2016房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”應對及稅務風險控制解析

2016房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”應對及稅務風險控制解析

【課程背景】

李克強總理在《政府工作報告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增?！?br/> 經(jīng)過四年的努力，我國已經(jīng)在交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和七個現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)了營業(yè)稅改征增值稅改革，累計減稅超過6000億元。這是繼2009年全國實施增值稅轉(zhuǎn)型之后，我國貨物和勞務稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施。四大行業(yè)全面實施營改增，今年計劃再減稅5000多億元。
四大行業(yè)營改增的號角已經(jīng)吹響，化解房地產(chǎn)庫存的步伐已經(jīng)起動，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)應借改革的春風，加強財稅法規(guī)的學習，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營季。
財政部 國家稅務總局印發(fā)的《關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》總結(jié)了前階段營改增的經(jīng)驗，理順升華了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》及相關(guān)規(guī)定，也為其他行業(yè)的營改增奠定了基礎。為宣傳普及營業(yè)稅改征增值稅的稅法知識，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好業(yè)務上的準備工作，并搞好今年企業(yè)所得稅匯算清繳后的風險管控，我們特意編制寫了這套教材。

【適合對象】
房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、主管財稅領導、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會納稅經(jīng)辦人員



【課程收益】
通過學習使學員了解房地產(chǎn)企業(yè)營改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，營改增的計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算和法定憑證，稅收優(yōu)惠政策,增值稅會計核算等業(yè)務知識，為即將到來的營改增提前做好準備。
認清所得稅稅務檢查所面臨的形勢，提前做好納稅自查政策及方法上的準備。



【培訓內(nèi)容】
第一部分：房企迎接“營改增”的策略
一、增值稅納稅人和扣繳義務人　
1、營業(yè)稅改征增值稅試點納稅人范圍包括哪些？
2、增值稅納稅人怎樣分類？劃分標準是什么？
3、如何確定境內(nèi)與境外的應稅勞務？
4、單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式經(jīng)營的怎樣確定納稅人？
5、怎樣辦理一般納稅人的登記手續(xù)？
6、怎樣確定增值稅的扣繳義務人？

二、征稅范圍　
1、房地產(chǎn)業(yè)營改增的征稅范圍是什么？
2、房地產(chǎn)業(yè)的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務處理方法。
3、房地產(chǎn)企業(yè)如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？ 
4、委托境外單位或個人搞規(guī)劃設計如何扣繳增值稅？ 

三、稅率和征收率　
1、增值稅的稅率：
（1）租賃業(yè)，稅率為17%；
（2）交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；
（3）現(xiàn)代服務業(yè)，稅率為6%；
（4）零稅率。
2、增值稅的征收率為3%。
3、哪些應稅勞務適用增值稅零稅率？怎樣辦理退稅、免稅？
4、哪些應稅勞務、服務免征增值稅？　

四、應納稅額的計算
1、增值稅計稅方法分幾種？基本公式？
2、一般納稅人的哪些業(yè)務可以采取簡易辦法計稅？如何計算？
3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4、什么是進項稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購和接受勞務過程中如何核算和累積進項稅額？
5、增值稅發(fā)票分幾種？采購或接受勞務不要發(fā)票有何危害？
6、營改增之后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風險的管控方法。
7、增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規(guī)定？
8、哪些進項稅額可以抵扣，那些進項稅額不得抵扣？
9、如何計算兼營業(yè)務不得抵扣的進項稅額？
10、已抵扣進項稅額的購進貨物、應稅勞務發(fā)生不得抵扣進項稅額事項的，如何扣減進項稅額？
11、銷售方因服務中止或折讓怎樣扣減銷項稅額？
12、購買方因服務中止或折讓怎樣扣減進項稅額？
13、符合一般納稅人標準不申請辦理一般納稅人有何懲罰性規(guī)定？ 
14、增值稅價外費用包含的范圍？哪些價外費用可以不計稅？
15、銷售營改增前老項目房產(chǎn)如何征收增值稅？怎樣使所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅得到抵扣？
16、營改增之后取得的新項目如何繳納增值稅？
17、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的房屋等固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？
18、試點前取得土地使用權(quán)，試點期間轉(zhuǎn)讓的，如何征收增值稅？稅率是多少？如何使受讓方扣除進項稅額？
19、通過招拍掛取得的土地使用權(quán)如何抵扣增值稅進項稅額？
20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值稅？
21、營改增試點時正在施工的在建項目如何抵扣增值稅？
22、營改增時已經(jīng)竣工驗收尚未進行工程決算或正在進行工程決算的項目，試點期間如何納稅？
23、納稅人兼營不同稅率的應稅項目怎樣核算？
24、納稅人兼營免稅、減稅項目的應怎樣核算？
25、何謂商業(yè)折扣？納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應怎樣開具發(fā)票？
26、納稅人發(fā)生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進行稅務處理？ 
27、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營租賃如何試行營改增？未到期的租賃合同如何處理?　
28、原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務的，截止到試點實施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？
29、扣稅憑證丟失如何處理？
30、房地產(chǎn)企業(yè)購買自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額可否抵扣？

