物業(yè)招商戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)技巧
培訓(xùn)講師:高海友
講師背景:
高海友——營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練專家★清華大學(xué)、浙江大學(xué)等高校特聘講師★中國(guó)軟文化研究中心課程研發(fā)專家★中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)特聘專家★中國(guó)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練導(dǎo)師★中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)營(yíng)銷專家委員會(huì)顧問(wèn)★國(guó)內(nèi)多家學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)營(yíng)銷專項(xiàng)顧問(wèn)個(gè)人簡(jiǎn)介中國(guó)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練導(dǎo)師,人民大學(xué) 詳細(xì)>>
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物業(yè)招商戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)技巧
課程引入:
策略:做營(yíng)銷而不做推銷;過(guò)程:營(yíng)銷到位,推銷有力
**部分:招商工作的三大模塊
一、 招商工作的基礎(chǔ)模塊
1. 相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查和分析
2. 招商設(shè)計(jì):
a) 廣告形式
b) 活動(dòng)設(shè)計(jì)
c) 促銷手段
d) 定價(jià)策略
二、 招商前期:圈地--打贏播種戰(zhàn):勝在開(kāi)戰(zhàn)之前!
1. 三個(gè)標(biāo)準(zhǔn):該知道的都知道了—該來(lái)的都來(lái)了—一部分來(lái)之前就基本綁定了(喬戰(zhàn)術(shù))
2. 三個(gè)現(xiàn)象:把招商日變成應(yīng)接不暇的接待日!把賣產(chǎn)品變成搶產(chǎn)品!把售賣變成服務(wù)!
3. 傳播形式:
a) 應(yīng)用策略:
b) 核彈策略:
c) 炸彈策略:
d) 子彈技能:
e) 病毒戰(zhàn)設(shè)計(jì):
4. 現(xiàn)代招商模塊和特點(diǎn):
a) 傳統(tǒng)模式
b) 現(xiàn)代O2O模式:
c) 現(xiàn)代商業(yè)營(yíng)銷的特點(diǎn)
d) 必須建立的現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)基地:網(wǎng)站—博客—微博
e) 被動(dòng)式銷售的3P原則:
? 無(wú)處不在(Pervasive)——
? 物有所值(Price Relative To Value)——
? 情有獨(dú)鐘(Preferred)——
f) 做高效的低成本網(wǎng)絡(luò)推廣
g) 人脈就是錢脈:
5. 大程度的鎖定客戶
a) 提前鎖定戰(zhàn)術(shù):
? 戰(zhàn)場(chǎng):店面 、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)類、市場(chǎng)、重要商戶、商業(yè)街等
? 三類形式:
ü 宣傳客戶:給宣傳單
ü 登記客戶 :
ü 預(yù)定和登記客戶 :
b) 注意事項(xiàng)
? 客戶不會(huì)珍惜沒(méi)有付出的機(jī)會(huì)
? 提升準(zhǔn)客戶質(zhì)量:
? 銷售心理:
c) 執(zhí)行到位是重中之重
? 四定:
? 三考核:
? 四化:
? 優(yōu)化升級(jí):
三、 招商啟動(dòng)—秋收戰(zhàn)
1. 戰(zhàn)前人員分工
2. 人員3H
3. 現(xiàn)場(chǎng)布置:氣氛設(shè)計(jì)、pop、生動(dòng)化
a) 店內(nèi)外音樂(lè)控制、視頻播放
b) 讓店面充滿促進(jìn)銷售的正能量(無(wú)意注意)
c) 門面、墻面、POP、易拉寶地貼、橫幅、吊旗、POP、爆炸貼、紅地毯、廣播、視頻、戶外巨幅、飄空氣球。。。
4. 核心技巧:
a) 如何讓客戶自己解決自己的問(wèn)題?
b) 如何讓客戶搶鋪位?
5. 同客戶交往的原則和技巧:
6. 如何讓客戶跟著你走:
7. 利用拒絕提高你的價(jià)值:
8. 商戶質(zhì)量把握。
9. 制造緊張:
10. 群體效應(yīng):
11. 風(fēng)險(xiǎn)把控:
12. 尾鋪的處理:
第二部分:銷售溝通和商務(wù)談判
一、 溝通術(shù)
1. 溝通從來(lái)都是以傾聽(tīng)者為主體。(大樹(shù)在深林倒下有聲音么?看不懂的表演沒(méi)有觀眾---以我為主的溝通是演講不是溝通)。
2. 溝通三段論
? 初期:—情感同化階段(感性)--打通心靈通道
? 中期:---理性階段 –如何心服口服
? 后期:技巧階段 –如何促單成交
3. 溝通定位術(shù)
? 打入一個(gè)對(duì)方感冒的關(guān)鍵詞:性價(jià)比高、生產(chǎn)力強(qiáng)、有實(shí)力……
? 對(duì)營(yíng)銷個(gè)體的定位:是朋友而不是商人(不明白時(shí)的指路人)
? 對(duì)個(gè)體專業(yè)性的定位:很專業(yè)而不是王婆賣瓜
4. 釘子術(shù):
5. 常用技巧
? 主動(dòng)權(quán)法:
? “以客為主”和“以我為主”
? 贊美和傾聽(tīng):
? 學(xué)會(huì)講故事(品牌故事、領(lǐng)袖故事、顧客故事)
二、 必須認(rèn)知的三類客戶
1. 熟 瓜:
2. 八分熟:
3. 生 瓜:
三、 銷售心理學(xué)
1. 情緒定律—感性和理性
2. 友誼因素:客戶會(huì)從自己喜歡的人那里購(gòu)買產(chǎn)品
3. 真誠(chéng)殺手:吸引客戶的“強(qiáng)磁場(chǎng)”
4. 建立共通心理:不斷擴(kuò)大與客戶的共同點(diǎn)
5. 定位:進(jìn)入顧客的2/7
6. 感動(dòng)和驚喜才有口碑和記憶:牢記客戶的個(gè)性化信息,客戶內(nèi)心會(huì)有受重視感
7. 提供超出預(yù)期的服務(wù)
8. 250定律:客戶身后的潛在客戶
9. 第三者效應(yīng):非利益關(guān)系的推薦更有公信力
10. 雙贏營(yíng)銷模型
四、 商務(wù)談判法則
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