房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險防控
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險防控詳細內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險防控
【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)2020年進入嚴(yán)峻的并購倒閉潮，資金流的考驗一方面逼近了房開企業(yè)，另一方面從拿地、融資、稅務(wù)成本攀升，又節(jié)節(jié)擠壓房企的利潤空間；另外，大經(jīng)濟環(huán)境導(dǎo)向，國家在加速尋找可以替代房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來小房企被并購、大房企謀轉(zhuǎn)型的洗牌時代！房開企業(yè)在舉步維艱又微利的時代，更須嚴(yán)格把控試錯成本，對于各不可小覷的成本項目--稅收成本，更應(yīng)從初始階段，即對稅負進行提前測算；在開發(fā)過程中的不同階段，通過項目規(guī)劃設(shè)計、細分作業(yè)構(gòu)成、施工過程中的合同控稅，提前防控風(fēng)險，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險，提前籌劃。
【課程大綱】
模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風(fēng)險
一、合同控稅與合法憑證管理
1．稽查新形勢新變化與防控風(fēng)險新思路：
1）國地稅合并
2）金三監(jiān)控及關(guān)聯(lián)事項
3）遺留問題、老項目、老稅率
4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開
5）納稅評估、稽查雙隨機、一案雙查、聯(lián)合懲戒
2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵
3．合同在稅收管理中的重要性
4．合同涉稅與票據(jù)條款（價格、開票時間、種類、合規(guī)性責(zé)任）
5．善意取得的運用及真實交易的證明
6．嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）
7．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行
8．合法憑證如何掌握
9．確實無法取得合法憑證的補救
10．稅負預(yù)警如何應(yīng)對
二、征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：
1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）
2、拆遷補償方式要點
3、股權(quán)收購方式（溢價稅負轉(zhuǎn)嫁的處理）
4、合作開發(fā)模式
5、限地價競配建
6、前期規(guī)劃許可與清算對象確定
7、土地出讓金返還
三、開發(fā)成本的軌跡策劃
（一）前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算
1．七通一平
2．規(guī)費
3．綠化與景觀
4．配套設(shè)施
（二）建安成本預(yù)算
1．地基基礎(chǔ)工程
2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項）
3．裝修工程
（三）工程承包方式選擇中的籌劃：
1、EPC模式
2、建筑工程承包、
3、甲供材料限制
四、融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關(guān)聯(lián)借款、無息借款）
1、利息發(fā)票開具時間
2、計提未到支付期的利息是否調(diào)增所得
3、混合性投資
4、同期利率
五、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：
1、設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行
2、先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行
3、贈送裝修如何運作
4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新
5、商鋪售后回租
6、視同買斷、超基價分成
7、組建銷售部與委托代銷的決策
8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）
9、往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險防控：
⑴ 股東借款年末未歸還
⑵ 無償出借資金
⑶ 負債科目隱瞞收入
⑷ 無法支付的應(yīng)付款
⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時間
- 違約金專題
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模塊二? 分稅種預(yù)計測算
- 增值稅預(yù)算及預(yù)繳
1、銷項稅額測算與銷項抵減
2、進項稅額測算：
⑴ 購建固定資產(chǎn)
⑵ 期間費用
⑶ 成本中服務(wù)費（設(shè)計、監(jiān)理等）
⑷ 外購材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
- 其他費用
二、企業(yè)所得稅預(yù)算
1．未完工階段-預(yù)計毛利
2．完工階段-毛利差
3．期間費用預(yù)算
4．開發(fā)項目出售與自持租賃稅負比較
5．總體稅負
三、土地增值稅稅負測算
1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定
2．不同類別產(chǎn)品成本分攤
3．車位銷售方式（附贈、銷售、租賃）對清算影響
4．裝修成本的扣除
5．稅金附加計算
6．增值額與增值率
7．稅負與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）
四、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異
1．土地成本
2．開發(fā)間接費
3．開發(fā)費用
4．利息支出
5．加計扣除與預(yù)提
6．車位
7．營銷設(shè)施
五、資產(chǎn)剝離與重組：
1、合并與分立
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3、投資
4、租賃
5、增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓
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