《建設工程施工階段各關鍵管控點風險類型與防范措施》

建設工程施工階段各關鍵管控點風險類型與防范措施
【課程前言】
房地產(chǎn)項目開發(fā)最耗時、最耗財、最耗力的是工程施工階段，最容易出現(xiàn)問題的也是工
程施工階段，因此，建設工程施工階段的規(guī)范化管理與風險防范對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要
?？墒?，實踐操作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不能對此引起充分的重視，而往往是工程出了
問題，甚至糾紛已經(jīng)進入訴訟程序才想起亡羊補牢，但事實上，工程法律風險的出現(xiàn)通
常是源于工程施工階段管理的松散，因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強工程施工管理、規(guī)范施工管
理制度流程，將房地產(chǎn)項目開發(fā)中潛在的法律風險在施工管理過程中就加以預防，這才
是解決問題的根本。
【課程分析】
本課程將房地產(chǎn)企業(yè)建設工程施工階段可能遇到的所有風險以典型案例的形式一一呈現(xiàn)
，并結合我們的管理模板與合同范本使房地產(chǎn)企業(yè)從施工單位的選擇到建設工程的驗收
，所有變化和問題都在于其掌控之中。通過本課程的學習可以幫助企業(yè)完善工程施工階
段相關管理制度，預判工程施工過程中潛在風險并及時化解，掌控工程施工階段核心問
題，加強工程施工階段成本控制能力，提高企業(yè)抗風險能力與盈利能力。
【課程收益】
1、全面認識工程施工階段潛在風險類型與風險表現(xiàn)形式
2、深入掌握招投標、預決算、材料采購、變更洽商法律風險防范關鍵管控點
3、洞察借鑒房地產(chǎn)標桿企業(yè)工程施工階段管理制度、流程模板
4、了解不同老板個性的房地產(chǎn)企業(yè)工程施工階段管理特征與實務操作技巧
【目標對象】房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、項目總經(jīng)理、工程管理人員、材料采購人員、預算人
員、法務人員、招標負責人員等。
【課程綱要】
一、建設工程施工階段產(chǎn)生的十七大致命傷及典型案例
（一）施工企業(yè)選擇不謹慎，導致后續(xù)糾紛不斷
（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)處理不得當導致竹籃打水一場空
（三）招投標不合法導致合同無效影響工程結算
（四）建設工程施工合同條款不完備，導致抗風險能力弱
（五）建設工程施工合同無效、解除運用不當，合法權益保護不利
（六）沒有妥善處理在建工程抵押與預售的關系導致官司纏身
（七）工期延誤且被施工企業(yè)“牽著鼻子走”
（八）工程質量確有問題，但質量索賠時取證難、推進難
（九）企業(yè)無端卷入施工現(xiàn)場安全事故遭遇“獅子大開口”
（十）變更洽商手續(xù)不完備導致虛增工程成本
（十一）簽證管理混亂導致現(xiàn)場工程師亂簽證
（十二）因甲供材料出現(xiàn)質量問題或者工程延期問題引起的賠償責任問題
（十三）不合理的合同計價方式導致房地產(chǎn)企業(yè)需增工程成本
（十四）竣工驗收合格后出現(xiàn)問題方感為時已晚
（十五）工程管理不規(guī)范導致在工程款與質量索賠等訴訟中舉證困難
（十六）農(nóng)民工鬧事使得開發(fā)企業(yè)長期不得安寧
（十七）開發(fā)商面對建筑商的優(yōu)先受償被動無措?

