房地產(chǎn)并購法律風(fēng)險防范及稅收籌劃

適用對象：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項目總經(jīng)理、財務(wù)總經(jīng)理、投資總、資金總，投資并購人員、擬為房地產(chǎn)并購提供法律、會計、稅務(wù)服務(wù)的專業(yè)人員

課程時長：2天12課時

主要內(nèi)容：

第一部分房地產(chǎn)并購法律風(fēng)險解析

一、轉(zhuǎn)讓方持有目標(biāo)公司股權(quán)的真實性和合法性

（一）公司設(shè)立合法、依法存續(xù)

（二）轉(zhuǎn)讓方和其他股東出資行為合法

（三）認(rèn)繳注冊資本已經(jīng)依法實繳

二、轉(zhuǎn)讓方是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（一）是否存在股權(quán)代持？

（二）轉(zhuǎn)讓方股東會是否做出轉(zhuǎn)讓決定（自然人股東除外）？

（三）其他股東是否同意轉(zhuǎn)讓？是否放棄優(yōu)先購買權(quán)？

（四）目標(biāo)公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在限制？

三、目標(biāo)公司建設(shè)工程

（一）建設(shè)項目是否已經(jīng)在發(fā)改部門立項備案？

（二）是否簽訂《土地出讓合同》？

（三）是否按期全額繳納土地出讓金？是否存在支付土地出讓金違約金的可能？是否繳

納契稅？

（四）是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可？

（五）是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可？建設(shè)行為是否符合規(guī)劃？

（六）是否取得建設(shè)工程施工許可？是否按時開工？是否存在土地閑置的可能？

（七）是否取得預(yù)售許可？是否存在銷售合同外的承諾性宣傳？

（八）是否能依法為購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證？

四、重大施工合同

（一）是否簽訂重大施工合同？

（二）是否存在陰陽施工合同？

（三）施工合同履行情況如何？是否存在目標(biāo)公司違約和施工方違約？

五、公司重大債權(quán)

（一）預(yù)付工程款是否真實有效？

（二）目標(biāo)公司是否出借資金給股東等他人？債權(quán)實現(xiàn)是否存在障礙？

（三）未到期銷售款是否真實有效？付款期限是否在交付期限屆滿之前？

六、公司重大債務(wù)

（一）是否有銀行貸款？是否存在提前收回貸款的情況（如交叉違約、財務(wù)指標(biāo)不符合

約定等）？是否存在支付罰息的情況（如改變貸款用途、存在逾期）？

（二）是否向股東借款？是否向股東支付利息？股東是否向目標(biāo)公司開具稅務(wù)發(fā)票？

（三）是否存在民間借貸？

（四）是否存在抵押、質(zhì)押等？

（五）是否存在保證擔(dān)保？

八、員工

（一）是否簽訂勞動合同？是否繳納五險一金？

（二）高管聘任（勞動）合同是否存在賠償性條款？

九、稅項

（一）是否存在欠繳稅款？營業(yè)稅、土增稅、所得稅等

（二）是否存在虛開發(fā)票等

十、仲裁、訴訟

（一）是否存在訴仲裁訴訟？

（二）仲裁訴訟可能導(dǎo)致債務(wù)如何？

（三）是否存在對方違約和他人侵權(quán)？上述請求權(quán)是否過了訴訟時效？

第二部分房地產(chǎn)并購風(fēng)險防范與主要應(yīng)對措施

一、發(fā)現(xiàn)風(fēng)險——盡職調(diào)查

（一）法律盡職調(diào)查

（二）財務(wù)盡職調(diào)查

（三）稅務(wù)盡職調(diào)查

二、排除風(fēng)險——承諾和保證

（一）對擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的真實合法進(jìn)行承諾和保證，對依法實繳出資進(jìn)行承諾，對有權(quán)轉(zhuǎn)

讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)進(jìn)行承諾和保證，對擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)不存在質(zhì)押、查封等任何負(fù)擔(dān)作出承諾和保證

（二）保證所披露信息的真實性

包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財產(chǎn)清單、債權(quán)清單、債務(wù)清單、人員清單等。

（三）為違反承諾和保證約定相應(yīng)的違約責(zé)任

三、計算風(fēng)險——定價

（一）定價的方法：凈資產(chǎn)法/投入法/投入+溢價法

（二）確定目標(biāo)公司債務(wù)，從股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款中扣除

四、控制風(fēng)險——分批支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（一）股權(quán)變更登記后支付首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（二）目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日之前的債權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)、工程已經(jīng)完工、債務(wù)已經(jīng)清償、

