《關(guān)于落實穩(wěn)住經(jīng)濟大盤形勢下政府項目的遴選、策劃與投融資模式設(shè)計及落地實操》

關(guān)于落實穩(wěn)住經(jīng)濟大盤形勢下政府項目的遴選、策劃與投融資模式設(shè)計及落地實操
課程大綱：
一、關(guān)于落實穩(wěn)住經(jīng)濟政策措施的相關(guān)政策要點解讀
1、國務(wù)院關(guān)于印發(fā)扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施的通知（國發(fā)〔2022〕12號）
2、中辦、國辦《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》
3、農(nóng)發(fā)行《關(guān)于大力支持以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》
4、國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見（國辦發(fā)〔2022〕19號）
5、關(guān)于銀行業(yè)保險業(yè)支持城市建設(shè)和治理的指導意見（〔2022〕10號）
6、關(guān)于加大開發(fā)性金融支持力度提升水安全保障能力的指導意見水財務(wù)（〔2022〕228號）
7、國辦發(fā)〔2021〕40號、環(huán)境部468號文、住建部63號文等重要文件解讀
二、地方政府高質(zhì)量發(fā)展投融資新邏輯
1、區(qū)分隱性債務(wù)和市場化融資
2、區(qū)分政府投資項目和企業(yè)投資項目
3、規(guī)劃有經(jīng)營收入的項目（自求平衡與資源補償）
4、區(qū)分政府直接投資和資本金注入項目
5、區(qū)分委托代建和授權(quán)開發(fā)
6、授權(quán)開發(fā)+做大做強平臺公司
7、合規(guī)安排政府資金的多種使用方式
8、土地最終產(chǎn)出與項目包裝的緊密結(jié)合
9、大基建時代的綜合平衡
三、政府項目投融資實務(wù)要點分析及案例分享
1、5號文后政府如何安排資金用于項目及如何判斷項目的資金已經(jīng)或可以列入政府預算
2、政府只有一年期的預算和三年期的中期規(guī)劃，但資金支付期需要十年，如何解決？能否簽訂超過三年的政府支付合同
3、政府合規(guī)支付項目款項的路徑及案例
4、政府采購具有融資的機會，如何融資？
5、發(fā)改的政府投資項目與財政的政府采購的區(qū)別及項目安排
6、審批制、核準制、備案制的要求有什么不同，如何認定政府投資項目和企業(yè)投資項目
7、無經(jīng)營收入的基建項目如何策劃包裝
8、施工企業(yè)為平臺公司墊資合規(guī)嗎？該如何操作
9、如何定義墊資及墊資與投資的區(qū)別
10、什么是土地增減掛鉤業(yè)務(wù)，土地增減掛鉤指標交易可否融資
11、耕地占補平衡指標能做融資？
12、如何甄別是否構(gòu)成隱性債務(wù)
13、特許經(jīng)營模式與PPP模式比較及運用案例
14、平臺公司策劃自求平衡、資源補償、以租代建等模式市場化融資及案例分享
三、平臺公司授權(quán)經(jīng)營（ABO）模式轉(zhuǎn)型及合規(guī)性操作要點分析
1、政府授權(quán)（ABO）與PPP、特許經(jīng)營甄別
2、政府授權(quán)（ABO）合規(guī)性分析
3、政府授權(quán)（ABO）模式中A對平臺公司如何操作，是否需要招標？
4、政府授權(quán)模式做大做強地方平臺公司的操作要點
5、40號文后ABO常見的違規(guī)與整改方式及案例
6、政府授權(quán)（ABO）市場化融資運用要點及案例
7、政府授權(quán)（ABO）模式政府支付路徑的特殊性及合規(guī)性安排
8、政府授權(quán)（ABO）模式如避免政府“固化支出”，如何設(shè)置“績效評價”
9、社會資本參與“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式的合規(guī)要點及分險防范
10、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式包含的兩層付費關(guān)系，平臺如何與社會資本進行結(jié)算支付
11、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式實務(wù)案例分享
