房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制及疑難問題處理專題
　　**部分：房地產(chǎn)企業(yè)收入政策解析及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
　　一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入
　　1、房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入會(huì)計(jì)和稅法的大差異在哪里？房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳稅金怎么填
　　季度申報(bào)表？
　　2、為什么說預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率就是低毛利率？
　　3、計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額到底是什么意思？不申報(bào)預(yù)售收入屬于偷稅嗎?
　　二、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)
　　1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)點(diǎn)是什么？完工標(biāo)準(zhǔn)到底看哪個(gè)？
　　2、完工不結(jié)轉(zhuǎn)成本，交樓時(shí)才結(jié)轉(zhuǎn)成本，稅務(wù)局同意嗎？
　　三、分解收入和截留收入
　　1、為什么說代收費(fèi)用的分解是有效的籌劃？
　　2、為什么說銷售時(shí)裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？
　　3、房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣截留收入10%的？稅務(wù)人員又是怎么檢查截留收入的？
　　四、銷售收入的幾種形式涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
　　◇：房地產(chǎn)企業(yè)可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道嗎？
　　五、預(yù)租及租金收入
　　1、出租人租金一半收租金，一半收管理費(fèi)的想規(guī)避房產(chǎn)稅的做法稅務(wù)局同意嗎？
　　2、自持物業(yè)的籌劃要點(diǎn)是什么？
　　3、投資性房地產(chǎn)的折舊問題稅務(wù)局有什么新的規(guī)定？
　　六、視同銷售收入
　　1、買房送電器有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)籌劃設(shè)一個(gè)商貿(mào)公司處理電器、建材的問
　　題有操作性嗎？
　　2、以房抵債有三種不同情況，應(yīng)該如何處理才能獲取大利益？
　　第二部分：成本費(fèi)用的扣除政策解析及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
　　一、稅前扣除的七大原則是什么？
　　◇：國(guó)家稅務(wù)總局2011年34號(hào)公告與國(guó)家稅務(wù)總局2012年15號(hào)公告有沖突嗎？
　　二、計(jì)稅成本的計(jì)算與扣除
　　1、11種方式取得土地成本的確定
　　⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定
　?、?、以購(gòu)買股權(quán)方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定
　?、?、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定
　?、恕⒁越邮芡顿Y方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定
　?、?、以合作建房方式取得土地成本的確定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定
　?、?、以購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地成本的確定
　　2、建造成本的確定
　?、?、前期工程費(fèi)的稅務(wù)處理
　?、啤⒔ㄖ杀镜亩悇?wù)處理，甲供材有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查虛開建筑
　　發(fā)票的？
　　⑶、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的稅務(wù)處理
　　⑷、公共配套設(shè)施費(fèi)的稅務(wù)處理
　?、?、開發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)處理
　　3、計(jì)稅成本核算的7個(gè)步驟是什么？
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
　　1、工資薪金
　?、?、為什么必須要實(shí)際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？
　?、?、用權(quán)益結(jié)算的股份支付可以稅前扣除嗎？
　?、?、雇主為雇員承擔(dān)全年一次性獎(jiǎng)金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須
　　要做對(duì)會(huì)計(jì)分錄才行，這個(gè)會(huì)計(jì)分錄你會(huì)做嗎？
　?、?、真正有用的工資方案是怎么設(shè)計(jì)出來的？
　　2、借款費(fèi)用
　　⑴、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要?dú)w還利息的借款需要要交營(yíng)業(yè)稅嗎？企業(yè)所得稅需要納稅
　　調(diào)整嗎？
　?、?、向銀行借款時(shí)作為利息外費(fèi)用的顧問費(fèi)是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加
　　計(jì)扣除嗎？
　?、恰€(gè)人股東以資產(chǎn)抵押形式由個(gè)人向銀行貸款，所貸款項(xiàng)交由企業(yè)使用，應(yīng)支付
　　的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
　　⑷、向房地產(chǎn)信托公司借的錢在什么情況下可以扣除，在什么情況下不可以扣除？
　　3、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)
　?、?、稅總2010年1月28日在線訪談?wù)f企業(yè)發(fā)給職工的過節(jié)費(fèi)既屬于工資總額，又作
　　為福利費(fèi)是什么意思？
　?、?、職工旅游費(fèi)的入帳憑證用什么比較好？會(huì)議費(fèi)可以用旅游發(fā)票嗎？
　?、恰槭裁垂?huì)經(jīng)費(fèi)的使用與企業(yè)所得稅沒有關(guān)系，但是，與個(gè)人所得稅有關(guān)系？
　?、取⒗峡偟腅MBA學(xué)費(fèi)可以稅前扣除嗎？
　　4、廣告宣傳費(fèi)
　?、拧⑵髽I(yè)取得“大頭小尾”廣告網(wǎng)絡(luò)發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應(yīng)如何防范？
　　⑵、為什么說虛開廣告發(fā)票是死路一條？稅務(wù)局是怎么檢查企業(yè)虛開廣告發(fā)票的？
　　5、資產(chǎn)損失不用去稅務(wù)局報(bào)批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點(diǎn)損失稅前扣除呢？
　　6、虧損彌補(bǔ)是向前彌補(bǔ)還是向后彌補(bǔ)？為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以向前彌補(bǔ)？
　　7、境外費(fèi)用的扣除
　?、?、為什么所有的企業(yè)都必須學(xué)習(xí)《中新協(xié)定條文解釋》？
　?、?、勞務(wù)派遣與常設(shè)機(jī)構(gòu)如何區(qū)別？稅負(fù)差異大嗎？
　?、?、為什么完全發(fā)生在境外的設(shè)計(jì)費(fèi)不但要交營(yíng)業(yè)稅，還不可以稅前扣除？
　　【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。
　　【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
　　鑒于本課程的實(shí)用性強(qiáng)，基于公司決策與流程，強(qiáng)烈建議公司高管與財(cái)務(wù)高管決策人共同出席！

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