《十九大后宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新》

十九大后宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新
王傳寶
時長：0.5-1天。可根據(jù)客戶要求，調(diào)整課綱
培訓(xùn)目標(biāo)：結(jié)合學(xué)習(xí)十九大精神和全國兩會精神，結(jié)合中國經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換，研讀十九大后宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：包括戰(zhàn)略創(chuàng)新、思維創(chuàng)新、工作創(chuàng)新等。幫助學(xué)員正確判斷，提出相關(guān)對策，進而幫助山東某某地區(qū)/企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進而知道未來的必然。
講座提綱
一、新時代：十九大報告新理念要求高速增長要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長
1、新時代：標(biāo)注歷史坐標(biāo)
2、新使命：推進四個偉大
3、新思想：貢獻中國智慧
4、新征程：做出歷史貢獻
5、十九大報告提出美好生活需要——房企要造好的房子
6、十九大報告提出培育新增長點、形成新動能
7、十九大提出，用“三大變革”推動中國經(jīng)濟“高質(zhì)量發(fā)展”
——質(zhì)量變革。未來是城市競爭，房子質(zhì)量競爭
——2013年城市家庭戶均1套房，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點
——十九大提出，“高速增長要轉(zhuǎn)向高品質(zhì)增長”。提高住房品質(zhì)是全國消費者的心聲，要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視
8、十九大報告提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。預(yù)示房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展。不會大起大落
二、新周期：世界經(jīng)濟新周期是中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境
1、世界隨時可能發(fā)生的新金融危機
2、世界經(jīng)濟周期與新工業(yè)革命
——康德拉季耶夫周期與科技革命
——人生發(fā)財靠康波
3、美國加息攪動世界經(jīng)濟局勢，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金成本
4、美聯(lián)儲縮表：全球資金回流美國，影響房地產(chǎn)企業(yè)融資
5、特朗普貿(mào)易戰(zhàn)，影響房地產(chǎn)投資
6、“灰犀?！迸c全球大變局
三、新常態(tài)：中國經(jīng)濟新常態(tài)表明中國房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)
1、經(jīng)濟新常態(tài)表明舊動能增長乏力
2、如何判斷經(jīng)濟態(tài)勢
——跟著領(lǐng)袖看態(tài)勢
——根本在于素養(yǎng)和態(tài)度
——我國古典四大文學(xué)名著中的管理密碼
3、實體經(jīng)濟步履維艱
——經(jīng)濟L型走勢：1978年-2018年中國GDP增長速度
——中國工業(yè)增長速度下滑
——資金脫實向虛：實體經(jīng)濟步履維艱
——外資出逃
——外儲減少
——當(dāng)前企業(yè)面臨六大問題
——當(dāng)前企業(yè)面臨的五大危機
——企業(yè)倒閉潮的四種推動力量
4、企業(yè)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期生存發(fā)展策略
——清楚企業(yè)商業(yè)模式和構(gòu)架
——緊緊抓住自己的特色優(yōu)勢不放松，避免盲目多元化
——重大投資謹慎決策，待探底后進行大投資
——竭力降低各種成本
——重視內(nèi)外部合作，抱團求生存，分工協(xié)作求發(fā)展
——未雨綢繆，尋求新的增長點
四、新動能：中國經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換預(yù)示國家不再依靠大規(guī)模房地產(chǎn)投資
1、新舊動能轉(zhuǎn)換的背景
——十九大報告指出，培育新增長點、形成新動能
——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化
——第四次工業(yè)革命：工業(yè)4.0
——中國版“工業(yè)4.0”
2、什么是舊動能
——舊動能包括：規(guī)模速度型目標(biāo)導(dǎo)向、模仿跟蹤型主體支撐、GDP導(dǎo)向制度引領(lǐng)、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、粗放投入型要素配置
——舊動能的特征：大目標(biāo)GDP增速、大國企外企主導(dǎo)、大規(guī)模造城運動或房地產(chǎn)開發(fā)、大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)區(qū)建設(shè)或工業(yè)發(fā)展、大規(guī)模要素粗放投入、大規(guī)模招商引資、大規(guī)模模仿跟蹤復(fù)制
3、什么是新動能
——新動能的內(nèi)容：質(zhì)量效益型目標(biāo)導(dǎo)向、創(chuàng)新型主體支撐、可持續(xù)制度引領(lǐng)、新興高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展、高級要素配置
——新動能的表現(xiàn)形式：新制度、新要素(包括新技術(shù)、新人才、新信息、新融資、新資源)、新市場、新產(chǎn)業(yè)形態(tài)(包括新產(chǎn)業(yè)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式、新品牌)、新主體(包括新企業(yè)、新企業(yè)家、新居民、新平臺等)等
4、新舊動能動力轉(zhuǎn)換
——新動能=新動力+新能力
五、新背景：中國經(jīng)濟長期發(fā)展趨勢下房地產(chǎn)發(fā)展的新宏觀背景
1、宏觀經(jīng)濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、經(jīng)濟增長的決定要素
3、需求三架馬車分析
（1）消費
——消費結(jié)構(gòu)升級
——經(jīng)濟增長與消費結(jié)構(gòu)升級的機制
——發(fā)展階段與消費需求結(jié)構(gòu)
——進一步刺激內(nèi)需不易
（2）投資：民間投資告急
（3）出口：進出口增速回落
4、供給側(cè)分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環(huán)境問題
（3）科技創(chuàng)新問題
5、防止陷入“中等收入國家陷阱”
6、五大發(fā)展理念引領(lǐng)中國深刻變革
7、經(jīng)濟增長的三大動力來源，表明我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長支撐房地產(chǎn)需求
（1）城鎮(zhèn)化沒有完成，房地產(chǎn)市場需求大量存在，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)發(fā)揮作用
（2）中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，中西部房地產(chǎn)市場前景廣闊
（3）消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
8、近年中國經(jīng)濟出現(xiàn)的幾個重要拐點
9、對中國未來經(jīng)濟增長的基本判斷
六、新形勢：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢與2019經(jīng)濟前景預(yù)判
1、中國經(jīng)濟長期向好
2、克強指數(shù)看經(jīng)濟冷暖
3、PMI轉(zhuǎn)為樂觀
4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂
5、資產(chǎn)荒轉(zhuǎn)為資金荒剛開始
6、2019年宏觀經(jīng)濟形勢研判
——經(jīng)濟短期W型、中長期L型
——2019年宏觀經(jīng)濟形勢具體研判
——2019中央經(jīng)濟工作會議精神
——2019年的主題：防風(fēng)險
七、新風(fēng)險：金融新周期與金融風(fēng)險將影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
1、十九大報告指出，要“健全 金融監(jiān)管體系，守住不 發(fā)生系統(tǒng)性 金融風(fēng)險的底線”

