房地產業(yè)創(chuàng)新融資

  培訓講師：孫莉莉

講師背景：
孫莉莉老師——財稅管理實戰(zhàn)專家中英文雙語言授課——?國際金融與財稅管理專業(yè)背景?——哈佛大學肯尼迪學院博士后發(fā)展項目結業(yè)認證CIMA管理會計師導師、ICPA國際注冊會計師導師中國采購與招標網專家?guī)鞂＜褽SG注冊可持續(xù)發(fā)展專業(yè)人士協(xié)會中國首席 詳細>>

孫莉莉
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房地產業(yè)創(chuàng)新融資詳細內容

房地產業(yè)創(chuàng)新融資

《房地產業(yè)創(chuàng)新融資、地產項目并購方案設計、稅收籌劃》
課程大綱
第一部分?房地產項目并購重組導引與創(chuàng)新融資方案一、房地產企業(yè)創(chuàng)新融資方案
1、債務融資實操案例解析
（1）商業(yè)銀行渠道的債務融資
（2）信托通道的債務融資與夾層融資
（3）私募基金的混合融資
（4）公司（企業(yè)）債券/債務融資工具融資
（5）資產證券化融資
（6）供應鏈融資
（7）保理/商票融資
（8）債權融資計劃融資
（9）債權/收益權、特定收益權轉讓融資
（10）互聯(lián)網金融平臺、第三方理財平臺項目融資
（11）租賃公司的債務融資
2、股權融資實操案例解析
（1）基金信托方式融資
（2）項目合作的股權融資
（3）金主方式股權融資
二、房地產開發(fā)企業(yè)并購的認識——走出傳統(tǒng)并購重組的誤區(qū)
1、房地產企業(yè)并購的實質是什么？
2、企業(yè)并購重組、房地產企業(yè)并購重組、房地產項目并購重組
3、房地產并購的時代背景？
4、房地產企業(yè)并購的背后動力是什么?
5、2017：房地產企業(yè)并購之年
6、房地產企業(yè)未來的發(fā)展路徑
三、房地產項目并購的財稅核心關切
1、并購的核心問題是財稅利益博弈
2、并購協(xié)議與并購財稅
3、并購盡調下：收益算賬與蒙眼狂奔
四、典型房企的并購收益之路
1、并購王：融創(chuàng)與并購狂人：陽光城
2、并購是目前房地產公司拿地的主要方式
3、土地一級市場越來越成為央企、國企的秀場，大量的民營地產公司路在何方？
第二部分?房地產項目并購重組財稅安排實操案例、稅收風險方法及稅收籌劃
一、房地產項目并購重組的不同方式概覽
二、一級市場：直接招拍掛、勾地、一二級聯(lián)動開發(fā)
（一）直接招拍掛
1、直接招拍掛：定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細節(jié)
2、直接招拍掛綜合案例——全面財稅解構
（1）項目公司競買土地
1）土地價款扣除：不同分配方法下的異同
2）土地閑置費、基礎設施配套費、開發(fā)規(guī)費、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息？
3）可供銷售面積的確定
4）銷項稅額抵減的四種做賬方式：最優(yōu)選擇路徑
5）銷項稅額抵減：調整清算收入還是沖減土地成本？
6）土地增值稅扣除項目中房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅的處理？
（2）母公司競買土地
（3）競拍方式特殊規(guī)則——限制房價+競爭地價、最高限地價+綜合房價、最高限地價+配建方案或建設方案、最高限地價+定向安置房配建面積、最高限地價+開發(fā)進度+保障性住房面積、最高限地價+養(yǎng)老設施配建程度、最高限地價+人才住房配建面積+自持比例+自持年限
（二）勾地（意向性拿地）
1、勾地：定義、路徑
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
（三）一二級聯(lián)動開發(fā)
1、一二級聯(lián)動開發(fā)：定義、一級開發(fā)內容、支付原則
2、一二級聯(lián)動綜合案例——全面財稅結構
（1）土地返還款的處理：企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務處理
（2）拆遷業(yè)務納稅風險分析
（3）被拆遷業(yè)務納稅風險分析：基于國企政策性搬遷的案例
（4）舊城改造模式綜合案例分析
（5）房地分離收儲再轉讓的稅務安排
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三、二級市場：土地使用權轉讓項目、股權收購類項目、產權交易類/司法拍賣類、聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目
（一）土地使用權轉讓
1、土地使用權轉讓：基本概念及轉讓條件、關注的關鍵點、特殊情況的處理
2、土地使用權轉讓綜合案例——全面財稅結構
3、總分公司交易方式的稅務安排
（二）股權收購類項目
1、股權收購類項目：基本概念及主要方式、需關注的關鍵點、案例解析（在建工程與承債式收購）、風險點提示、特殊情況的處理
2、股權收購案例——按市值股權收購與按市值資產收購
3、交易價格的構成
4、股權溢價——項目公司利潤與股東利潤
5、股權溢價的處理——實操案例展示
6、以轉讓股權名義轉讓房地產行為是否征土地增值稅的納稅風險防范
7、股權收購案例——個人股東轉讓的所得稅、轉讓價格公允性問題
8、股權收購案例——一個粗暴籌劃的風險后遺癥
9、特殊目標公司的股權收購——分立公司
10、房地產項目資產剝離——基于某上市公司REITS案例
11、特殊目標公司的股權收購——合并公司
（三）產權交易類項目/司法拍賣類項目
1、產權交易類項目/司法拍賣類項目：基本概念、需要關注的點
2、北京產權交易所——某央企出售股權與債權案例解析
3、某法院司法拍賣項目案例——債權歸集、項目公司設置
4、拍賣公告涉稅條款的合法性分析——納稅義務轉移還是納稅債務轉移
5、拍賣項目——增值稅發(fā)票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問題
（四）聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目——要錢不要地
1、聯(lián)營合作開發(fā)案例
2、代建代管+品牌輸出類項目：政府代建、商業(yè)代建、資本代建
3、委托代建案例——涉稅分析與賬務處理
4、合作建房案例分析
第三部分?房地產項目并購重組財稅安排戰(zhàn)略規(guī)劃
一、房地產項目并購重組的挑戰(zhàn)
二、房企并購中的三大財務風險：標的價值評估風險、融資和支付風險、財務整合風險
三、房地產項目并購重組風險控制清單
第四部分：現(xiàn)場疑難問題解答?

 

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