房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營(yíng)改征與稅收規(guī)劃高級(jí)研修班
培訓(xùn)講師：朱克實(shí)
講師背景：
朱克實(shí)博士朱克實(shí)，北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院教授，北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)技能提升高級(jí)研修班責(zé)任教授。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政學(xué)專業(yè)稅收實(shí)務(wù)方向博士，澳大利亞新南威爾士大學(xué)金融學(xué)碩士。研究員級(jí)高級(jí)會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)兼職教授中稅咨詢高級(jí) 詳細(xì)>>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營(yíng)改征與稅收規(guī)劃高級(jí)研修班詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算、土地增值稅清算鑒證暨營(yíng)改征與稅收規(guī)劃高級(jí)研修班
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• **節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)
• 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三個(gè)階段
• 準(zhǔn)備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權(quán)屬初始登記階段。此階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規(guī)劃。
• 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序
• 工程預(yù)算（包括全科目介紹、預(yù)算表格設(shè)計(jì)及編制）、工程結(jié)算、竣工結(jié)算與竣工決算
• 三、開(kāi)發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法
• 開(kāi)發(fā)成本組成內(nèi)容、開(kāi)發(fā)成本核算程序、成本分?jǐn)偡椒?/p>
• 四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的10大內(nèi)容
• 五、房屋開(kāi)發(fā)成本與土地開(kāi)發(fā)成本的核算
• 成本核算對(duì)象六原則、 房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目核算、 土地開(kāi)發(fā)成本核算
• 六、企業(yè)所得稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本5大不同點(diǎn)
• 成本對(duì)象確定原則具體應(yīng)用、計(jì)稅成本內(nèi)容所得稅與土增稅處理不同點(diǎn)、 計(jì)稅成本核算的一般程序、 成本分配方法 及應(yīng)用、 預(yù)提費(fèi)用及后續(xù)費(fèi)用處理
• 七、土地增值稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本3大不同點(diǎn)
• 清算項(xiàng)目對(duì)象的確定、開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容、 扣除項(xiàng)目分配方法
• 第二節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析
• 一、土地增值稅的征稅對(duì)象
• 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收
• 預(yù)征率、及宏觀政策變化后預(yù)征率的調(diào)整、國(guó)五條出臺(tái)后的預(yù)征率。土地增值稅清算、 核定征收的條件及前提
• 三、清算的兩種類型
• 通知清算與自行清算
• 四、清算收入的范圍及3步確認(rèn)法
• 五、清算5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析
• （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
• （二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
• （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
• （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
• (五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）
• 六、扣除項(xiàng)目的5種分配方法
• 七、特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理
• 八、土地增值稅項(xiàng)目清算的鑒證
• （一）清算前期準(zhǔn)備（二）采集相關(guān)部門(mén)信息（發(fā)改部門(mén)、土地管理部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)）（三）企業(yè)應(yīng)收集的10項(xiàng)資料（四）項(xiàng)目及財(cái)務(wù)等信息27項(xiàng)（五）項(xiàng)目清算前土增稅測(cè)算（六）項(xiàng)目定價(jià)方法（七）清算申報(bào)表
• 第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較
• 一、匯算清繳與項(xiàng)目清算差異
• 二、應(yīng)稅收入差異
• 三、開(kāi)發(fā)成本差異
• 四、開(kāi)發(fā)費(fèi)用差異
• 五、預(yù)提費(fèi)用差異及后續(xù)費(fèi)用
• 六、相關(guān)的清算鑒證表格的填制
• 第四節(jié) 企業(yè)主要稅收規(guī)劃方法及稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
• 一、土地增值稅反避稅政策分析及應(yīng)對(duì)
• 二、稅收優(yōu)惠政策的規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)分析
• 三、收入的規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)分析
• 四、開(kāi)發(fā)成本及其他的稅收規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
• 土增稅的轉(zhuǎn)移定價(jià)安排與稅收風(fēng)險(xiǎn)控制
• 五、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收規(guī)劃
• 六、企業(yè)合并轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)稅收規(guī)劃
• 七、企業(yè)分立轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)稅收規(guī)劃
• 八、用報(bào)表來(lái)監(jiān)控涉稅風(fēng)險(xiǎn)（管理者必用的有效方法）
• 九、土增稅鑒證報(bào)告的出具與稅務(wù)機(jī)關(guān)鑒證結(jié)論
• 第五節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)稅收問(wèn)題解答
朱克實(shí)老師的其它課程
2016房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增最新政策解析與稅收規(guī)劃高級(jí)培訓(xùn)班招生簡(jiǎn)章一、課程背景2016年?duì)I改增將在房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)全面展開(kāi)。這一改革，將形成各行各業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，不僅僅房地產(chǎn)行業(yè)的本身營(yíng)改增對(duì)其產(chǎn)生影響，而其他行業(yè)的營(yíng)改增也將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅款計(jì)算、賬務(wù)處理、合同簽訂、業(yè)務(wù)流程、商業(yè)模式等產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，特別是這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理
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一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅特點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)概述1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅和其他企業(yè)有什么不同？為什么房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)難做？2.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種有哪些？哪些稅種是風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)稅種？3.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)集中在哪個(gè)階段爆發(fā)？如何提前制訂應(yīng)對(duì)策略？二、企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險(xiǎn)控制1.公司性質(zhì)與出資主體不同對(duì)納稅有何影響？2.資本結(jié)構(gòu)對(duì)納稅有何影響？潛在哪些風(fēng)險(xiǎn)？3.