二、房地產(chǎn)企業(yè)建設工程施工階段風險防范措施及已經(jīng)出現(xiàn)問題的補救方法
（一）施工企業(yè)選擇風險防范與典型案例解析
1、成功的施工企業(yè)選擇可以減少工程施工階段一半的風險
2、開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的關系與利益平衡
3、施工企業(yè)選擇3大技巧
4、施工企業(yè)工程施工過程中常見的6種惡意行為與解決方案
（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)法律風險與防范措施
1、房地產(chǎn)合作開發(fā)的幾種形式與操作方式
2、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的有效要件
3、兩種無效的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同與法律后果分析
4、四類不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的合同及處理原則
5、簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意的十個問題
6、房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中比較常見的糾紛解決方式
（三）招投標風險防范、問題解決之道與典型案例解析
1、哪些項目必須招標？必須招標未招標導致合同無效的三種情形
2、《招投標法》規(guī)定的導致中標無效的七種情形與法律后果分析
3、如何使“實質性談判”繞過招投標無效的紅線
4、招投標無效后應怎樣盡量減少損失？
5、招投標管理制度優(yōu)化模板與招投標文件完備條款范本
（四）建設施工階段合同管理風險與合同管理體系建立
1、建設工程施工階段涉及的所有合同匯總與標桿企業(yè)合同比對分析
2、完備的合同條款對防范房地產(chǎn)項目法律風險的重要作用及案例分析
3、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與關鍵管控點
4、房地產(chǎn)企業(yè)所涉不同類型合同的完備條款匯總及法律分析
（五）建設工程施工合同簽訂、履行風險防范及合同效力、合同解除權靈活運用
1、建設工程合同簽訂中的陷阱與防范
2、有效應對施工企業(yè)建設工程后履行抗辯權的三點建議
3、建設工程合同無效的情形、法律后果分析與應對策略
建設工程合同效力認定
黑白合同的四種情形與法院態(tài)度分析
違法轉包、非法分包法律后果分析與開發(fā)商運用策略
建筑企業(yè)“內(nèi)部承包”的法律問題及法律風險防范
沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義及承包人未取得建筑施工企業(yè)資
質或者超越資質等級導致合同無效條款的運用
工程墊資及法律風險防范
建筑工程合同無效在實踐中的處理與運用
合同無效工程款應如何支付
合同無效，合同約定的違約條款能否適用
4、開發(fā)商合同解除權有效運用及對建筑商合同解除權的應對策略
建設工程施工合同法定解除條件的特殊規(guī)定與條件成就的認定
建設工程施工合同解除后的處理
（六）在建工程抵押與擔保潛在風險分析與防范意見
1、簽訂在建工程抵押貸款合同的風險及防范
2、土地使用權抵押轉為在建工程抵押過程中的風險及防范
3、在建工程抵押權與建設工程價款優(yōu)先權沖突的風險及防范
4、劃撥土地上在建工程抵押的風險及防范
5、在建工程抵押權與商品房預售的風險及防范
6、辦理在建工程抵押物保險的風險及防范
7、BOT模式下融資擔保和反擔保安排
（七）工期風險防范關鍵管控點、工期延誤解決之道與典型案例解析
1、開發(fā)商控制工程期限的要點
2、工期延誤的四大類別十種情形
3、不同情形的工期延誤開發(fā)商應如何應對以盡可能減少損失
4、建設工程施工合同無效情況下工期延誤的處理
5、開發(fā)商如何應對施工企業(yè)惡意罷工行為
6、開發(fā)商打贏工期索賠三大關鍵因素
（八）工程質量問題關系理順、妥善處理與典型案例
1、開發(fā)商是房屋質量的第一責任人，但是誰應該對開發(fā)商負責？
2、質量問題的五大責任方及其責任劃分
3、主體結構問題與其它質量問題通常表現(xiàn)形式與法律后果分析
4、工程質量索賠可否在工程欠款案件中提起反訴？什么情況下可以提起？
5、打贏質量索賠案件不可逾越的過程——質量鑒定的實操技巧
6、業(yè)主提出質量問題保修困難的有效應對
