《活在當下的土地增值稅》

“活在當下”的土地增值稅
主講人：王珊珊
【課程師資】畢業(yè)于中國人民大學，本碩博稅收專業(yè)。注冊稅務師，高級納稅籌劃師，中級會計師。稅收專業(yè)理論功底扎實，在國家級期刊發(fā)表文章。曾就職于央企地產(chǎn)公司五年，具有豐富的財稅工作實戰(zhàn)經(jīng)驗，負責多個項目的土地增值稅清算工作。
主講多科次稅收實踐稅收課程，推出稅收微課程余百課次。為中鋁集體旗下建筑公司等多家企業(yè)策劃稅收籌劃方案。中國注冊稅務師協(xié)會師資成員，為多省市稅務機關進行多場次涉稅業(yè)務培訓。承擔中國注冊稅務師協(xié)會課題《增值稅納稅申報代理指引》（試行）已正式發(fā)布。
主要研究方向：財政稅收理論與實踐，長期為企業(yè)實際財稅問題提供專業(yè)解決方案。
【課程對象】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理人員、稅務師事務所業(yè)務經(jīng)理等
【課程時間】2天
【課程大綱】
一、宏觀經(jīng)濟背景下的精準解讀：土地增值稅的今生來世
（一）當前稅制改革中的土地增值稅
1.后營改增時代，地方財政收支不平衡加劇背景下對“土增”的態(tài)度
2.以金稅三期為基點對“土增”征收管理的聯(lián)動
3.國地稅機構合并后“土增”的具體安排
4.增值稅擴圍后，企業(yè)陣腳忙亂下對“土增”的冷落
5.社保轉嫁+個稅改革中，被遺忘的“土增”
6.減稅降費在行動，“土增”在旁觀望
（二）長期視角的土地增值稅命運
1. 現(xiàn)行稅制結構：十八大稅種的安排
2. 我國稅制改革藍圖
3. 土地增值稅存在的合理性
二、以“全景拍攝”視角構建土地增值稅系統(tǒng)
（一）土增的三大子系統(tǒng)：新房（85%清算、尾盤銷售）舊房、土地
（二）土增的整體性認知
新房（清算85%）
尾盤銷售
舊房
土地
扣
除
項
目
A 土地成本
按照清算時單位成本扣除
A土地成本
A土地成本
B開發(fā)成本
評估價格或按發(fā)票計算
C開發(fā)費用
D稅金
D稅金
D稅金
D稅金
E加計扣除
E加計扣除
（三）土增的核定征收：時代烙印的稅收風險
三、直面土增核心問題
（一）新房：清算單位的界定
1. 清算單位界定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響重大
2. 多業(yè)態(tài)下，清算單位的確定與選擇
3. 清算單位確定后，成本分攤方法的適用與選擇
4. 車位問題的全面剖析
5. 稅收優(yōu)惠的適用
6. 稅收籌劃：提前安排
（二）營改增對土地增值稅的影響
1. “含稅收入”與“不含稅收入”引發(fā)的系列問題
2. 合法有效憑證與增值稅發(fā)票的關系
3. 土地成本的變遷
4. 全稅種透析后的聯(lián)動變化
5. 金三+大數(shù)據(jù)+信用體系：信息透明化
（三）“舊房“中的密碼
1. 新房與舊房的界定界限
2. 實踐中“評估價格“的運用
3. 籌劃寶典“核定“的前路
4. 商業(yè)地產(chǎn)運營中新舊的適用
（四）股權轉讓中土增稅的紛紛擾擾
1. 國家稅務總局文件所引發(fā)的“血案“
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實踐中的案例與處理
（五）精裝修中的稅收安排
1. “毛坯+精裝“方式的業(yè)務分析
2. 因地制宜的深入探討
（六）“土地”轉讓過程中的土增稅
1. 未經(jīng)開發(fā)直接轉讓的土地使用權
2. 將生地變熟地后再轉讓的土地使用權
3. 轉讓在建工程涉及土增稅
四、深入剖析土增細節(jié)問題
（一）土增稅清算中收入的準確確定
1. 收入確認的要件與時點選擇
2. 營改增后，增值稅銷售額與土增稅收入的差異
3. 發(fā)票開具與收入確認的關系辨析
4. 精裝修銷售業(yè)務中，收入的處理
5. 商業(yè)地產(chǎn)中將自建項目用于自用或直接出租的收入確定
6. 視同銷售業(yè)務的判定及收入的確認
7. 代收費用收入的處理
8. 未辦理土地使用證轉讓收入
9. 售后返租業(yè)務收入確定
10. 車位收入的具體情況確認
（二）取得土地使用權所支付的金額
1. 內容的界定：是與否
2. 稅費的處理
3. 與增值稅問題相結合下的反思
4. 多種方式取得的土地，如何計算可扣除的土地成本金額
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本
1. 稅會差異的著重點：公共配套設施、開發(fā)間接費、售樓處與樣板間、資本化利息支出
2. 公共配套設施的政策全覽與應用
3. 開發(fā)間接費的劃分依據(jù)
4. 售樓處與樣板間的業(yè)務處理
5. “合同、發(fā)票、資金”三流一致在扣除項目中的關注
6. 預提費用的扣除規(guī)定
7. 大數(shù)據(jù)時代基于該項目扣除所進行的稅收籌劃安排的失效
（四）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用
1. 基本規(guī)定
2. 何為“能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤”
3. 金融機構證明
4. 企業(yè)所得稅和土增稅對資本化利息支出處理的差異
5. 其他規(guī)定
（五）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
1. 城市維護建設稅
2. 印花稅
3. 教育費附加及地方教育費附加
（六）加計20%扣除
1. 適用范圍
2. 加計扣除基數(shù)的規(guī)定
（七）評估價格
1.轉讓舊房的評估價格
2.使用評估價格確定銷售收入的情形
3.實踐中評估價格的標準
（八）尾房銷售中的土增稅
1. 尾房銷售收入的確定
2. 扣除項目金額的確定
3. 尾房銷售的稅收征收管理規(guī)定
4. 可否二次清算
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中特定業(yè)務處理
（一）融資與資金活動中的涉稅問題
1. 集團內部資金往來的稅務處理
2. 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的稅務處理
3. 信托業(yè)務的稅務處理
（二）境外設計費用的涉稅問題
1. 境外設計費涉及的全部稅種及基本規(guī)定
2. 辦理支付設計費過程中的基本流程
（三）商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè)階段的稅務問題
1. 增值稅進項稅額的處理
2. 資產(chǎn)的后續(xù)計量
3. 自持階段的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅問題
4. 再銷售時的各稅分析
六、內部稅收風險管理體系構建
（一）稅務風險管理目標：高、中、低
（二）稅務風險管理具體策略
1.公司管理層與決策層的稅收風險管理
2.公司稅收風險管理內部控制制度
（1）發(fā)票管理制度
（2）合同管理制度
（3）具體稅種管理制度
（4）稅款繳納與審批制度
（5）重大涉稅事項管理制度
多方位多層次稅收風險內控體系的構建，是企業(yè)稅收風險管理體系的核心。
3.公司稅收專業(yè)團隊的建立
4.稅收政策歸集與應用
5.內部納稅風險識別體系
6.納稅評估體系
（三）稅務風險監(jiān)督管理

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