房企八大階段稅務風險防控與稅務籌劃策略、技巧及案例分析（2天）

房企八大階段稅務風險防控與稅務籌劃策略、技巧及案例分析
（2天）

課程背景
隨著我國稅收征管進入大數(shù)據(jù)監(jiān)控的新時期,金稅四期系統(tǒng)在全國全面應用；大數(shù)據(jù)
云計算，商品編碼精準鎖定；國地稅合并后的納稅評估信息全面互通等，征管環(huán)境和稽
查環(huán)境發(fā)生了劇烈的變化，
這些顛覆性變化給房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險防控帶來了巨大的挑戰(zhàn)
并且，房地產(chǎn)在諸多行業(yè)領域中有著其獨特的一面，稅種眾多且稅負最高，房地產(chǎn)企
業(yè)的管理人員及財務人員不僅要精確解讀新政策背后的政策紅利，用好政府發(fā)的政策“紅
包”，更需要掌握房地產(chǎn)運營全環(huán)節(jié)合理避稅的技巧，以期在合法合理的前提下最大限度
的降低綜合稅負。


課程收益
■ 掌握房企運營全環(huán)節(jié)的稅務風險及防范措施
■ 掌握房企運營全環(huán)節(jié)的稅務籌劃方法
■ 降低房地產(chǎn)企業(yè)巨大的稅負增加純利潤


課程對象
董事長、公司股東、總裁、總經(jīng)理、董事會秘書、首席財務官/財務總監(jiān)、企業(yè)中高
層、財務經(jīng)理、項目經(jīng)理、子公司總經(jīng)理，分公司總經(jīng)理、財務人員、稅務人員、投拓
人員等。

課程特色
清晰、嚴謹、幽默、生動，源于實戰(zhàn)，追求“落地”文化，運用視頻、案例分析、課堂
實操、學員討論、講師點評等方法深入淺出地授課，咨詢式培訓，通過分享實戰(zhàn)工具，
減少學員實際工作量，直接轉化為工作成果。
以案例、講稅籌！聽得懂、帶得走！


課程大綱

房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種
第一單元 項目前期可行性研究環(huán)節(jié)
■ 稅務風險防控
? 可行性研究業(yè)務的真實性。
? 可行性研究業(yè)務費用列支情況。
? 外出考察情況。
? 勞務費支出
【案例】外聘專家勞務費的稅務籌劃
? 企業(yè)車輛、財產(chǎn)保險
■ 稅務籌劃

第二單元 立項及建設用地規(guī)劃環(huán)節(jié)
■ 稅務風險防控
? 各類勘探、設計合同的印花稅
■ 稅務籌劃
? 合理搭配不同類型房產(chǎn)立項稅務籌劃
? 立項階段：倒擠目標成本
【工具模型】市場導向法目標成本測算流程表
? 配合專家評審委員會規(guī)劃方案稅務籌劃
【案例】萬科業(yè)財融合測算和評選規(guī)劃方案
? 合同的印花稅
【分享】不需納印花稅的合同都有哪些


第三單元 取得土地的稅務籌劃
■ 稅務風險防控
? 沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證
? 土地閑置費
? 土地出讓金滯納金
■ 稅務籌劃
? 招拍掛模式稅務籌劃
← 紅線外與目標地塊相連接區(qū)域的稅務籌劃
← 出讓金返還的稅務籌劃
【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地增值稅
? 二級市場拿地稅務籌劃
← 并購拿地
【籌劃案例】某地產(chǎn)公司節(jié)稅97%的案例

第四單元 開發(fā)階段的稅務籌劃
■ 稅務風險防控
? 隱瞞的“違章建筑”
? 滾動開發(fā)成本的處理
? 人防等地下設施成本的處理
? 融資費用的處理
? 大額成本費用支出
? 甲供材的處理
? 材料分配方法
? 材料成本差異處理
? 借款合同利息沒有資本化的風險
【案例】某房企利息沒有資本化被稽查
? 沒有發(fā)票的成本
【案例】沒有發(fā)票的賠償費如何合理抵稅
? 委托建房交易風險
【案例】江蘇啟東綠城委托建房的法院判例
■ 稅務籌劃
? 代建房稅籌
? 甲供材稅籌
? 甲指材稅籌
【案例】房地產(chǎn)公司設立上下游公司節(jié)增值稅
? 設計費稅籌
【案例】HK設計公司不同項目間分配設計費
? 建筑安裝工程費稅籌
? 隱蔽工程稅籌
? 違約金平銷返利稅籌
? 職工福利費
? 老板車輛
? 免稅農(nóng)產(chǎn)品
? 購買或租賃工程設備稅籌
? 私車公用
? 殘疾人加計扣除
? 退役軍人加計扣除
? 稅收滯納金和罰款支出不能稅前抵扣的稅籌
【案例】某地產(chǎn)公司稅收罰款稅籌
? 購買集體福利固定資產(chǎn)不能抵稅的籌劃
【案例】BGY購買食堂車輛稅籌
? 甲供水電稅籌
? 選用不同的利息支出扣除方法
? 明股實債融資合同稅籌
? 生產(chǎn)服務業(yè)加計扣除稅籌
? 業(yè)務招待費稅籌
【案例】豬飼料
? 會議費稅籌
? 廣告宣傳費稅籌
? 拆分到增值稅征點
? 活用小型微利企業(yè)政策稅籌
? 非公益直接捐贈的贊助性支出為不能稅前列支的籌劃

第五單元 竣工階段的稅務籌劃
■ 稅務風險防控
? 收入的結轉情況。
? 增值稅納稅義務發(fā)生時間
? 票據(jù)未到情形的處理
? 兩類預提費用的處理
? 9種除發(fā)票外還需證據(jù)鏈的支出
■ 稅務籌劃
? 8種建安成本高于平均造價的“正當”理由

第六單元 銷售階段的稅務籌劃
■ 稅務風險防控
? 銷售定價風險
? 定金的處理
? 商品房銷售數(shù)據(jù)
? 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅額的變化
■ 稅務籌劃
? 銷售合同評審籌劃
? 銷售代理公司置業(yè)顧問費
? 推遲土增稅清算籌劃
? 銷售折扣籌劃
? 利用土增稅臨界點進行合理避稅
? 開發(fā)多處房地產(chǎn)的合理避稅

第七單元 自持商業(yè)物業(yè)經(jīng)營階段的稅務籌劃
■ 稅務籌劃
? 免租期稅籌
? 合理分解租金收入
? 變房屋出租為其他業(yè)務
? 含裝修的建成出租稅籌
【案例】更換出租合同類型稅籌
【案例】某地產(chǎn)公司新總部土地使用稅
【案例】自建辦公樓出租的裝修費籌劃


第八單元 轉讓房地產(chǎn)公司股份階段的稅務籌劃
■ 稅務籌劃
? 資本公積
? 等價值的企業(yè)
? 建好交易對手所需全部要素的公司
? 約定投資后分配比例
? 有不動產(chǎn)、股權等需評估的七項資產(chǎn)稅籌
? 法人股東轉讓股權前必考慮是否要做的3件事
? 港資企業(yè)轉讓股權稅務籌劃
? 外資企業(yè)轉讓股權稅務籌劃
? 轉讓股權地點稅務籌劃
【案例】房地產(chǎn)公司的造車稅籌

【課后總結及答疑】

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