且不存在未披露債務(wù)，支付余款

（三）其他款項支付進(jìn)度做相應(yīng)安排

五、分散風(fēng)險——擔(dān)保

收購方出借資金給目標(biāo)公司用于清償股權(quán)借款的，股東應(yīng)對目標(biāo)公司向收購方借款進(jìn)行

擔(dān)保，或者用目標(biāo)公司資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保

六、如果收購部分股權(quán)，要和留任股東簽訂合作協(xié)議，以此作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的先決條件，

并約定公司僵局的解決方案。

第三部分房地產(chǎn)并購基本程序

一、簽訂并購意向書和保密協(xié)議

二、進(jìn)行法律盡職調(diào)查、財務(wù)盡職調(diào)查、稅務(wù)盡職調(diào)查

三、設(shè)計交易結(jié)構(gòu)

四、與轉(zhuǎn)讓方談判

五、起草交易文件

六、簽訂股轉(zhuǎn)協(xié)議及相關(guān)協(xié)議

七、進(jìn)行交割

第四部分房地產(chǎn)并購重組中的稅種及稅收政策

一、并購重組主要類型

二、并購重組中的主要稅種

（一）增值稅

（二）土地增值稅

（三）契稅

（四）所得稅

三、并購重組中的主要稅收政策

（一）并購重組中的增值稅政策

（二）并購重組中的土地增值稅政策

（三）并購重組中的契稅政策

（四）并購重組中的所得稅政策

（五）非居民間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得稅政策

第五部分房地產(chǎn)并購重組中的涉稅事項及處理

一、關(guān)于稅務(wù)盡職調(diào)查

（一）目標(biāo)企業(yè)涉及稅種的繳納情況

（二）目標(biāo)企業(yè)適用稅收優(yōu)惠政策情況

（三）目標(biāo)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易及轉(zhuǎn)讓定價情況

（四）目標(biāo)企業(yè)增值稅專用發(fā)票取得和抵扣情況

（五）目標(biāo)企業(yè)稅務(wù)爭議情況

二、關(guān)于涉稅風(fēng)險評估

（一）根據(jù)涉稅風(fēng)險法律責(zé)任性質(zhì)進(jìn)行判斷

（二）根據(jù)涉稅分析金額大小進(jìn)行判斷

（）按時根據(jù)涉稅風(fēng)險發(fā)生概率進(jìn)行判斷

三、關(guān)于稅務(wù)架構(gòu)設(shè)計

（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

（二）非居民直接轉(zhuǎn)讓與非居民間接轉(zhuǎn)讓

（三）個人轉(zhuǎn)讓與企業(yè)轉(zhuǎn)讓

（四）投資后轉(zhuǎn)讓與分立后轉(zhuǎn)讓

（五）一次性轉(zhuǎn)讓與多次轉(zhuǎn)讓

四、關(guān)于涉稅條款起草

（一）關(guān)于項目公司涉稅事項的陳述與保證條款

（二）價格條款

（三）發(fā)票條款

（四）涉稅風(fēng)險分擔(dān)條款

（五）特殊涉稅條款

五、關(guān)于涉稅條款談判

（一）談判人員選擇

（二）收益與風(fēng)險相一致原則

（三）根據(jù)涉稅風(fēng)險嚴(yán)重程度安排談判進(jìn)程

（四）涉稅風(fēng)險應(yīng)與價格、支付等條款一并進(jìn)行談判

第六部分房地產(chǎn)并購重組中的稅收籌劃及風(fēng)險

一、納稅策劃的原則

二、納稅策劃的風(fēng)險

三、納稅籌劃的方法

（一）先分配利潤后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（二）先盈余公積轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（三）不按股權(quán)比例分配利潤

（四）將個人所得轉(zhuǎn)為企業(yè)所得

（五）控制增值率適用土地增值稅低稅率

第七部分房地產(chǎn)并購重組中的疑難問題及評析

（一）受讓股權(quán)收益權(quán)后取得的利潤是否免稅？

（二）名股實債利息是否可以稅前扣除？名股實債取得的收益是否免稅？

（三）通過有限合伙投資取得利潤是否免稅？

（四）名債實股取得收益是否免稅？名債實股支付的是否可以稅前扣除

第八部分房地產(chǎn)并購重組中的稅收籌劃及風(fēng)險

一、納稅策劃的原則

二、納稅策劃的風(fēng)險

三、納稅籌劃的方法

（一）先分配利潤后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（二）先盈余公積轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（三）不按股權(quán)比例分配利潤

（四）將個人所得轉(zhuǎn)為企業(yè)所得

（五）控制增值率適用土地增值稅低稅率

劉云剛老師的其它課程