房地產(chǎn)項目土地增值稅清算深度解析及案例精講

  培訓講師：樊劍英

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樊劍英
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房地產(chǎn)項目土地增值稅清算深度解析及案例精講詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)項目土地增值稅清算深度解析及案例精講

**模塊土地增值稅的賬務處理

² 年終結賬如何計提土地增值稅？計提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？

² 計提的土地增值稅能否稅前扣除？

² 清算補繳的稅款能否稅前扣除？補繳稅款形成的虧損如何處理？

² 清算所退稅款如何處理？

² 合作建房如何計算土地增值稅？

ž 合作開發(fā)應具備什么必要條件？

ž 合作開發(fā)稅務如何處理？

ž 合作開發(fā)主體如何確定？

ž 合作建房分房后銷售如何征稅？

ž 偽合作開發(fā)形式有哪些？


第二模塊  房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策

² 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項目投資主體？

² 項目開發(fā)如何確定清算項目和清算單位？

² 小產(chǎn)權房征收土地增值稅嗎？

² 未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？

² 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

² 土地增值稅清算預征率是多少？核定征收率是多少？哪個更合算？

² 什么是普通標準住宅？規(guī)劃為普通標準住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？

² 以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？

² 普通標準住宅如何運用定價策略？價格越高利潤會越高？

² 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

² 政府返還款可有納稅籌劃空間？


第三模塊  房地產(chǎn)開發(fā)成本的清算分配

² 車庫、車位要不要分攤土地成本？

² 成本分攤方法有多少種？你可能用哪個？

² 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

² 層高系數(shù)法適用上有哪些限制？

² 為什么很好的清算方案未被稅務機關認可？

第四模塊  房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地成本的清算扣除

² 土地作為扣除項目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？

² 置換土地如何確定計稅基礎？

² 拆遷補償費屬于取得土地使用權所支付的金額嗎？

² 毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？

² 取得凈地所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？

² 怎么理解納稅人投資政府土地改造項目不交營業(yè)稅土地增值稅政策？

² 購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標、拍賣、掛牌”傭金是否可以作為開發(fā)成本扣除？

² 以土地投資如何會計和稅務處理？

² 土地閑置費企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？

² 收購目標公司間接取得土地稅收有何問題？

² 房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？

² 合并方式取得土地如何納稅處理？

² 分立方式取得土地稅收問題分析


第五模塊土地增值稅清算扣除項目金額（成本）如何確定？

² 項目規(guī)劃外所承建設施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？

² 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計扣除嗎？

² 轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

² 購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？

² 購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？

² 建安成本可隨意虛增嗎？

² 會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？

² 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？

² 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？

² 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？

² 工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應付賬款可否計入開發(fā)成本？

² 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應付賬款可否計入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？

² 捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？


第六模塊 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？

² 土地增值稅清算開發(fā)費用如何扣除？

² 委托貸款利息支出屬于能提供金融機構證明嗎？

² 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？

² 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？


第七模塊土地增值稅清算可否二次清算？

² 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？

² 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？

• 清算后取得發(fā)票咋辦？

• 清算后又賣房咋辦？


第八模塊土地增值稅清算收入如何確定？

² 土地增值稅收入如何確定？


第九模塊房地產(chǎn)項目注銷階段涉稅風險及納稅籌劃

² 房地產(chǎn)項目注銷虧損能否退稅？有多大可能性？

² 房地產(chǎn)項目注銷所得是否要全部繳納所得稅？

² 房地產(chǎn)項目注銷股東收回土地或房產(chǎn)是否繳納營業(yè)稅？

第十模塊  異想天開——房地產(chǎn)營改增的猜想


第十一模塊  學員互動交流、講師現(xiàn)場疑難解答！



 

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走進2016房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策深度解析與未來財稅規(guī)劃提示：本課程將結合房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)實務深刻解讀營改增政策前言：李克強總理在作2016年政府工作報告時提出，2016年全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。這真是猴年來了，馬月也不遠了?！?

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時間主講內(nèi)容天上午9:00-12:00下午13:30-17:00第二天上午8:30-12:00下午13:30-16:30部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅準備一、營改增政策的解讀與實踐1.我國流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革2.營改增試點的進展及總體規(guī)劃3.為什么要營改增？營業(yè)稅有何弊端？營改增改革的基本指導思想4.納稅人和扣繳義務人的認定5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅

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一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務的開具建安發(fā)票總價，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增試點的步伐——我們什么時間營改增？三、思考：建筑

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模塊1：建筑業(yè)營改增政策走向及應對策略一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務的開具建安發(fā)票總價，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增試點的步伐——我們什

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【課程大綱】部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關注哪些問題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？2.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財務指標及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？3.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預算工作有何影響？現(xiàn)行預算體系會如何變化？4.營改增后房地產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間有無變化？對于工程款結算有無影響？營改增對

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部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關注哪些問題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？2.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財務指標及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？3.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預算工作有何影響？現(xiàn)行預算體系會如何變化？4.營改增后房地產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間有無變化？對于工程款結算有無影響？營改增對房地產(chǎn)建筑業(yè)

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部分財務管理和會計學基本知識。一、財務工作在企業(yè)中的作用二、財務工作的基本內(nèi)容三、投資管理及技巧四、融資管理及融資方法五、如何快速讀懂財務會計報表及分析。六、資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、利潤分配表七、各報表的作用、結構和編制八、各報表的閱讀技巧九、如何分析財務報表十、各報表的基本分析方法十一、報表披露對象及影響第二部分預算與合同管理十二、了解編制預算的組

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前言：1.思考：為嘛要營改增？營業(yè)稅和增值稅有啥區(qū)別？營業(yè)稅重復征收了哪些稅？如何理解結構性減稅？2.建筑業(yè)營改增的難點在哪里？3.思考：營改增對企業(yè)的運營有何影響？對經(jīng)營預算、資金管理、財務指標及績效評價有何影響？對于財務提出什么要求？4.思考：營改增前我們能做哪些準備？5.試點的步伐——我們什么時間營改增？2015年8月1日、10月1日、12月1日？部分

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模塊房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤與核算技巧1.企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無區(qū)別？2.成本核算的一般路徑有何順序？3.成本核算對象與企業(yè)內(nèi)部項目輔助核算之間有無聯(lián)系？4.成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報告？5.共同成本、費用如何分攤？有哪些原則？6.企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分攤原則一致嗎？7.商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理

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模塊1：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增政策走向及應對策略一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務的開具建安發(fā)票總價，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增

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