房地產(chǎn)建筑行業(yè)稅務籌劃及風險管控

房地產(chǎn)、建安業(yè)全流程稅務策劃與風險防范
【課程背景】
2018年是我國稅法大/改/革的一年，往后余生，稅務成了最懂你的人。面對大數(shù)據(jù)背景下新的征管形勢，和日趨嚴厲的政府監(jiān)管政策和稽查措施，企業(yè)是否需提前策劃與規(guī)避風險？
2019年伊始，各項稅收減免福利不斷出臺，看似平靜的背后到底有多大的漣漪？新經(jīng)濟新形勢下，企業(yè)如何合法合規(guī)減低企業(yè)運營和人力成本？
【課程收益】
本課程以房地產(chǎn)、建安業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程為主線，分析房地產(chǎn)建安業(yè)土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、會計核算等稅收疑難、高稅收風險問題，解析2018-2019年最新稅收政策，并結合實務大量案例進行剖析。重點解決實務中難點與熱點問題。實操性強。
本課程特點：全面、最新、實用、操作性強、深入淺出、易學易懂。
第一部分、房地產(chǎn)、建安企業(yè)設立環(huán)節(jié)稅務策劃與風險防范
一、設立什么形式？
（一）企業(yè)所得稅的影響
（二）增值稅的影響
（三）個人所得稅的影響
?(四)土地增值稅的提前規(guī)劃二、一般納稅人、小規(guī)模納稅人的選擇
三、籌建期的稅務處理？
（一）籌建期增值稅的策劃
（二）籌建期企業(yè)所得稅的策劃
（三）籌建期土地增值稅的策劃
四、建筑業(yè)掛靠經(jīng)營業(yè)務稅務風險防范
第二部分、房地產(chǎn)、建安業(yè)采購業(yè)務的稅務策劃與風險防范
第一節(jié)、采購業(yè)務增值稅會計核算與增值稅風險防范
一、采購業(yè)務允許抵扣進項稅額的會計核算
二、采購業(yè)務進項稅額不得抵扣的賬務處理
第二節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)采購環(huán)節(jié)會計核算與各稅種稅務處理
一、房地產(chǎn)企業(yè)采購業(yè)務的會計核算
二、房地產(chǎn)企業(yè)采購環(huán)節(jié)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅“三稅三扣”稅收政策解析與風險防范
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)采購環(huán)節(jié)，如何確定會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對象？
（二）、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費用，在會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對象之間的分攤方法？
（三）、土地出讓金、拆遷補償費“三稅三扣”處理
（四）、土地出讓金返還業(yè)務，“三稅三扣”處理
（五）、出讓讓方式取得土地，“三稅三扣”處理
（六）、劃撥方式取得的土地，“三稅三扣”處理
（七）、紅線外成本費用，?“三稅三扣”處理
（八）、關于土地拍賣傭金的扣除問題
（九）、建筑安裝工程勞動保險費的扣除問題
（十）、接盤爛尾樓，“三稅三扣”處理
（十一）、接受投資取得的土地開發(fā)商品房，“三稅三扣”處理
（十二）、開發(fā)產(chǎn)品轉用于固定資產(chǎn)，“三稅三扣”處理
（十三）、裝修支出業(yè)務，“三稅三扣”處理
（十四）、公共配套設施費，“三稅三扣”處理
（十五）、預提費用，“三稅三扣”處理
（十六）、房地產(chǎn)企業(yè)采購業(yè)務的契稅、土地使用稅、耕地占用稅難點問題處理
第三節(jié)、房地產(chǎn)建安企業(yè)采購環(huán)節(jié)共性問題涉稅處理
一、取得發(fā)票環(huán)節(jié)涉稅風險提示
（一）《商品和服務稅收分類與編碼》的重大風險防范
（二）增值稅普通發(fā)票發(fā)票的重大風險防范
（三）異常增值稅扣稅憑證的重大風險防范
二、《稅總貨便函〔2017〕127號》（增值稅發(fā)票開具指南）最新發(fā)票政策解析與應用
三、會議費新政策變化
四、商業(yè)預付卡業(yè)務新政策變化
五、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務各稅種處理
六、向金融機構、非金融機構融資費用支出各稅處理
七、集團企業(yè)無償借款業(yè)務涉稅風險
八、勞務派遣費用涉稅處理
九、取消13%增值稅稅率對房地產(chǎn)建安企業(yè)的重大影響，綠化工程如何抵扣進項稅額？
十、房地產(chǎn)建筑企業(yè)兼營一般計稅和簡易計稅項目目的，如何劃分可以抵扣的進項稅額？
十一、非正常損失不得抵扣進項稅額，哪些損失屬于房地產(chǎn)建安企業(yè)的非正常損失？
十二、建筑企業(yè)施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物涉稅處理
十三、代收水電費業(yè)務水電分割單與發(fā)票涉稅風險防范
十四、建筑用砂土石料無法取得發(fā)票，怎么辦？
