全面解析房地產(chǎn)開發(fā)投融資與運營管理

課程背景：

疫情后時代，中國房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入租購并舉時代，剛需和改善類需求成為市場主導(dǎo)，投資需求極具收縮，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)處于總量收縮背景下的去庫存階段，消費者愿意繼續(xù)為高品質(zhì)產(chǎn)品買單的房企才是真正能在這個市場下生存競爭長久的房企，同時，土地財政模式將逐步轉(zhuǎn)型，盡管短期內(nèi)土地財政無法通過其他模式替代，但房地產(chǎn)行業(yè)脫離“高負(fù)債，高杠桿，高周轉(zhuǎn)”模式并走入新發(fā)展模式已勢在必行。

? ?很多房企在這一輪經(jīng)濟(jì)下行及疫情三年的洗牌后倒下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營面臨巨大挑戰(zhàn)和困境，新形勢新環(huán)境下企業(yè)需要不斷尋求更加優(yōu)化的投資策略，更好的產(chǎn)品能力，從而做出更好的項目，牢固樹立自身品牌，應(yīng)對未來不斷變幻的市場機遇和挑戰(zhàn)。

本課程《全面解析房地產(chǎn)開發(fā)投融資與運營管理》主要分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，深度解析近期問題和措施，對于投資，融資，風(fēng)險管理，運營管理分別從策略，方法，實操案例等多維度進(jìn)行剖析和探討，進(jìn)而提高學(xué)員在投資項目方面的專業(yè)知識和技能；增強學(xué)員的投融資能力，以支持投資決策；提升學(xué)員在項目過程中的研判能力和風(fēng)險控制水平，同時針對房地產(chǎn)項目運營管理也有系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)和思考。

課程收益：

■通過學(xué)習(xí)，從思維方式到落地讓學(xué)員全面了解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢；

■通過深度學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)投資分析工具和投資策略，建立系統(tǒng)的投融資體系和應(yīng)用；

■通過專業(yè)工具訓(xùn)練讓企業(yè)深入思考自己企業(yè)的投融資管理和風(fēng)險防范的問題和解決辦法；

■通過實操了解到典型案例下的運營管理體系化流程和效益評價，優(yōu)化企業(yè)的運營能力；

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：各地城投公司高管、企業(yè)投資條線人員、房地產(chǎn)企業(yè)上下游公司的投融資運營相關(guān)人員等

課程方式：專業(yè)內(nèi)容講授+案例剖析+情景學(xué)習(xí)

課程大綱

第一講： 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢深度解析

一、政策研究：力度加大，效果漸顯

1.7月24日中央定調(diào)后政策變化：監(jiān)管部門支持政策頻出，迎來政策底

2.地方政策落地情況及政策效果評估： 認(rèn)房不認(rèn)貸，取消限購限售，市場修復(fù)

3.整體市場：政策效果尚不明顯，短期市場有望逐漸筑底

二、風(fēng)險化解：成效已現(xiàn)，任重道遠(yuǎn)

1.風(fēng)險出清進(jìn)展：房企違約，多家退市，風(fēng)險出清在加速

2.風(fēng)險化解方式:?債務(wù)重組，項目盤活，促銷，恢復(fù)經(jīng)營

三、市場研判：供求變化，分化加劇

1.供求新變化：供不應(yīng)求明顯緩解，穩(wěn)規(guī)模，提品質(zhì)

2.行業(yè)分化加?。簝?yōu)勢地區(qū)仍有空間，改善型需求為關(guān)鍵支撐

3.市場展望：短期逐漸趨穩(wěn)，兩三年內(nèi)銷售規(guī)模提升

四、趨勢分析：穩(wěn)定預(yù)期，升級發(fā)展

1.穩(wěn)定預(yù)期：全力保交付，堅定市場信

2.升級發(fā)展：戰(zhàn)略上重視經(jīng)營服務(wù)，提高經(jīng)營性收入占比

實操演繹：某頭部房企集團(tuán)合適資源配置布局自持房產(chǎn)，服務(wù)，科技等業(yè)務(wù)賽道

第二講：房地產(chǎn)開發(fā)投資實務(wù)

一、投資方向：去哪里投資買地？

1.堅定3-5線市場：競爭優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，教育優(yōu)勢，

2.深耕片區(qū)及壟斷市場：戰(zhàn)略布局，投資先行，多種拿地方式，

3.縱深布局周邊市場：敢于壟斷，縱深發(fā)展，

4.舊改或布局1-2線城市：近郊策略，聚焦客戶，針對產(chǎn)品，

5.前置收購成功項目：策略前置，標(biāo)桿借鑒，產(chǎn)品針對性，品牌

二、投資理念：買什么樣的地？

1.主要收益指標(biāo)：全部投資收益指標(biāo)，本金投資收益指標(biāo)，各個投資方資本金收益指標(biāo)