7、未及時履行及保修期屆滿后保修責任
（九）法律層面如何防范、應對安全事故與典型案例
1、工地傷亡的四種情況與緊急處理辦法
2、工地傷亡的后果與防范
（十）變更洽商中容易出現(xiàn)的問題與管控措施
1、工程變更的責任劃分與工程變更、價款變更流程關鍵管控點
2、“非重大變更不在調(diào)價范圍內(nèi)”將幫您省掉近千萬的工程款
3、“低中標、勤簽證、高索賠”應對策略
4、怎樣通過制度流程和人力資源管理的設計規(guī)避變更洽商中的風險
5、變更洽商制度、流程優(yōu)化模板與變更洽商完備手續(xù)
（十一）現(xiàn)場簽證管理要點與解析
1、現(xiàn)場簽證容易出現(xiàn)的五大頑癥
2、現(xiàn)場簽證管理之“對癥下藥”
3、現(xiàn)場簽證管理制度、流程優(yōu)化模板
（十二）甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律后果分
1、不同規(guī)模和不同老板個性的房地產(chǎn)項目應如何選擇材料采購方式
2、甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律后果分析
3、不同采購方式的風險表現(xiàn)形式與風險防范要點
（十三）預決算實戰(zhàn)技巧與風險防范
1、合同計價方式對工程款結算糾紛的影響及法律后果
2、工程款撥付技巧與支付手續(xù)
3、工程結算中拖欠工程款的利息的起算時間與計算標準
4、雙方當事人約定的利息加罰息的效力
5、開發(fā)商應對“以送審價為準”要點解析及典型案例
6、質保金結算實操分析
（十四）竣工驗收法律風險與防范措施
1、三種不同形式的竣工驗收與注意事項
2、竣工驗收的11個條件
3、竣工驗收應提交的材料、驗收程序與內(nèi)容
4、竣工驗收的9個依據(jù)與20個標準
5、不能進行竣工驗收的工程
6、隱蔽工程竣工驗收需要注意的事項
7、竣工驗收備案及竣工驗收與竣工驗收備案的關系
8、竣工驗收的法律后果分析
9、與竣工驗收有關的11個法律問題
建設工程施工有效，但建設工程竣工驗收不合格如何處理？
建設行政機關的工程竣工驗收備案行為可訴嗎？
一項工程未經(jīng)竣工驗收，建設單位就擅自投入使用，此后該工程發(fā)生屋面滲漏、墻皮脫
落、管道溢水等質量問題，應由誰負責？為什么？它和發(fā)、承包雙方簽訂的質量保修合
同是什么關系？
竣工驗收、結算、付款、交工之間的時間關系如何確定？
竣工驗收備案屬于行政許可行為嗎?
竣工驗收備案是行政監(jiān)督管理嗎?
竣工驗收備案是建筑工程交付使用的必要條件嗎?
竣工驗收備案可以提起行政訴訟嗎?
關于工程未經(jīng)驗收即投入使用的質量責任問題
工程竣工階段有何風險？如何防范？
如何加強竣工階段的監(jiān)理？
（十五）開發(fā)商如何打贏工程欠款與質量索賠案件
1、工程欠款與質量索賠案件常見類型與產(chǎn)生根源分析
2、開發(fā)商對此類案件的法律風險防范及應對措施??
3、工程欠款、質量索賠案件反其道而行可能會有意想不到的效果
4、建設工程糾紛不適用于專屬管轄的有關規(guī)定
5、建設施工過程中函件往來及簽收的重要性與要點把握
6、工程欠款、質量索賠案件中選擇法院和仲裁的利弊分析
（十六）農(nóng)民工討薪實踐應對全接觸
1、農(nóng)民工討薪的常見情形
2、農(nóng)民工討薪根源分析
3、開發(fā)商應如何應對農(nóng)民工討薪、解決農(nóng)民工工資問題?????
（十七）建筑商優(yōu)先受償實操應對策略
1、《合同法》第286條關于優(yōu)先受償權的規(guī)定、適用條件分析與實現(xiàn)程序
2、《物權法》實施后對《合同法》第286條的影響
3、優(yōu)先受償權行使期限
4、開發(fā)商（發(fā)包方）對工程價款優(yōu)先受償權的規(guī)避措施
三、?建設工程施工階段管理制度模板、相關配套表單及合同范本匯總
（一）建設工程施工階段管理制度、流程模板
1、工程文件資料管理規(guī)范
2、對供應商的評估管理規(guī)范
3、工程施工、監(jiān)理及工程材料、設備采購招投標管理規(guī)范
4、工程施工組織設計審查規(guī)范
5、合同辦理、審批及存檔規(guī)范
6、乙方材料設備及乙方分包工程限價管理規(guī)范
7、工程預算、結算管理規(guī)范
8、對外付款審批責任規(guī)范
9、工程管理部工地檢查規(guī)范
10、洽商管理規(guī)范
11、工程結算管理規(guī)范
12、工程決算復審規(guī)范
13、設計變更、現(xiàn)場簽證管理規(guī)范
14、付款審批流程管理規(guī)范