十五、納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務、電梯維護保養(yǎng)服務等業(yè)務，最新政策對房地產(chǎn)建安的影響？
十六、營業(yè)稅涉稅業(yè)務，需要補開發(fā)票，最新政策解析
十七、房屋租金支出進項稅額如何抵扣？
十八、機械租賃費的進項稅額抵扣
十九、農(nóng)民工、臨時工、勞務派遣用工個人所得稅、企業(yè)所得稅、社保新政下的風險應對
（二十）小規(guī)模納稅人增值稅重磅減稅政策的應用
（二十一）小微企業(yè)企業(yè)所得稅重磅減稅政策的應用
第三部分、房地產(chǎn)、建安企業(yè)銷售業(yè)務的稅務策劃與風險防范
第一節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務的稅務策劃與風險防范
一、銷售業(yè)務的增值稅處理
（一）預收房款的處理
1、預繳增值稅政策解析
2、預繳的增值稅如何抵減應納稅額
3、誠意金、認籌金和訂金是否預繳增值稅？
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用問題
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題
6、預收房款的特殊開票方式
7、預交增值稅的會計核算
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間問題
（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售額的涉稅處理與特殊會計核算
1、銷售額扣除土地價款的政策解析與應用
2、銷售額扣除征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益新政策解析與應用
3、銷售額扣除項目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地價款如何在增值稅銷售中扣除？
5、銷售額扣除土地價款的特殊會計處理與增值稅納稅申報表填報
（四）拆遷安置房的增值稅處理
二、銷售業(yè)務的土地增值稅處理
（一）土地增值稅收入清算條件的確認
（二）土地增值稅收入金額的確定
（三）代收費用的土地增值稅處理與土地增值稅申報表的填報
（四）拆遷安置房的土地增值稅處理
（五）土地增值稅的核定征收
（六）股權轉讓與土地增值稅的博弈
三、銷售業(yè)務的企業(yè)所得稅處理
（一）預售收入的特殊稅務處理
（二）計稅毛利率的規(guī)定
（三）企業(yè)所得稅完工條件的確定
（四）、預售收入年度申報表填報案例分析
（五）代收費用的企業(yè)所得稅處理
（六）拆遷安置房的企業(yè)所得稅的處理
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第二節(jié)、建安企業(yè)銷售業(yè)務會計處理與各稅策劃
一、銷售業(yè)務的增值稅處理
(一)建筑業(yè)增值稅發(fā)票開具時間點和納稅義務發(fā)生時間風險防范
（二）建筑業(yè)預繳增值稅會計核算與納稅申報
1、異地經(jīng)營項目預繳增值稅最新政策變化
2、預繳增值稅的納稅期限如何規(guī)定？
3、異地經(jīng)營項目預繳的稅款如何進行稅申報
4、總分包工程預繳稅款稅收風險防控
5、預繳的增值稅可以用其他工程的應納稅額抵減嗎？
（三）、總、分包工程簡易計稅業(yè)務會計處理與納稅申報
1總分包工程一般計稅方法業(yè)務的會計處理
2、總分包工程簡易計稅業(yè)務的會計處理
3、簡易計稅的分包業(yè)務如何開具發(fā)票？如何納稅申報?
（四）質(zhì)保金的會計核算
（五）銷售自產(chǎn)材料同時提供建筑、安裝服務，最新政策對房地產(chǎn)建安企業(yè)的重大影響
（六）甲供材業(yè)務的涉稅處理
（七）掛靠經(jīng)營業(yè)務
（八）總、分公司增值稅納稅義務人最新政策解析
（九）建筑企業(yè)的外管證管理有何特殊規(guī)定？
（十）建筑企業(yè)一般計稅方法，發(fā)票開具有何不同？
（十一）跨縣市區(qū)提供建筑服務如何開具發(fā)票？
（十二）建筑業(yè)小規(guī)模納稅人自開增值稅專用發(fā)票新政策解析
（十三）納稅人跨縣市區(qū)提供建筑服務，向建筑服務發(fā)生地主管稅務機關預繳增值稅，相應的城市維護建設稅及附加應在何地申報繳納？
二、建筑企業(yè)銷售業(yè)務的會計核算與企業(yè)所得稅納稅申報
(一)會計收入和費用的確認
?(二)企業(yè)所得稅收入和費用的確認
（三）建造合同收入稅會差異案例分析
三、建筑業(yè)銷售業(yè)務的增值稅會計處理
（一）會計制度確認收入或利得的時點早于按照增值稅制度確認增值稅納稅義務發(fā)生時點的賬務處理
（二）按照增值稅制度確認增值稅納稅義務發(fā)生時點早于按照國家統(tǒng)一的會計制度確認收入或利得的時點的賬務處理
（三）建安企業(yè)全流程會計核算與納稅申報?
第四部分、房地產(chǎn)建安業(yè)注銷環(huán)節(jié)稅務策劃與風險防范
注銷環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅稅務策劃與風險防范
注銷環(huán)節(jié)增值稅稅務策劃與風險防范
注銷環(huán)節(jié)與個人稅收信用風險防范

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