《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)》

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)-提綱

實(shí)施招商最重要的是把握商家的需求！
城市中不同商圈性質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值具有很大差別。
判斷商業(yè)價(jià)值的三個(gè)核心關(guān)鍵詞：區(qū)位+交通+人口
一、什么樣的商業(yè)項(xiàng)目容易招商？
這樣的商業(yè)不愁招商—對(duì)常州武進(jìn)區(qū)吾悅廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng)。
一個(gè)地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈項(xiàng)目為何能招入ZARA等輕奢品牌？
城市等級(jí)與商圈性質(zhì)決定了招商的難易程度
商家是否愿被招商的模擬驗(yàn)證：
省會(huì)城市市級(jí)商圈模擬招商的結(jié)果
地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈模擬招商的結(jié)果
縣級(jí)市社區(qū)商圈（1）模擬招商的結(jié)果
縣級(jí)市社區(qū)商圈（2）模擬招商的結(jié)果
經(jīng)營(yíng)商家的開店計(jì)劃決定了是否能夠進(jìn)入該城市
（1）經(jīng)營(yíng)商家在該城市是否有布點(diǎn)的計(jì)劃
（2）你的商業(yè)項(xiàng)目是否符合商家的要求（含經(jīng)營(yíng)者關(guān)注重點(diǎn)）：
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)營(yíng)運(yùn)流程
問題1：一般商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)運(yùn)全程操作周期）需要多少時(shí)間？
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全程操作周期（用時(shí)18個(gè)月）
成都財(cái)富中心工程進(jìn)度（用時(shí)21個(gè)月）
深圳萬(wàn)象城全程操作周期（2002年開工，2004年12月開業(yè)，2年多）
問題2：一般商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的招商什么時(shí)候開始啟動(dòng)？
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商啟動(dòng)時(shí)間在開業(yè)前的第14個(gè)月
問題3：一般商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的開業(yè)什么時(shí)候開始啟動(dòng)營(yíng)銷推廣活動(dòng)？
深圳萬(wàn)象城的開業(yè)營(yíng)銷推廣活動(dòng)在開業(yè)前第12個(gè)月
問題4：一般商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目招商后開業(yè)，在開業(yè)前第幾個(gè)月開始給商家進(jìn)入裝修？
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開業(yè)前第6/4個(gè)月開始讓商家進(jìn)入裝修
成都財(cái)富廣場(chǎng)在開業(yè)前第6個(gè)月起讓商家進(jìn)入裝修
問題5：初試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，你知道商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容嗎？
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容：
第一、土地獲取階段9項(xiàng)工作
第二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段6項(xiàng)工作
第三、開工準(zhǔn)備階段6項(xiàng)工作
第四、開工建設(shè)階段7項(xiàng)工作
第五、開盤準(zhǔn)備階段3項(xiàng)工作
第六、開盤銷售階段3項(xiàng)工作
第七、工程建設(shè)階段20項(xiàng)工作
第八、竣工入住階段8項(xiàng)工作
第九、售后及移交階段9項(xiàng)工作
四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大營(yíng)運(yùn)管理職能與內(nèi)容
（一）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大營(yíng)運(yùn)管理職能
1、返租/招商/商家品牌更換等5項(xiàng)管理職能
2、租賃/入駐審核管理5項(xiàng)管理職能
3、市場(chǎng)營(yíng)銷管理4項(xiàng)管理職能
4、商業(yè)服務(wù)管理5項(xiàng)管理職能
5、行政事務(wù)管理4項(xiàng)管理職能
6、物業(yè)管理5項(xiàng)管理職能
（二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大服務(wù)管理內(nèi)容
1、租賃/返租6大服務(wù)管理內(nèi)容
2、租賃/入駐審核7大服務(wù)管理內(nèi)容
3、市場(chǎng)營(yíng)銷4大服務(wù)管理內(nèi)容
4、商業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
5、行政事務(wù)4大服務(wù)管理內(nèi)容
6、物業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容
五、招商工作的四大管理階段
