. 1）國務院金融委、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、央行、外管局齊發(fā)聲
4. 2）促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，有效防范化解房地產(chǎn)風險，新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型
5. 2.?如何看待房地產(chǎn)風險防范與房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式
6. 3.?如何看待房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的作用
7. 1）中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%
8. 2）住宅資產(chǎn)占家庭財富總值約四分之三
9. 3）中國家庭債務與收入比為128%，其中70%為房貸
10. 二、中國房地產(chǎn)行業(yè)的5次關鍵時刻與當前房地產(chǎn)的行業(yè)危機
11. 1. 1987年首次深圳土地拍賣
12. 2. 1998年房地產(chǎn)市場化
13. 3. 2009年房地產(chǎn)金融化
14. 4. 2016年因城施策房住不炒
15. 5. 2022年房地產(chǎn)去金融化
16. 案例解析：國人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房
17. 三、房地產(chǎn)行業(yè)的危機
18. 1.?限購、限售、限價、限配建、限自持、限貸
19. 2.?銷售融資急劇下滑
20. 3.?企業(yè)面臨違約風險
21. 4.?項目面臨交付風險
22. 5.?供應商面臨支付風險
23. 案例解析：恒大危機、華夏幸福危機、寶能危機如何破局
24. 四、行業(yè)危機的原因
25. 1.?外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
26. 2.?外因-政策“猛藥“
27. 1）去杠桿層層加碼
28. 2）地方監(jiān)管力度過嚴
29. 3.?內(nèi)因-以規(guī)模為導向的錯誤認知
30. 1）快速擴展，將行業(yè)回暖誤認為監(jiān)管放松
31. 2）房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化
32. 五、行業(yè)轉(zhuǎn)機-地產(chǎn)監(jiān)管政策提出“保障合理融資需求”與“市場健康平穩(wěn)發(fā)展”
33. 1.?保障房地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求
34. 2.?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“三道紅線”
35. 3.?銀行金融機構的“兩道杠”
36. 4.?政府土地出讓的兩集中政策

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第二講：房地產(chǎn)行業(yè)賽道分析與新模式

1. 一、住宅市場一線城市豪宅剛需冰火兩重天
2. 1.?千萬豪宅一房難求，價格越貴越好賣
3. 2.?遠郊剛需大幅下跌
4. 3.?新盤與二手房市場價格倒掛頻出，價差越大越好賣
5. 4.?租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開工落成
6. 5.?租金上漲成為2022年房地產(chǎn)租賃市場的趨勢
7. 二、商業(yè)辦公地產(chǎn)受疫情影響行業(yè)低迷
8. 1.?商業(yè)地產(chǎn)-爭當網(wǎng)紅，熱點驅(qū)同
9. 1）傳統(tǒng)消費低迷、新興消費火熱
10. 2）開閉店兩極分化，餐飲低迷，網(wǎng)紅崛起
11. 3）嬰兒消費后繼乏力，寵物經(jīng)濟持續(xù)走高
12. 2.?辦公地產(chǎn)-壓力巨大
13. 1）租賃去化舉步維艱
14. 案例：北上廣深CBD空置率超10%
15. 案例：陸家嘴與虹橋商務區(qū)辦公新趨勢
16. 案例：TMT、金融、科技成辦公需求主力
17. 2）資產(chǎn)證券化成運營主流模式
18. 3.?文旅地產(chǎn)-低速增長，小幅攀升
19. 1）優(yōu)質(zhì)爆盤難以復制
20. 2）微目的網(wǎng)紅經(jīng)典受追捧
21. 4.?養(yǎng)老地產(chǎn)-行業(yè)正當時
22. 1）養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策加速落地
23. 2）客戶對于養(yǎng)老地產(chǎn)概念逐步加深央國企地產(chǎn)、險資、房企組團布局
24. 案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續(xù)發(fā)展
25. 三、園區(qū)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
26. 1.?定位相似、千園一面
27. 2.?銷售條件，越來越嚴
28. 3.?園區(qū)運營輕重結(jié)合
29. 4.?公募REITs成房企新寵
30. 四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建
31. 1.?嚴控大規(guī)模拆除
32. 2.?嚴控大規(guī)模增建
33. 3.?嚴控大規(guī)模搬遷

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第三講：房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展動能視角理解政策調(diào)控

