建筑業(yè)房地產(chǎn)營改增后會計(jì)實(shí)務(wù)處理與納稅疑難問題解決方案

房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增后
會計(jì)實(shí)務(wù)處理與納稅疑難問題解決方案
[課程背景]?
??“營改增”新政自2016年5月1日起，已實(shí)施近50天，在這期間，企業(yè)遇到了諸多實(shí)際問
題！譬如面對房地產(chǎn)、建筑業(yè)財(cái)稅及管理工作由營業(yè)稅向增值稅的轉(zhuǎn)變，過渡階段如何
確定納稅人身份和計(jì)稅方式？如何開具發(fā)票？如何差額計(jì)稅？如何設(shè)置會計(jì)科目？如何
會計(jì)處理？哪些可以進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？哪些進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣？老項(xiàng)目未完新項(xiàng)目已經(jīng)來
了怎么辦？在營改增密集文件出臺的時(shí)期，地方指引也在不斷推陳出新，是摸著石頭過
河？還是運(yùn)籌帷幄？一系列問題擺在面前，剪不斷、理還亂？
企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)是一項(xiàng)操作性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，在企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的處理過程中，既要熟悉
相關(guān)業(yè)務(wù)的會計(jì)處理方法，又要按稅法的規(guī)定，依法進(jìn)行納稅調(diào)整，企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)
險(xiǎn)時(shí)，要學(xué)會涉稅風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范。

本課程將以營改增實(shí)施細(xì)則為基礎(chǔ)，結(jié)合營改增政策指引，分別從會計(jì)核算流程稅務(wù)處
理、增值稅涉稅案例解析以及法律責(zé)任的角度，結(jié)合案例進(jìn)行解析，強(qiáng)化大家會計(jì)與稅
務(wù)處理的實(shí)際操作技能以及增值稅專用發(fā)票法律風(fēng)險(xiǎn)、合同管理稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范意識。

[課程信息]?
?
課程參會對象：房地產(chǎn)建筑企業(yè)，總經(jīng)理，副總，財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)、稅
務(wù)經(jīng)理等財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)人員等。
[課程收益]
1.掌握房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增的具體政策，準(zhǔn)確把握政策實(shí)施中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題

2.正確計(jì)算企業(yè)的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、順利進(jìn)項(xiàng)營改增后的賬務(wù)處理和納稅申報(bào)工作

3.掌握房地產(chǎn)建筑業(yè)相關(guān)行業(yè)改革政策，知己知彼
4.加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的管理，防范虛開增值稅專用發(fā)票的法律風(fēng)險(xiǎn)
5.從稅收角度掌握企業(yè)采購合同、銷售合同審核重點(diǎn)，提供合同稅控管理水平

6.為企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、合同管理、報(bào)價(jià)管理等方面提出建議，提高財(cái)務(wù)人員決策能力
。
[課程大綱]??????????????
（一）營改增后會計(jì)實(shí)務(wù)處理
1.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會計(jì)處理規(guī)定
2.營改增一般納稅人如何進(jìn)行增值稅會計(jì)核算
3.營改增房地產(chǎn)一般納稅人增值稅會計(jì)明細(xì)科目設(shè)置及具體說明
4.房地產(chǎn)企業(yè)常見營改增業(yè)務(wù)會計(jì)核算例解
5. 營改增后，財(cái)務(wù)核算需關(guān)注的會計(jì)分錄

6.企業(yè)必須知道的4種減免稅及會計(jì)處理辦法

7.例說房地產(chǎn)業(yè)“營改增”一般計(jì)稅方法的財(cái)稅處理
8.不動產(chǎn)分期抵扣會計(jì)處理實(shí)務(wù)解答
9.案例解讀營改增業(yè)務(wù)會計(jì)處理業(yè)務(wù)
（二）營改增后發(fā)票實(shí)務(wù)處理
1. 提前開票算不算虛開發(fā)票

2. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款到底如何開具增值稅發(fā)票

3. 取得專票不能抵扣是否認(rèn)證
4. 開具和接受建筑服務(wù)發(fā)票必須關(guān)注的事項(xiàng)
5. 實(shí)施分包的工程，減除分包款項(xiàng)，須取得合法發(fā)票，是否指增增值稅專用發(fā)票
6.
如果施工方適用一般計(jì)稅方法，而開發(fā)商采用簡易計(jì)稅方法，是否可以開具11%的增值稅
專用發(fā)票如果施工方采用簡易計(jì)稅方法，（比如甲供工程）而開發(fā)商采用一般計(jì)稅方法
的，可否開具3%增值稅專用發(fā)票
7. 自來水費(fèi)、電費(fèi)是否開具增值稅專用發(fā)票。若是，電費(fèi)稅率是17%還是13%
8. 非法轉(zhuǎn)包、違法分包、資質(zhì)掛靠，涉嫌“虛開”增值稅專用發(fā)票
（三）營改增后疑難問題處理
1.企業(yè)出租房屋中提供水電行為是否征收增值稅

2.一人有限責(zé)任公司將房產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)到法定代表人名下如何征稅

3.總公司為所屬分公司付款能否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額

4. 三流合一中的資金流問題

5.“三流不一致”就是虛開增值稅專用發(fā)票么
6. 建安企業(yè)：謹(jǐn)防這5種“三流不一致”引發(fā)的增值稅專票“虛開”情形
7.營改增下，混合銷售和兼營的如何界定與處理
8.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣嗎？這些設(shè)施如果最后拆除了，
已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅要轉(zhuǎn)出嗎
9.
營改增后房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目與新項(xiàng)目存在開票稅率上的差異，是否老項(xiàng)目與新項(xiàng)目之間
的銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)不能互低
10.
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于增值稅征收范圍？比如
實(shí)際操作中可能存在集團(tuán)公司拍地后，交給子公司開發(fā)的情況，怎么辦
11.
如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確
定
12.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中“企業(yè)集團(tuán)”如何界定，企業(yè)集團(tuán)發(fā)債行為是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還
13. 在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立是否要征收增值稅
14. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款
15.
我們是一家廈門的建筑公司，營改增后在國稅機(jī)關(guān)登記為一般納稅人，但適用簡易計(jì)稅
方法，我公司天津的一個項(xiàng)目需要在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳增值稅，回廈門還需要納稅申報(bào)嗎？天津
已預(yù)繳的稅款如何處理
16.
例如總包收到100萬，分包款50萬，購貨方要求開具100萬發(fā)票，納稅人實(shí)際繳納50萬的
稅款，如何開票
17. 物業(yè)收取的停車費(fèi)和電梯里面的廣告位的出租是按什么行業(yè)核算
18.
某建筑安裝公司與中鐵外服簽署《尼日爾某安裝維護(hù)合同》，合同工程標(biāo)的在尼日爾，是
工程勞務(wù)合同，該合同是中鐵外服承接的尼日爾工程勞務(wù)再分包給該單位一部分工程。
現(xiàn)該建筑安裝公司需向中鐵外服開具發(fā)票結(jié)賬，企業(yè)提出能否享受跨境應(yīng)稅行為適用增
值稅零稅率和免稅政策，對中鐵外服開具零稅率增值稅發(fā)票？如果可以享受，需提交哪
些資料作備案
19.
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行
辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第17號)第五條規(guī)定：“納稅人取得的全部價(jià)款和
價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除?！蹦敲?br /> 扣除時(shí)是否必須為同一項(xiàng)目
20.
除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進(jìn)行回遷房、配套等多種補(bǔ)償形式,這部分是否
可抵，用何票據(jù)抵扣
21. “營改增”后如何解決開發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅不匹配問題
22. 違約后不予返還的預(yù)約金，是否界定為價(jià)外費(fèi)用收入
