房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)并購法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

課程收益：

1、近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目并購成功案例剖析

2、萬科、碧桂園投權(quán)并購實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)借鑒

3、全面總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)并購的法律風(fēng)險(xiǎn)與疑難點(diǎn)

4、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購流程深度剖析

主要內(nèi)容：

第一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)并購主要法律風(fēng)險(xiǎn)

一、轉(zhuǎn)讓方持有目標(biāo)公司股權(quán)的真實(shí)性和合法性

（一）公司設(shè)立合法、依法存續(xù)

（二）轉(zhuǎn)讓方和其他股東出資行為合法

（三）認(rèn)繳注冊資本已經(jīng)依法實(shí)繳

二、轉(zhuǎn)讓方是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（一）是否存在股權(quán)代持？

（二）轉(zhuǎn)讓方股東會是否做出轉(zhuǎn)讓決定（自然人股東除外）？

（三）其他股東是否同意轉(zhuǎn)讓？是否放棄優(yōu)先購買權(quán)？

（四）目標(biāo)公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在限制？

三、目標(biāo)公司建設(shè)工程

（一）建設(shè)項(xiàng)目是否已經(jīng)在發(fā)改部門立項(xiàng)備案？

（二）是否簽訂《土地出讓合同》？

（三）是否按期全額繳納土地出讓金？是否存在支付土地出讓金違約金的可

能？是否繳納契稅？

（四）是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可？

（五）是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可？建設(shè)行為是否符合規(guī)劃？

（六）是否取得建設(shè)工程施工許可？是否按時(shí)開工？是否存在土地閑置的可

能？

（七）是否取得預(yù)售許可？是否存在銷售合同外的承諾性宣傳？

（八）是否能依法為購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證？

四、重大施工合同

（一）是否簽訂重大施工合同？

（二）是否存在陰陽施工合同？

（三）施工合同履行情況如何？是否存在目標(biāo)公司違約和施工方違約？

五、公司重大債權(quán)

（一）預(yù)付工程款是否真實(shí)有效？

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（二）目標(biāo)公司是否出借資金給股東等他人？債權(quán)實(shí)現(xiàn)是否存在障礙？

（三）未到期銷售款是否真實(shí)有效？付款期限是否在交付期限屆滿之前？

六、公司重大債務(wù)

（一）是否有銀行貸款？是否存在提前收回貸款的情況（如交叉違約、財(cái)務(wù)

指標(biāo)不符合約定等）？是否存在支付罰息的情況（如改變貸款用途、存在逾期）？

（二）是否向股東借款？是否向股東支付利息？股東是否向目標(biāo)公司開具稅

務(wù)發(fā)票？

（三）是否存在民間借貸？

（四）是否存在抵押、質(zhì)押等？

（五）是否存在保證擔(dān)保？

八、員工

（一）是否簽訂勞動合同？是否繳納五險(xiǎn)一金？

（二）高管聘任（勞動）合同是否存在賠償性條款？

九、稅項(xiàng)

（一）是否存在欠繳稅款？營業(yè)稅、土增稅、所得稅等

（二）是否存在虛開發(fā)票等

十、仲裁、訴訟

（一）是否存在訴仲裁訴訟？

（二）仲裁訴訟可能導(dǎo)致債務(wù)如何？

（三）是否存在對方違約和他人侵權(quán)？上述請求權(quán)是否過了訴訟時(shí)效？

第二部分房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)并購風(fēng)險(xiǎn)防范的主要措施

一、發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)——盡職調(diào)查

（一）法律盡職調(diào)查

（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查

（三）稅務(wù)盡職調(diào)查

二、排除風(fēng)險(xiǎn)——承諾和保證

（一）對擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的真實(shí)合法進(jìn)行承諾和保證，對依法實(shí)繳出資進(jìn)行承諾，

對有權(quán)轉(zhuǎn)讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)進(jìn)行承諾和保證，對擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)不存在質(zhì)押、查封等任何

負(fù)擔(dān)作出承諾和保證

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（二）保證所披露信息的真實(shí)性

包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財(cái)產(chǎn)清單、債權(quán)清單、債務(wù)清單、人員清單等。

（三）為違反承諾和保證約定相應(yīng)的違約責(zé)任

1、調(diào)減股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

2、直接充抵未付部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

三、計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)——定價(jià)

（一）定價(jià)的方法：凈資產(chǎn)法/投入法/投入+溢價(jià)法

（二）計(jì)算下列風(fēng)險(xiǎn)，并從價(jià)款中扣除

1、目標(biāo)公司虛增資產(chǎn)或者資產(chǎn)存在減值

2、目標(biāo)公司未如實(shí)披露債務(wù)或者存在或有負(fù)債

3、開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用不真實(shí)

四、控制風(fēng)險(xiǎn)——分批支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（一）股權(quán)變更登記后支付首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（二）目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日之前的債權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、工程已經(jīng)完工、債務(wù)

已經(jīng)清償、且不存在未披露債務(wù)，支付余款

（三）其他款項(xiàng)支付進(jìn)度做相應(yīng)安排

五、分散風(fēng)險(xiǎn)——擔(dān)保

收購方出借資金給目標(biāo)公司用于清償股權(quán)借款的，股東應(yīng)對目標(biāo)公司向收購

方借款進(jìn)行擔(dān)保，或者用目標(biāo)公司資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保

六、如果收購部分股權(quán)，要和留任股東簽訂合作協(xié)議，以此作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的

先決條件，并約定公司僵局的解決方案。

第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)并購的基本程序

一、簽訂并購意向書和保密協(xié)議

二、進(jìn)行法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、稅務(wù)盡職調(diào)查

三、設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)

四、與轉(zhuǎn)讓方談判

五、起草交易文件

六、簽訂股轉(zhuǎn)協(xié)議及相關(guān)協(xié)議

七、進(jìn)行交割

總結(jié)討論

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