2．測算方法：NPV凈現(xiàn)值法，財務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期

3.靜態(tài)回報：凈利率，專注點（售價，成本，大宗資產(chǎn)，溢價）

4．動態(tài)回報：年化自有資金回報率，關(guān)注點（凈利率，地貨比，杠桿，占用時間）

三、投資模式：什么方式買地？

1.一級市場：舊改，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一二級聯(lián)動，

2.二級市場：招拍掛，收并購，聯(lián)營開發(fā)，代建代管，

3.招拍掛原則：雙紅線，售價不預(yù)期，利潤平衡，

4.收并購原則：算大賬，股權(quán)結(jié)構(gòu)，自有資金收益，開發(fā)經(jīng)營管理，

四、投資綜合評價

1.投資方案比選：獨立型方案，互斥型方案

2.參數(shù)考量：時間類參數(shù)，融資相關(guān)參數(shù)，收益相關(guān)指標(biāo)，評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

案例分析：某頭部房企集團(tuán)區(qū)域公司投資戰(zhàn)略詳細(xì)解析

第三講：房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理

1. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險概述

1.法律風(fēng)險

2.戰(zhàn)略風(fēng)險

3.市場風(fēng)險

4.財務(wù)風(fēng)險

5.運營風(fēng)險

二、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險

1.收購類型的風(fēng)險：資產(chǎn)收購，股權(quán)收購，

2.轉(zhuǎn)讓類型的風(fēng)險：增資擴(kuò)股，階段性股權(quán)融資，商品房包銷，建設(shè)承包，

3.合作類型的風(fēng)險：共同成立項目公司，聯(lián)合建設(shè)，參建，

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對措施

1.盡職調(diào)查：財務(wù)盡調(diào)，法律盡調(diào)，

2.對賭機制：門檻收益約定，股份回購，

3.其他風(fēng)險：規(guī)劃變更，拆遷，稅務(wù)，政策變化，合作方，

4.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)紓困的風(fēng)險：集中暴雷，破產(chǎn)重組，項目清算

實操演繹： 某頭部房企集團(tuán)破產(chǎn)重組解析

第四講：房地產(chǎn)融資分析及展望

一、當(dāng)前房地產(chǎn)融資宏觀分析

1.房地產(chǎn)融資“三支箭“實際落地情況

2.主流金融機構(gòu)對當(dāng)下房企資金投放情況

3.外資集體撤退

4.不良項目處置和紓困融資情況

二、主要金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資詳細(xì)解析

1.銀行：趨于謹(jǐn)慎，響應(yīng)政策，支持實體

2.信托：風(fēng)險處置，分類實施，尋求轉(zhuǎn)型

3.保險資管：緊跟政策，尋求穩(wěn)健，門檻難攀

4.保理及融資租賃：從嚴(yán)監(jiān)管，防范風(fēng)險，促進(jìn)規(guī)范

5.私募基金：風(fēng)險清理，監(jiān)管趨嚴(yán)，回歸本源

6.不良資產(chǎn)管理公司：回歸本源，嚴(yán)選項目，助力紓困

7.外資機構(gòu)：顧慮重重，謹(jǐn)慎投資，注重質(zhì)量

三、房地產(chǎn)融資的機會與展望

1.資產(chǎn)證券化：ABS，CMBS等

2. REITs與Pre-REITs

3.?分拆上市：物業(yè)管理分拆上市，輕資產(chǎn)運營

實操演繹：華泰銀泰城CMBS 7.7億元發(fā)行全流程解析

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第五講：房地產(chǎn)運營管理實操

一、運營管理三個重要定位

1.經(jīng)營業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營目標(biāo)的確立

2.物業(yè)開發(fā)價值目標(biāo)的確立

3.投入產(chǎn)出目標(biāo)的確立

二、運營管理全流程解析

1.項目來源：

1）重資產(chǎn)：新增租賃用地，集體用地，存量改造，已有資產(chǎn)

2）輕資產(chǎn)：租賃

2.設(shè)計裝修：

1）標(biāo)準(zhǔn)化;?節(jié)約裝配時間，加速擴(kuò)張

2）多產(chǎn)品線：覆蓋客群，提升坪效

3）集采：節(jié)約成本

3.營銷：

1）多媒體營銷：直播，流量端口導(dǎo)入，

2）平臺合作：平臺合作引流，降低營銷成本

3）線下活動：集市，品牌活動，

4.運營：

1）標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)：提高租金溢價

2）平臺化服務(wù)：引入第三方合作，收取合作收益

3）系統(tǒng)平臺：提升運營效率，節(jié)約成本

5.退出：

1）重資產(chǎn)：項目出售

2）輕資產(chǎn)：租約到期

三、運營管理財務(wù)效益評價

1.收入端：

售價，租金，出租率，租金增長率，開業(yè)時間，押金，保證金，收租損失，空置率，優(yōu)惠期，

2.成本端：運營成本，稅費，維修費用，財務(wù)費用，資產(chǎn)折舊假設(shè)，

3.融資端：融資類型，融資額度，貸款利率，期限，進(jìn)出時點

4.財務(wù)評價指標(biāo)：運營第N年EBITDA ,回正周期，自由資金回報率，杠桿前后IRR

實操演繹：某房企區(qū)域公司工業(yè)園改造項目運營分析深度解讀

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