（一）招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段
第一階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段）
第二階段的8項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商的組織準(zhǔn)備階段）
第三階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（項(xiàng)目的招商執(zhí)行階段）
第四階段的2項(xiàng)主要工作內(nèi)容（商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段）
（二）招商與經(jīng)營(yíng)管理的階段與工作實(shí)施步驟
第一階段：項(xiàng)目理解階段
市場(chǎng)調(diào)研的目的（含市場(chǎng)調(diào)研成果）：
通過人口及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)狀況、同類競(jìng)爭(zhēng)分析以確定目標(biāo)客層和商品檔次的調(diào)查，尋找商圈中亮點(diǎn)和空白，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，打造本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
第一項(xiàng)工作：對(duì)項(xiàng)目建筑指標(biāo)的解讀——限制條件與局限性
1、項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)有哪些限制條件，對(duì)招商有哪些局限。
2、項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)是否符合主力商家的要求，有否改變的可能性。
案例一：山東濟(jì)南英雄山路項(xiàng)目（地塊產(chǎn)品的調(diào)整方案）
第二項(xiàng)工作：對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)市調(diào)與定位的理解
1、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（6項(xiàng)）
附：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容一覽表
第三項(xiàng)工作：如何做好品牌落位工作
品牌落位的思路與方法
確定品牌落位圖，形成商鋪布局平面圖
品牌落位案例介紹：城開“世紀(jì)之門”項(xiàng)目案例、唐山鐵路樓項(xiàng)目案例
第四項(xiàng)工作：對(duì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與（修改與調(diào)整）
1、根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)布局的建筑規(guī)劃做細(xì)化調(diào)整
2、參與商業(yè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，關(guān)注總體建筑結(jié)構(gòu)關(guān)系/及各業(yè)態(tài)規(guī)模體量
3、參與商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)，關(guān)注項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)/商場(chǎng)垂直及水平交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，對(duì)商業(yè)規(guī)劃的平面及垂直動(dòng)線提供實(shí)用性的商業(yè)建議；對(duì)外立面設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝修提供商業(yè)建議；對(duì)項(xiàng)目的景觀氛圍營(yíng)造、燈光工程提供商業(yè)建議。
4、參與商業(yè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，關(guān)注商鋪的分割/垂直管線的布局/材質(zhì)及工藝，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)對(duì)工程給排水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、暖通等方面的物業(yè)配置提供建議。
5、參與商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝設(shè)計(jì)，關(guān)注內(nèi)裝材質(zhì)/裝修色彩的搭配/店招設(shè)計(jì)/內(nèi)部廣告位，對(duì)商業(yè)衛(wèi)生間、卸貨區(qū)等公共區(qū)域的設(shè)置及設(shè)施配置提供建議。
6、參與商業(yè)項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)，關(guān)注外立面使用的材質(zhì)/外立面廣告位的設(shè)計(jì)/LED，對(duì)商業(yè)公共指示牌等形象布置提供建議。
第二階段：組織準(zhǔn)備階段
第一項(xiàng)工作：項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理前的組織準(zhǔn)備
1、建立招商組織
2、招聘與培訓(xùn)招商人員
第二項(xiàng)工作：項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理前的工作準(zhǔn)備
1、招商工作計(jì)劃內(nèi)容
2、招商原則與主力店占比
3、招商工作六大策略
4、招商管理目標(biāo)、合作方式與組合原則
5、異地招商的三種動(dòng)因
6、編制租賃方案
7、編制《招商手冊(cè)》（含成功招商手冊(cè)案例解析）