五、納稅、扣繳義務發(fā)生時間和納稅地點
1、怎樣確定增值稅納稅義務發(fā)生時間？
2、怎樣確定增值稅的納稅地點？
3、納稅人發(fā)生增值稅應稅行為，納稅期限、稅款繳庫期是如何規(guī)定的？
4、扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里繳稅？何時繳稅？

六、稅收減免
1、營業(yè)稅改征增值稅的免稅項目包括哪些？
2、增值稅的應稅項目哪些實行即征即退？
3、增值稅的起征點有何變化？小微企業(yè)的增值稅有何特殊優(yōu)惠政策？
4、納稅人購置增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術(shù)維護費用如何抵減增值稅稅額？

七、征收管理
1、營業(yè)稅改征增值稅之后對于跨期業(yè)務應當如何處理？
2、適用零稅率的應稅服務怎樣辦理退（免）稅？
3、哪些應稅勞務不得開具增值稅專用發(fā)票？
4、接受小規(guī)模納稅人勞務如何索取增值稅專用發(fā)票？

八、增值稅的會計核算　
1、增值稅會計科目的設置?！?br/> 2、一般納稅人增值稅的會計處理。 
3、小規(guī)模納稅人增值稅的會計處理。 
4、增值稅視同銷售業(yè)務的會計處理。 
5、增值稅返還的會計處理。

第二部分：新常態(tài)下的房地產(chǎn)稅務風險控制
九、營業(yè)稅稅務風險控制要點
1、甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？
2、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
3、轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售如何納稅？
4、房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業(yè)稅？
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？　

十、嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點
1、如何確認 “銷售收入總額”？
2、如何計算“扣除項目金額”？
3、扣除項目金額有哪些具體要求？
4、出售普通準住宅有何稅務優(yōu)惠政策？
5、國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠政策？
6、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠? 
7、合作建房的遞延納稅規(guī)定。 
8、如何確定土地增值稅清算項目？具備何種條件對土地增值稅進行清算？
9、為降低稅負，房地產(chǎn)企業(yè)是賣毛坯房還是賣裝修房？
10、房地產(chǎn)公司欲“去產(chǎn)能”，賣項目還是賣股權(quán)？ 
11、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有何納稅技巧?
12、土地出讓金返還的稅務處理技巧。　
13、巧用利息扣除法降低土地增值稅的方法?！?br/> 14、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？ 
15、降低土地增值稅的小區(qū)綠化操作技巧？ 

十一、企業(yè)所得稅稅務風險控制要點
1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
3、開發(fā)項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？
4、如何按房產(chǎn)類別分配計算開發(fā)產(chǎn)品成本？
5、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
6、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫？如何妥善處理？
7、開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費用應當怎樣處理？
8、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預收賬款”何時轉(zhuǎn)作“主營業(yè)務收入”？
9、房地產(chǎn)公司吸收其他單位或個人資金合作開發(fā)的操作方法。
10、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
11、房地產(chǎn)企業(yè)以地換房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
12、投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進行稅務處理？
13、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
14、怎樣利用售后回購業(yè)務為企業(yè)籌集資金？
15、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？
16、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務擴大融資渠道？
17、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款？
18、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
19、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營業(yè)稅？
20、企業(yè)債務重組怎樣操作可以遞延納稅？

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