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一、入賬票據(jù)的管理規(guī)范1、“以票管稅”稅收征管環(huán)境下企業(yè)和財(cái)務(wù)人員面臨的票據(jù)法律風(fēng)險(xiǎn)2、什么是稅務(wù)上所認(rèn)定的合法有效票據(jù)3、各稅種對(duì)可以作為抵減項(xiàng)目或稅前扣除的合法有效票據(jù)如何界定4、財(cái)務(wù)人員應(yīng)該如何對(duì)取得的發(fā)票進(jìn)行審核5、入賬票據(jù)管理6、稅務(wù)稽查對(duì)虛假發(fā)票如何定性處罰，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)二、土地出（轉(zhuǎn)）讓過(guò)程對(duì)取得的票據(jù)要求1、稅務(wù)對(duì)招拍掛方式取得的土地票據(jù)要求
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(一、設(shè)立環(huán)節(jié)1．設(shè)立房地產(chǎn)公司2．前期立項(xiàng)3．土地儲(chǔ)備制度-----一級(jí)開(kāi)發(fā)4．土地使用權(quán)的取得方式：二取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析：1．印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)2．契稅3．土地使用稅：財(cái)稅[2006]4．承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收三取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式：1．購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)2．購(gòu)買(mǎi)整體資產(chǎn)3．購(gòu)買(mǎi)股權(quán)4．合并5．分立購(gòu)買(mǎi)股權(quán)四不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃
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部分、營(yíng)改增改革步伐及增值稅基本原理介紹第二部分、房地產(chǎn)已營(yíng)改增及混合、兼營(yíng)等問(wèn)題營(yíng)改增變化第三部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”要解決的深層次問(wèn)題第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”可能的方案第五部分、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”課程大綱：部分、營(yíng)改增改革步伐及增值稅基本原理介紹一、增值稅在中國(guó)的發(fā)展（一）增值稅原理（二）增值稅在我國(guó)發(fā)展歷史二、營(yíng)改增改革步伐三、增值
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引言：案例1.【某金融街控股公司簡(jiǎn)單錯(cuò)誤造成巨額損失，財(cái)務(wù)總監(jiān)被辭的背后原因分析】（1）擁有稅務(wù)經(jīng)理把關(guān)為什么會(huì)犯這么低級(jí)的錯(cuò)誤？（2）稅務(wù)總局與財(cái)政部每年都下發(fā)1000個(gè)文件怎么處理？財(cái)務(wù)總監(jiān)分身乏術(shù)又怎么監(jiān)控？（3）公司總經(jīng)理怎么監(jiān)控企業(yè)納稅情況及是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？案例2.【巨額違約金支付的風(fēng)險(xiǎn)到底由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？】（1）合同法下的違約金雙倍返還的背后到底隱
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引言：案例1.【某金融街控股公司簡(jiǎn)單錯(cuò)誤造成巨額損失，財(cái)務(wù)總監(jiān)被辭的背后原因分析】（1）擁有稅務(wù)經(jīng)理把關(guān)為什么會(huì)犯這么低級(jí)的錯(cuò)誤？（2）稅務(wù)總局與財(cái)政部每年都下發(fā)1000個(gè)文件怎么處理？財(cái)務(wù)總監(jiān)分身乏術(shù)又怎么監(jiān)控？（3）公司管理者怎么監(jiān)控企業(yè)納稅情況及是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？案例2.【巨額違約金支付的風(fēng)險(xiǎn)到底由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？】（1）合同法下的違約金雙倍返還的背后到底隱
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引言：案例1.【某金融街控股公司簡(jiǎn)單錯(cuò)誤造成巨額損失，財(cái)務(wù)總監(jiān)被辭的背后原因分析】（1）擁有稅務(wù)經(jīng)理把關(guān)為什么會(huì)犯這么低級(jí)的錯(cuò)誤？（2）稅務(wù)總局與財(cái)政部每年都下發(fā)1000個(gè)文件怎么處理？財(cái)務(wù)總監(jiān)分身乏術(shù)又怎么監(jiān)控？（3）公司管理者怎么監(jiān)控企業(yè)納稅情況及是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？案例2.【巨額違約金支付的風(fēng)險(xiǎn)到底由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？】（1）合同法下的違約金雙倍返還的背后到底隱
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（一）營(yíng)改增政策解析與法理分析1.增值稅與營(yíng)業(yè)稅的5大不同特點(diǎn)是什么？2.“營(yíng)改增”的現(xiàn)實(shí)意義及作用是什么，有幾點(diǎn)？3.“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)高管及財(cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有哪些？（1）發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的變化（2）刑責(zé)風(fēng)險(xiǎn)的變化（3）如何區(qū)分財(cái)務(wù)人員與高管、業(yè)務(wù)人員之間的風(fēng)險(xiǎn)？怎樣規(guī)避？（4）納稅人信用等級(jí)評(píng)定對(duì)企業(yè)、財(cái)務(wù)人員、管理者有什么樣的影響？4.“營(yíng)改增”大的漏洞是什么
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