23. 營改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)代墊的施工水電費(fèi)，可否作為代收代付處理
24.
建筑企業(yè)一般存在簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法并存，總機(jī)構(gòu)或后勤管理部門的進(jìn)項(xiàng)稅
額怎么抵扣
25.《實(shí)施辦法》46條“總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在
地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”。而《營改增試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》一、有關(guān)政策（七）建筑
服務(wù)第4點(diǎn)關(guān)于外出經(jīng)營的規(guī)定。是否前者指的是經(jīng)過稅務(wù)登記的分支機(jī)構(gòu)就地獨(dú)立申報(bào)
，不存在預(yù)征，也無須再回機(jī)構(gòu)地申報(bào)而后者是否指的是以總機(jī)構(gòu)的名義在項(xiàng)目地稅務(wù)
按項(xiàng)目報(bào)備的情形
26.
分公司或項(xiàng)目部可以認(rèn)定或登記為一般納稅人嗎？總機(jī)構(gòu)中標(biāo)和簽訂施工合同，登記繳
納增值稅又是分公司或項(xiàng)目部的話，稅法有何障礙
27.
跨縣（市、區(qū)）外的建安項(xiàng)目，經(jīng)總公司授權(quán)并由分公司對外簽訂分包合同、材料合同
等，其取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票回機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí)，由于公司名稱不一致，無法進(jìn)項(xiàng)抵扣。
對此，如何解決
28.
若按總分機(jī)構(gòu)分別申報(bào)納稅，由于資質(zhì)要求，施工合同必須由總機(jī)構(gòu)簽訂，分支機(jī)構(gòu)開
具的發(fā)票與總機(jī)構(gòu)名稱不一致，也與合同不一致，導(dǎo)致分支機(jī)構(gòu)銷項(xiàng)專票項(xiàng)目業(yè)主無法
抵扣；同時(shí)，分支機(jī)構(gòu)采購進(jìn)項(xiàng)也只能以總機(jī)構(gòu)名義索取，這樣，建筑業(yè)分支機(jī)構(gòu)就無
法納入增值稅管征范圍，而企業(yè)所得稅歷來是實(shí)行總分機(jī)構(gòu)匯總繳納的，如何協(xié)調(diào)分支
機(jī)構(gòu)？對于增值稅風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任如何分擔(dān)？由此，分支機(jī)構(gòu)或者異地（含跨省）項(xiàng)目部是否
需要辦理國稅登記，是臨時(shí)稅務(wù)登記還是項(xiàng)目報(bào)備
29. 是否省內(nèi)外所有銷售發(fā)票（含普票和專票）都必須由總部開具
30.
企業(yè)外出經(jīng)營，《征管法》規(guī)定，需開具外出經(jīng)營稅收管理證明，建筑業(yè)外出，對于設(shè)立
了分支機(jī)構(gòu)的和未設(shè)分支機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目部，如何處理該外管證管理范圍是否包括增值稅、
企業(yè)所得稅
31.
納稅人對老項(xiàng)目選擇適用簡易征收，按征收率3%計(jì)稅，其進(jìn)項(xiàng)不能抵扣，財(cái)務(wù)上如何界
定“可以準(zhǔn)確劃分可抵扣和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅？不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅票是否照常進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證？
對于選擇簡易征收的老項(xiàng)目，其采購僅開具普通發(fā)票可以嗎？稅局將會如何處理？
32.
《有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》對建筑工程老項(xiàng)目的界定：《建筑工程施工許可證》注明的開工日期；
《承包合同》注明的開工日期。合同是否只要甲乙雙方簽了就算，需要經(jīng)過備案嗎？一些
工程施工過程涉及到拆遷等問題，造成工程工期及結(jié)算會拖很長，老項(xiàng)目過渡時(shí)間有無
限期
33.
施工企業(yè)老項(xiàng)目選擇適用簡易征收，與“一般納稅人選擇適用簡易征收：一經(jīng)選擇36個月
不變”的規(guī)定有何關(guān)系？能否理解成選擇適用簡易征收屬于過渡政策，與前述規(guī)定無關(guān)，
僅屬于經(jīng)營多種稅率的情形，因此，僅需要在會計(jì)核算中分開核算。
34. 如何認(rèn)定“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由”
35.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇
簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？

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