1. 一、房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構改革與創(chuàng)新發(fā)展展與新型城鎮(zhèn)化提升
2. 1.?中國城鎮(zhèn)化進程已達65%-地產(chǎn)行業(yè)未來規(guī)模受限
3. 案例解析：創(chuàng)造土地價值依托的是城市規(guī)劃與能級提升
4. 2.?地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長期看人口
5. 3.?房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無效需求
6. 案例解析：城鎮(zhèn)化進程降速，結(jié)構化問題凸顯
7. 案例解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率高于勞動收入矛盾的調(diào)和
8. 案例解析：房地產(chǎn)價格上漲的本質(zhì)是土地價格上漲
9. 3.?高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠期支撐減弱
10. 案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅(qū)
11. 案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
12. 4.?農(nóng)民進城與1100萬人保就業(yè)的關系-地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟的矛盾
13. 1）到城里工作性價比究竟是高還是低
14. 案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍領”
15. 2）人均勞動回報與產(chǎn)值繼續(xù)高增長-高房價讓年輕一代失去活力
16. 案例解析：90后和00后為什么不愿意進工廠打工
17. 二、中國房地產(chǎn)三大矛盾
18. 1.?短期矛盾-房企要賣房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持
19. 2.?中期矛盾-產(chǎn)業(yè)要升級、居民負債高、工資增長慢、產(chǎn)品利潤薄
20. 3.?長期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產(chǎn)不好銷
21. 三、大變革-中國房地產(chǎn)行業(yè)十談
22. 1.?房地產(chǎn)與開發(fā)商
23. 2.?房地產(chǎn)與政府
24. 3.?房地產(chǎn)與銀行
25. 4.?房地產(chǎn)與居民
26. 5.?房地產(chǎn)與實體
27. 6.?房地產(chǎn)與貨幣
28. 7.?房地產(chǎn)與財富
29. 8.?房地產(chǎn)與房價
30. 9.?房地產(chǎn)與就業(yè)
31. 10.?房地產(chǎn)與基建
32. 四、負債如何影響我們的經(jīng)濟發(fā)展
33. 1.?政府的隱性債務風險
34. 2.?房企的融資風險
35. 3.?居民的高負債風險
36. 4.?中小銀行不良資產(chǎn)風險
37. 五、大變局-房地產(chǎn)經(jīng)濟周期向綠電周期的轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)新期
38. 1.?碳達峰、碳中和的綠電經(jīng)濟周期開啟
39. 2.?產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級與全球治理話語權
40. 案例解析：中美制造業(yè)成本及優(yōu)勢對標
41. 案例解析：核心技術供應鏈體系拆解-高端芯片、航空發(fā)動機、數(shù)控機床
42. 案例解析：清華北大高考狀元院系分析
43. 案例解析：中國的企業(yè)喜歡研發(fā)嗎？挖人與創(chuàng)新哪個才是捷徑
44. 案例解析：中國專精特新與日本、德國專精特新對標
45. 3.?消費、內(nèi)需引領下的共同富裕
46. 4.?中國GDP躍升全球首位的機遇期
47. 5.?強化金融支持：暢通科技型企業(yè)上市等各類融資渠道
48. 案例解析：北交所的設立與未來

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第四講：變革與變局下的房地產(chǎn)行業(yè)展望與機遇

1. 一、城鎮(zhèn)化進程減速城市人口流動分布差異明顯
2. 1.?房企要聚焦關注25個城市-都市群城市群
3. 案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
4. 二、土地供給趨嚴項目拓展模式創(chuàng)新
5. 1.?股權合作與項目并購模式
6. 2.?城市更新-一二三級聯(lián)動打包模式
7. 3.?舊城改造
8. 1）綜合改造
9. 2）功能改變
10. 3）拆除重建
11. 4.?片區(qū)封邊開發(fā)自平衡模式-EPC+FEPC
12. 5.?公開市場-招標拍賣掛牌
13. 三、回歸房住不炒后的房企專業(yè)化方向
14. 1.?專注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商
15. 案例：萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展
16. 2.?專注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運營的商業(yè)地產(chǎn)運營商
17. 案例：招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
18. 3.?專注于產(chǎn)業(yè)導入與基金投資的園區(qū)運營商與物流地產(chǎn)商
19. 案例：聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產(chǎn)、普洛斯
20. 4.?專注于施工與建筑的大型央國企地產(chǎn)綜合開發(fā)商
21. 案例：中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)
22. 5.?專注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務與中介服務商
23. 案例：中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)
24. 四、看布局-城市功能涇渭分明
25. 1.?看南北-北緯31度線京津冀、長三角、粵港澳
26. 2.?看東西-胡煥庸線與東數(shù)西算長江中部崛起與成渝經(jīng)濟區(qū)
27. 3.?看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶
28. 4.?看鄉(xiāng)村-一二三產(chǎn)融合與鄉(xiāng)村振興補短板
29. 案例解析：種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游
30. 五、看動力-地產(chǎn)+X行業(yè)新賽道
31. 1.?養(yǎng)老護老家政成未來就業(yè)重要載體
32. 2.?服務業(yè)成為GDP占比最高行業(yè)
33. 3.?科技與創(chuàng)新成為造富新賽道
34. 4.?延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善
35. 六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期主義
36. 1.?堅守主業(yè)聚焦國家戰(zhàn)略
37. 2.?效益導向追求精細管理
38. 3.?戰(zhàn)略收縮聚焦城市深耕
39. 4.?降低負債控制財務風險
40. 5.?降本增效向制造業(yè)學習
41. 6.?回歸本源關注客戶需求
42. 7.?布局新賽道夯實發(fā)展基礎

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