15、材料采購管理規(guī)范
16、招投標管理規(guī)范
17、會議組織管理規(guī)范
18、處理與合作單位關系準則
19、工程管理部工地檢查制度
20、工程施工組織設計審查規(guī)范
21、施工圖紙會審管理準則
22、建設工程進度控制管理辦法
23、工程物資采購管理制度
24、工程質量控制及管理準則
（二）建設工程施工階段配套表單
1、認可材料、設備供應商評估表
2、供應商供貨情況評估表
3、合同審批及管理程序
4、限價工作流程
5、合同審批表
6、招投標流程
7、材料設備計劃單
8、材料控制表單匯總
9、材料設備選型定板及限價計劃
10、限價材料詢價情況比較表
11、價格審定表
12、三方簽訂及甲供材料超領用量表
13、招投標履行表
14、竣工結算單
15、工作聯(lián)系單
16、簽證單
17、中間驗收評分表
18、竣工驗收評分
19、付款情況表
（三）建設工程施工階段合同范本匯總
|合同類型 |序號 |合同范本名稱 |
|建筑類合 |（一）建筑施工 |1、建設工程施工合同 |
|同 |類合同 |2、綠化工程施工合同 |
| | |3、園建工程施工合同 |
| | |4、交通設施施工總合同 |
| | |5、交通設施施工分合同 |
| | |6、室內(nèi)裝修工程合同 |
| | |7、白蟻防治施工工程合同 |
| | |8、直飲水施工工程合同 |
| | |9、自來水管道安裝工程合同 |
| | |10、煤氣工程施工總合同 |
| | |11、煤氣工程施工分合同? |
| | |12、永久用電施工工程合同 |
| |（二）設備、設 |1、電梯供貨和安裝總合同 |
| |施、配件、材料 |2、柴油發(fā)電機組供貨和安裝總合同 |
| |供貨安裝類總合 |3、小區(qū)智能化系統(tǒng)供貨和安裝總合同 |
| |同 |4、冷卻塔供貨和安裝總合同 |
| | |5、櫥柜制作和安裝總合同 |
| | |6、游泳池設備供貨和安裝總合同 |
| | |7、鍋爐供貨和安裝總合同 |
| | |8、冷水機組供貨和安裝總合同 |
| | |9、柴油發(fā)電機環(huán)保工程總合同 |
| | |10、人防設備供貨和安裝總合同 |
| | |11、其他類設備、設施、配件、材料供貨和安|
| | |裝總合同 |
| | |適用于： |
| | |1）抽油煙機供貨和安裝 |
| | |2） 兒童游樂設施供貨和安裝 |
| | |3）健身器材供貨和安裝 |
| | |4） 園林燈具供貨和安裝 |
| |（三）、設備、 |1、電梯供貨和安裝分合同 |
| |設施、配件、材 |2、柴油發(fā)電機組供貨和安裝分合同 |
| |料供貨安裝類分 |3、小區(qū)智能化系統(tǒng)供貨和安裝分合同 |
| |合同 |4、冷卻塔供貨和安裝分合同 |
| | |5、櫥柜制作和安裝分合同 |
| | |6、游泳池設備供貨和安裝分合同 |
| | |7、鍋爐供貨和安裝分合同 |
| | |8、冷水機組供貨和安裝分合同??????? |
| | |9、柴油發(fā)電機環(huán)保工程分合同 |
| | |10、人防設備供貨和安裝分合同 |
| | |11、其他類設備、設施、配件、材料供貨和安|
| | |裝分合同 |
| | |適用于： |
| | |1）抽油煙機供貨和安裝 |
| | |2）兒童游樂設施供貨和安裝 |
| | |3）健身器材供貨和安裝 |
| | |4）園林燈具供貨和安裝 |
| | |5）其他 |
|設計類合 |1 |建設工程設計合同一(民用建設工程)及其補充|
|同 | |協(xié)議 |
| |2 |建設工程設計合同二(專業(yè)建設工程) 及其補 |
| | |充協(xié)議 |
| |3 |（境外）建筑、景觀工程設計合同 |
| |4 |裝飾工程設計合同 |
|技術服務 |1 |沉降觀測技術服務合同 |
|合同 | | |
| |2 |地質勘探技術服務合同 |
| |3 |樁基檢測技術服務合同 |
|監(jiān)理合同 | |工程建設監(jiān)理合同 |
|資產(chǎn)采購 | |1、購銷合同（不需簽訂分批合同的一次性購 |
|類合同 | |銷合同） |
| | |2、購銷合同（長期供貨，發(fā)書面供貨通知書 |
| | |） |
| | |3、購銷總合同（其分批合同為一次性購銷合 |
| | |同） |
| | |4、購銷分合同（一次性購銷合同） |
| | |5、購銷總合同（其分批合同為長期供貨合同 |
| | |） |
| | |6、購銷分合同（長期供貨合同） |

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