2、金融新周期
3、全球債務(wù)飆升
4、警惕區(qū)域性金融風(fēng)險蔓延
5、地方政府債務(wù)風(fēng)險
6、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，部分中小銀行面臨破產(chǎn)清算威脅
——案例：遼寧、山東企業(yè)債務(wù)危機
——案例：浙江慈溪建行不良率飆升的教訓(xùn)
——案例：無錫銀行：農(nóng)商行盲目上市擴張的失敗樣本
7、資本管制：詭譎的人民幣匯率
8、生病的股市：個人理性與集體非理性
9、投資理財?shù)睦Щ螅哄X往何處去？
10、百姓發(fā)現(xiàn)：只有房地產(chǎn)投資最穩(wěn)妥
11、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本提升，融資越來越難
八、新預(yù)測：19大后中國經(jīng)濟走向預(yù)示房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展
1、中國經(jīng)濟長期向好的前景是光明的
2、19大后中國經(jīng)濟走向：加大改革開放
3、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
4、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點
6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——政府土地供給是放松還是收緊？
——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”
——（2018.1）全國國土資源工作會議釋放兩大信號，呼應(yīng)的是推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度
7、房地產(chǎn)政策影響
——自2016年四季度以來，全國超55個城市已發(fā)布各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計超160次，包括限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”
——部分地區(qū)放松限購
8、短期金融收緊，影響百姓購買力
——貨幣增速放緩，國家實行宏觀審慎貨幣政策
——加息、限貸等一系列手段，金融收緊
——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本
9、面對政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對
——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響
——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)
——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高
——房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
九、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：思維創(chuàng)新
1、人類正在進入信息生產(chǎn)力時代
2、互聯(lián)網(wǎng)+將改變什么
——制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、信息化跨界協(xié)同創(chuàng)新
3、信息時代三大動力：新基礎(chǔ)設(shè)施、新要素、新結(jié)構(gòu)
——自由連接體：專家化—柔性化
4、互聯(lián)網(wǎng)+的新思維：政府、企業(yè)和個人如何抓住新機遇
十、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：戰(zhàn)略創(chuàng)新
1、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理創(chuàng)新的必要性
2、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
3、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例
——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等
——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析
——案例：恒大成功密碼解析
十一、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新：工作創(chuàng)新
1、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)創(chuàng)新：毛澤東領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與房地產(chǎn)卓越管理
2、互聯(lián)網(wǎng)時代機制創(chuàng)新：創(chuàng)建良好的團隊
——減少管理層次，實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化和信息化
3、知識管理創(chuàng)新：房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源
4、營銷模式創(chuàng)新：樹立消費者為主導(dǎo)地位
5、企業(yè)人力資源管理創(chuàng)新
——互聯(lián)網(wǎng)時代、人工智能時代80、90青年員工特征與管理
6、企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新
長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄海！
祝大家事業(yè)順利，身體健康！

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