8、準(zhǔn)備招商合同
9、制定招商工作執(zhí)行流程
10、招商工作的內(nèi)外準(zhǔn)備工作
第三階段：招商執(zhí)行階段（含招商技巧）
第一項(xiàng)工作：準(zhǔn)備招商洽談工作的內(nèi)容
1、招商洽談的工作內(nèi)容
第二項(xiàng)工作：確定招商的方式
2、五種招商方式的選擇
第三項(xiàng)工作：招商計(jì)劃實(shí)施期
3、招商計(jì)劃實(shí)施（含招商目的與方式）
第四階段：進(jìn)場(chǎng)裝修階段
第一項(xiàng)工作：經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的審核
1、商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的審核內(nèi)容
第二項(xiàng)工作：經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修的實(shí)施
附：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司關(guān)于經(jīng)營(yíng)商家辦理入駐手續(xù)的流程圖
2、到物業(yè)部領(lǐng)取相關(guān)資料，詳細(xì)了解進(jìn)場(chǎng)有關(guān)規(guī)定
3、到物業(yè)部簽訂相關(guān)協(xié)議（三個(gè)類別）
4、備齊相關(guān)證件（入駐裝修需帶齊的資料）
5、辦理入駐裝修申請(qǐng)審批手續(xù)
6、審核通過，交付裝修押金
7、進(jìn)場(chǎng)裝修及相關(guān)事項(xiàng)
8、介入公共部分的內(nèi)裝
9、介入外裝飾工程
10、多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位規(guī)劃及招商：花車、臨時(shí)攤位
11、掉鋪補(bǔ)招及優(yōu)化調(diào)整
12、裝修竣工驗(yàn)收退還裝修押金
13、擇日開業(yè)經(jīng)營(yíng)
六、招商實(shí)施步驟中的重點(diǎn)工作（每一步驟的重點(diǎn)工作詳細(xì)解說）
1、招商實(shí)施步驟
步驟一：招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段
步驟二：招商方案的設(shè)計(jì)策劃階段
步驟三：招商實(shí)施籌備階段
步驟四：招商實(shí)施階段
步驟五：進(jìn)場(chǎng)裝修階段
2、招商成果的衡定標(biāo)準(zhǔn)
3、招商租金的測(cè)算思路與方法（含一般商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的租金水平）
4、超市賣場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心的作用
5、百貨對(duì)購(gòu)物中心的作用
七、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)各階段的關(guān)注要點(diǎn)
（一）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)注要點(diǎn)
1、方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注4個(gè)要點(diǎn)
2、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn)
3、施工圖設(shè)計(jì)階段注5個(gè)要點(diǎn)
4、外立面設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn)
（二）招商啟動(dòng)階段的關(guān)注要點(diǎn)
1、招商宣傳主題的確立
2、招商工作的重要道具《招商手冊(cè)》制作重點(diǎn)內(nèi)容
3、招商傳播的媒體選擇
4、招商費(fèi)用的預(yù)算
（三）工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點(diǎn)
1、餐飲店的上下水、煤氣點(diǎn)位、油煙分離器、衛(wèi)生間配置
2、打樓板、隔斷墻砌筑
3、毛胚、精裝商鋪確定
4、外立面廣告位確定
（四）招商實(shí)施階段的關(guān)注要點(diǎn)
1、地點(diǎn)選擇
2、會(huì)議主題確立
3、會(huì)場(chǎng)布置
4、會(huì)議流程
5、接待方案/傳播計(jì)劃
6、嘉賓及商戶的邀請(qǐng)
7、印刷品、禮品的準(zhǔn)備
8、安保及應(yīng)急方案
（五）商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段的關(guān)注要點(diǎn)
1、商戶征照齊全的審核
2、功能分區(qū)、品牌落位的核對(duì)審核
3、裝修方案（含店招設(shè)計(jì)）的審批
4、主力店、毛胚商戶、精裝商戶進(jìn)場(chǎng)裝修
5、商戶進(jìn)場(chǎng)的安全教育與演練
八、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作內(nèi)容
1、經(jīng)營(yíng)決策信息管理內(nèi)容介紹
2、經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理內(nèi)容介紹
3、商戶關(guān)系管理內(nèi)容介紹
4、消費(fèi)者服務(wù)管理內(nèi)容介紹
5、商場(chǎng)人員管理內(nèi)容介紹
6、公共關(guān)系管理內(nèi)容介紹
7、廣告位管理內(nèi)容介紹
8、營(yíng)銷管理內(nèi)容介紹
9、臨時(shí)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)管理內(nèi)容介紹
10、商家更換招聘管理內(nèi)容介紹
11、物業(yè)管理內(nèi)容介紹

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