**部分：房地產業(yè)、建筑業(yè)營改增政策走向及應對策略

一、增值稅與營業(yè)稅的主要差異（把握問題的基礎）
1、增值稅的稅負形成機制與營業(yè)稅稅負形成機制差異解析
2、營業(yè)稅屬于價內稅（價格=生產成本 流通費用 利潤 稅金）
3、增值稅是價外稅，是可以抵扣的收入稅,重復征稅程度緩解
4、增值稅PK營業(yè)稅的差額計稅
5、稅率和稅負差異（增值稅稅率結構復雜：17%、13%、11%、6%、0、3%）
6、納稅地點（勞務發(fā)生地與機構所在地）差異
7、納稅時間不同
8、稅源歸屬（國地稅）的差異

二、思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？

三、營改增對建筑業(yè)的主要影響及對策解析
1、對可抵扣金額的影響（直接費、間接費）
2、對項目增值率的影響
3、對招投標的影響解析
4、對供應商選擇的影響解析
5、對期初庫存材料和機械設備等資產的影響
6、對企業(yè)經營成果的影響（收入、成本、利潤、現金流和資產）
7、對企業(yè)管理的影響（掛靠經營、項目核算制）
8、建筑企業(yè)營改增的主要應對策略和方法

四、思考：營改增后掛靠會怎樣？

1.必須申請認定一般納稅人的涉稅風險

2.掛靠經營大部分成本進項稅額難扣除

3.虛開發(fā)票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的，即構成虛開發(fā)票的行為：

1)為他人開具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票；

2)為自己開具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票；

3)讓他人為自己開具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票；

4)介紹他人開具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票。

五、思考：營改增過渡階段賬務如何調整？

六、房地產營改增主要政策條款的解析（處理問題的關鍵）
1、計稅方法：一般計稅法與簡易計稅法解析
2、納稅人的確定標準（生產地、銷售地、目的地）
3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的認定
4、匯總納稅與合并申報
5、增值稅抵扣方法（抵扣制度、范圍、方法、留抵）
6、銷項稅額、進項稅額和應納稅額的計算注意事項
7、退免稅
8、征收管理
9、重點過渡政策解析

七、營改增對房地產的主要影響解析
1、對工程總承包（EPC）的影響解析
2、對土地一級開發(fā)的影響解析（BT、EPC、以路換地等）（國稅函【2009】520號文）
3、土地一級開發(fā)不同投資回收方式的調整（固定回報、比例分成、財政返還）營改增后的重大調整
4、居住用和商用地產營改增后的主要稅負區(qū)別（案例解析）：住宅、廠房、倉儲、商鋪、酒店（公寓）、養(yǎng)老設施等
5、對合作開發(fā)的影響解析
6、對銷售的影響解析
（1）不同銷售方式稅負差異顯著
（2）自營銷售、代理（境內外）銷售、帶租約銷售、出租、經營權的整體轉讓、托管、證券化、眾籌
7、持有物業(yè)出租、轉租的稅負差異解析
8、對房地產資產證券化的影響（房地產信托投資基金）9、融資渠道與方式的選擇
八、房地產業(yè)、建筑業(yè)營改增后材料采購還要不要貨比三家？

九、房地產、建筑企業(yè)招投標預算造價營改增后如何改變？

十、既然營改增，什么票可以抵扣進項稅額呢？

1.猜想1：成本都能取得進項稅額發(fā)票？

2.猜想2：商品混凝土等材料增加稅負

3.猜想3：建筑勞務費增加稅負

4.猜想4：轉包或分包給個人取得發(fā)票能否扣除

5.猜想5：材料都可以抵扣17%？

6.猜想6：發(fā)票的收集和認證容易嗎？

7.猜想7：“甲供材料”誰來采購?

8.思考：企業(yè)發(fā)生的經營業(yè)務費、工作服、勞保用品進項發(fā)票可否抵扣

9.思考：房地產、建筑企業(yè)是否要設立庫存，設立材料收發(fā)臺賬？

10.賬面固定資產所含增值稅如何處理？

11.代開發(fā)票抵扣多少？

十一、營改增后注意防范發(fā)票風險

1.要提高防范意識，從思想上重視虛開發(fā)票問題

2.要擇優(yōu)選取購貨對象

3.對供貨單位應當做必要的考察

4.要盡量**銀行賬戶支付貨款

5.要求開票方提供有關資料，落實內容的一致性和合法性

6.對有疑點的發(fā)票，要及時向稅務機關求助、查證

十二、思考：房地產有哪些專屬進項稅額？

十三、思考：營改增后不得抵扣進項稅額的有哪些情形？

第二部分：房地產營改增的主要應對策略與稅收籌劃

一、項目是采用母子公司體制還是采用總分公司？
二、投資架構--關聯交易的調整設計（建安、綠化、建材、銷售、代理等關聯業(yè)務的處理）
三、供應商和招投標管理的調整
四、如何處理小規(guī)模納稅人的報價

五、房地產公司、物業(yè)管理公司與資產經營管理公司的結構設計
六、產品的營銷策略對營改增的響應
七、項目公司注銷策略的調整（有留抵稅額的項目公司，不能正常注銷怎么辦？）

第三部分：新房地產企業(yè)、建安企業(yè)所得稅匯算清繳報表填報應用

一、取消進戶執(zhí)法，是稅務管理防松了嗎？大數據環(huán)境下我們要提供哪些信息？

二、納稅申報表基礎信息會“泄露”什么秘密

三、年度納稅申報表填報有無先后順序？沒有相關業(yè)務是否可以不填報？

四、收入、成本、費用明細表的填報注意哪些事項？確認收入稅收與會計存在哪些差異？期間費用會“泄露”哪些信息？

五、納稅調整項目明細表的填報注意哪些事項？視同銷售如何填報？房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品如何填報？政府補貼收入如何填報？

六、跨期費用如何解決？軍隊票據能否扣除？

七、彌補以前年度虧損納稅如何填報？稅務機關查增的應納稅所得額可否彌補以前年度虧損？