土地增值稅清算技巧

  培訓(xùn)講師:胡冬梅

講師背景:
胡冬梅老師——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家★原恒大控股地產(chǎn)分公司(03333)項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)★和潤(rùn)科技(837746)掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人★河北滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人★原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)★財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家注冊(cè)會(huì)計(jì)師注冊(cè)稅務(wù)師★中國(guó)社科院 詳細(xì)>>

胡冬梅
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土地增值稅清算技巧詳細(xì)內(nèi)容

土地增值稅清算技巧

【課程背景】

土增清算就是房企財(cái)務(wù)一項(xiàng)實(shí)務(wù)處理的綜合技能,是房企避風(fēng)險(xiǎn)、降稅負(fù)以及財(cái)務(wù)升職加薪的利器,而這個(gè)利器,并不難掌握,只要系統(tǒng)學(xué)習(xí),完全可以在短時(shí)間內(nèi)學(xué)會(huì)!如果做好前期土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)處理和后期清算的方法和策略,從節(jié)稅來(lái)講,少則幾萬(wàn),多則能省上千萬(wàn)的稅。

【課程時(shí)長(zhǎng)】

2天

【課程大綱】

  1. 土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)

1、清算條件、清算對(duì)象與分期

2、增值額與增值率

3、扣除項(xiàng)目基本原則

4、稅率與扣除率

5、預(yù)征稅款計(jì)算

6、清算流程

7、應(yīng)納稅額計(jì)算與清算抵減

8、關(guān)于核定征收

9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報(bào)

10、清算結(jié)束后續(xù)支出

二、土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒?/strong>

1、建筑面積法

(1)建筑面積法的含義

(2)建筑面積法分?jǐn)偝杀镜牟襟E

?①第一步:歸集開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)。

?②?第二步:利息單獨(dú)列示

③?第三步:匯總銷售面積

?一是實(shí)際銷售面積+?二是自用面積+?三是出租面積。

?④第四步:計(jì)算單位成本

  1. 案例
  2. 預(yù)算造價(jià)法
  3. 預(yù)算造價(jià)法的含義
  4. 預(yù)算造價(jià)法的適用范圍
  5. 案例
  6. 占地面積法

(1)什么是占地面積法?

(2)占地面積法的適用范圍

①一次性開(kāi)發(fā)的

②分期開(kāi)發(fā)的

  1. 共同負(fù)擔(dān)的占地面積的成本對(duì)象確認(rèn)
  2. 直接成本法
  3. 直接成本的判定依據(jù)
  4. 直接歸屬的成本辨認(rèn)案例
  5. 層高系數(shù)法
  6. 層高系數(shù)法含義
  7. 層高系數(shù)法應(yīng)用限制
  8. 層高系數(shù)法步驟

①第一步:計(jì)算層高系數(shù)

②第二步:計(jì)算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”

③第三步:計(jì)算層高系數(shù)法下的單位成本

④第四步:計(jì)算商業(yè)的總成本

  1. 案例解析
  2. 其他方法
  3. 銀川(銀地稅發(fā)[2007]214號(hào))--成本加成方法
  4. 安徽(皖地稅函[2007]311號(hào))--實(shí)際合理方法
  5. 江西(贛地稅發(fā)[2008]76號(hào))--銷售收入比例法
  6. 南通(通地稅函[2008]100號(hào))--售價(jià)系數(shù)法
  7. 各種分?jǐn)偡椒ǖ木C合運(yùn)用

二.清算收入的確定

1.簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目

2.一般計(jì)稅項(xiàng)目三大稅種收入差異

3.營(yíng)改增前老項(xiàng)目

4.價(jià)外費(fèi)用

5.代收款項(xiàng)

6.跨越營(yíng)改增項(xiàng)目清算收入

7.面積差異補(bǔ)退房款

8.售價(jià)偏低與正當(dāng)理由

三.稅金及附加

1.預(yù)交環(huán)節(jié)

2.稅金扣除范圍

3.清算扣除

4.跨越營(yíng)改增項(xiàng)目稅金扣除額

5.會(huì)計(jì)與稅法口徑差異

四.土地成本

1.出讓金與返還

2.稅費(fèi)與規(guī)費(fèi)

3.土地抵減增值稅對(duì)土增清算影響4.拍賣傭金

5.紅線外支出

6.土地閑置費(fèi)

7.延期支付地價(jià)款產(chǎn)生的利息

8.土地成本分?jǐn)偡椒?/p>

五.開(kāi)發(fā)成本

1.拆遷補(bǔ)償(貨幣+實(shí)物)

2.前期工程

3.基礎(chǔ)設(shè)施

4.公共配套

5.建筑安裝

(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求

(2)連體樓層高系數(shù)法的運(yùn)用

(3)?直接成本

(4)實(shí)際發(fā)生如何把握

(5)質(zhì)保金

6.裝修(硬裝,軟裝)

7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

(1)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用范圍

(2)利息支出稅務(wù)處理差異

8.資本化利息

9.營(yíng)銷設(shè)施

  1. 成本分?jǐn)偡椒?/li>

六.車位與儲(chǔ)藏室

1.合同簽訂

2.車位分類與產(chǎn)權(quán)歸屬

3.增值稅

4.所得稅

5.土增

6.房產(chǎn)稅

七.連體樓

1.收入分類

2.成本分?jǐn)偡椒?/p>

3.增值額與增值率計(jì)算

4.直接成本單獨(dú)歸集

5.普通住宅臨界點(diǎn)運(yùn)用

八.轉(zhuǎn)讓舊房

1.能提供發(fā)票的

2.有評(píng)估值的

3.核定征收

九.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組

1.轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

3.土地溢價(jià)買方無(wú)法扣除

4.或有風(fēng)險(xiǎn)

十.土增與所得稅口徑差異

1.土地成本

2.一般計(jì)稅項(xiàng)目收入

3.土地成本抵減增值稅

4.公共配套

5.預(yù)提與加計(jì)扣除

6.后續(xù)支出

7.臨時(shí)營(yíng)銷設(shè)施

8.無(wú)產(chǎn)權(quán)車位

9.開(kāi)發(fā)費(fèi)

10.資本化利息

11.稅金附加

12.征管

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