房地產業(yè)“營改增”全面?zhèn)鋺?zhàn)與籌劃技巧及風險應對策略

房地產業(yè)“營改增”全面?zhèn)鋺?zhàn)與籌劃技巧及風險應對策略

                   主講：尹雙年

課程背景：

為了進一步給企業(yè)減負，李克強總理提出5月1日起正式擴大營改增試點范圍，房地產業(yè)5月1日起正式實施營改增。除了房地產業(yè)之外，本次營改增試點范圍還涵蓋了建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。消息一出，房地產營改增迅速刺激了行業(yè)的G點，甚至有樓盤打出廣告“企業(yè)購房納稅可抵扣，買房首選XXX”。那么，營改增對樓市的影響有多大？企業(yè)加入搶房大軍對樓市有什么影響呢?

2016年是“營改增”政策順利落地的關鍵性一年，隨著我國將適時將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)納入營改增試點，企業(yè)需要用新的節(jié)奏來推進“營改增”，房地產建筑業(yè)“營改增”已是箭在弦上。

房地產建筑業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，其業(yè)務流程非常復雜，“營改增”難度非常大。而且該行業(yè)與當前穩(wěn)增長以及其他方面的改革密切相關。在這種情況下，稅制改革的進一步推進需要考慮周全，建筑企業(yè)本身也需做好充足準備，迎接改革。

課程收益

【把握政策趨勢】了解增值稅擴圍改革的背景、國家規(guī)劃以及發(fā)展趨勢

【掌握調整方法】掌握房地產建筑施工企業(yè)在增值稅改革中需做的工作調整

【風險應對策略】識別房地產建筑施工企業(yè)在增值稅改革中面對的問題和風險

【高度實務操作】熟悉稅制改革下新的稅務處理的基本概念和技巧

參加對象

房地產與建筑企業(yè)總會計師、稅務總監(jiān)、財務部長、財務經理、稅務主管、財稅骨干等財稅人員；

一、  “營改增”的行業(yè)進程。

（一）   “營改增”的意義。

（二）   增值稅制度上的進程。

（三）   地區(qū)行業(yè)上的進程。

（四）   營改增推進的時間與政策。

（五）   營改增的具體分類及項目。

二、  做好營改增前的充分準備。

（一）       企業(yè)心里準備。

（二）       公司組織形式的準備。

（三）       財稅規(guī)劃準備。

（四）       會計核算準備。

（五）       企業(yè)項目內控制度。

（六）       處理好若干涉稅關系。

三、  增值稅的基本原理

（一）   什么是增值稅。

（二）   什么是銷項稅金和進項稅金。

（三）   增值稅抵扣憑證及認證。

（四）   增值稅稅負測算。

（五）   增值稅的會計處理。

（六）   如何認識“營改增”的減稅效應。

四、  增值稅的一般規(guī)定

（一）  增值稅的一般要素規(guī)定。

（二）  增值稅專用發(fā)票管理。

（三）  增值稅減免及優(yōu)惠政策。

（四）  具體政策：

1、 視同銷售。

2、 納稅價格明顯偏低。

3、 銷售使用過的固定資產和物品。

4、 購買稅控機抵扣。

5、 混合銷售、兼營行為、混業(yè)經營。

6、 小微企業(yè)與小型微利企業(yè)

五、  房地產行業(yè)面臨的“五大挑戰(zhàn)”。

（一）       政策過渡上：

（二）       稅負轉嫁上：

（三）       取得發(fā)票上：

（四）       項目合作上：

（五）       財務管理上：

六、  房地產行業(yè)的過渡政策。

（一）       原有稅收優(yōu)惠延續(xù)有過渡期政策。

（二）       現(xiàn)在能確定的營改增政策。

（三）       現(xiàn)在不能確定的營改增政策。

（四）       房地產企業(yè)如何做好過渡期的政策適用？

七、  房地產行業(yè)的納稅鏈條分析。

（一）       房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)與抵扣憑證。

（二）       營改增后，供應商比價的 “黃金規(guī)則”。

（三）       設備、材料供應商的選擇。

（四）       施工、監(jiān)理單位的選擇。

（五）       債權性融資對象的選擇。

（六）       開發(fā)房產類型的選擇。

（七）       控制銷售發(fā)票的開具時點。

（八）       利用好項目公司的增值稅留抵稅額。

八、  營改增后的房地產納稅籌劃。

（一）       稅收籌劃基本思路與規(guī)劃管理。

（二）       業(yè)務流程再造成企業(yè)納稅籌劃的關鍵。

（三）       已開工工程項目在營改增全面推開前的籌劃措施。

（四）       房地產企業(yè)成本項目的抵扣明細分析。

（五）       積極配合協(xié)調稅務預繳稅收壓力。

（六）       利用稅務鏈條的斷裂進行博弈。

（七）       與合作對象博弈，鼓勵其全面做強做大。

（八）       抓住房地產營改增的機遇，實現(xiàn)稅務優(yōu)化。

九、  房地產營改增具體問題分析。

1、    政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進項稅?從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進項稅?

2、    轉讓股權是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進項稅?

3、    不動產投資是否繳納增值稅?

4、    代政府收取的款項可否從收入中減掉?

5、    收取的物業(yè)管理費如何繳納增值稅?

6、    已建完銷售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?

7、    已建完未售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?

8、    房地產公司已經銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅?

9、    預售售房款如何征收增值稅?是否預征?預征率是多少?可否抵扣取得的進項稅?

10、  出租的不動產免租期內如何征收增值稅?

11、  免費的停車位是否要視同銷售征收增值稅?

12、  如何看待增值稅下業(yè)務招待費的處理？

13、  建筑業(yè)增值稅稅負變化將如何影響房地產業(yè)？

14、  甲供材如何進行增值稅處理?是否可以抵扣進項稅?

15、  甲供設備如何進行增值稅稅務處理?是否可以抵扣進項稅?

16、  融資成本可否抵扣進項稅?

17、  個人購買房屋的增值稅是按率計征還是簡易計征?

18、  現(xiàn)有的合同條款是否需要修訂?運營結構、財務核算、預算、造價等等是否需要做出調整?如何做出調整?

19、  經營模式、銷售模式是否要改變?如何做出變更?過度政策的影響如何應對?、

20、  營改增前的房產是否要向建筑公司催收營業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶開具營業(yè)稅發(fā)票?

21、  已經預繳的房款收入將來（營改增后）不動產發(fā)票由誰來開具？

22、  如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經繳納營業(yè)稅了該如何處理？

23、  轉讓境內或境外房地產企業(yè)的股份或其它股權性投資，是否適用增值稅？

24、  是否會推遲預售行為的納稅義務發(fā)生時間，從而確保企業(yè)在取得房地產開發(fā)相關的進項稅前無需先繳納銷項稅？

25、  免租期、“免費”車位及業(yè)主提供的其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷售”處理？同樣，開發(fā)商向承包商提供原材料及設備是否需要作“視同銷售”處理？

26、  房地產開發(fā)商是否可就融資成本抵扣進項稅？

27、  房地產開發(fā)商是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

28、  對于購買房地產產生的進項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

29、  對于營改增前已存在的老項目或租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策？

30、  營改增對土地增值稅有什么影響?

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