四、企業(yè)市場化投資基建項目的模式與實務(wù)案例
1、企業(yè)核準備案為何可以應用“投資者+EPC”或“投資合作+EPC”模式？
2、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？
3、純公益性項目打包可否用“投資人+EPC”模式？是否為隱性債務(wù)？
4、“投資人+EPC”模式下合規(guī)性分析及案例
5、“投資人+EPC”模式下收益來源分析及案例
6、“投資人+EPC”模式下市場化融資運用要點
7、“投資人+EPC”模式下項目資本金籌集模式
8、“投資人+EPC模式”政府補貼怎么補才合規(guī)？
9、央企、國企與地方平臺合作采用“投資人+EPC模式”操作項目的兩類合規(guī)模式分析
10、“投資人+EPC”模式“兩標并一標”解析
11、避免“投資人+EPC”淪為BT模式違規(guī)應注意的問題。
五、片區(qū)綜合開發(fā)項目投融資實務(wù)要點分析及案例分享
1、土地儲備業(yè)務(wù)的流程及合規(guī)性要求
2、社會資本方如何合規(guī)介入土儲業(yè)務(wù)？
3、政府購買拆遷安置服務(wù)是否包括征拆補償資金，資金如何安排
4、土地儲備項目政府采購工程和服務(wù)能否融資？
5、土地出讓金返還模式是否可行，土地出讓金可否融資
6、土地出讓金如何合規(guī)用于片區(qū)開發(fā)項目，建設(shè)時序、土地供應及預算如何銜接？
7、土地儲備項目與片區(qū)綜合開發(fā)項目的聯(lián)系與區(qū)別
8、政府授權(quán)企業(yè)做片區(qū)綜合開發(fā)的授權(quán)范圍如何界定及其依據(jù)
9、生地熟地毛地凈地的區(qū)別，毛地可否供應？
10、如何分析片區(qū)項目的可融資性？
11、專項債解決土儲資金的模式與要點
12、以房地產(chǎn)租售為主要產(chǎn)出的片區(qū)項目如何融資？
13、以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主要產(chǎn)出的片區(qū)項目如何融資？
14、以土地出讓金為主要產(chǎn)出的項目如何融資？
15、從便于融資的角度應該如何規(guī)劃片區(qū)項目或相應的個子項目
16、如何實現(xiàn)土地開發(fā)一二級收入聯(lián)動
六、土地儲備開發(fā)主流模式解析
1、委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式
2、做地模式
3、二級贖買一級模式
4、反向委托（或反向購買）模式
七、片區(qū)綜合開發(fā)政策聯(lián)動自平衡投融資模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、M0新型產(chǎn)業(yè)模式
5、礦山生態(tài)修復自平衡模式
6、砂石資源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
八、片區(qū)綜合開發(fā)操作聯(lián)動自平衡投融資模式（產(chǎn)業(yè)勾地）
1、設(shè)條件拿地
2、帶方案拿地
3、前置資格審查
4、點狀供地
5、批量供地
九、片區(qū)綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)化合作運作模式
1、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式
2、片區(qū)綜合開發(fā)項目 “投資合作+EPC”模式
3、專項債+土地模式
4、專項債+市場化融資模式
5、專項債+PPP模式
十、城市更新項目投融資模式實務(wù)
（一）城市更新項目政策梳理及63號文的應對措施
（二）城市更新項目分類
（三）城市更新項目的操作流程分析
（四）企業(yè)參與城市更新項目的操作模式分析
（五）城市更新項目的收益構(gòu)成及來源
（六）城市更新項目運作的核心及要點
（七）城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇
（八）城市更新片區(qū)級項目的策劃要點
（九）城市更新項目可采取的投融資模式探討
1、地方政府利用財政資金直接投資模式及案例
2、地方政府配套資金同時發(fā)行城市更新專項債模式及案例
3、地方政府授權(quán)下的地方國企ABO模式投資及案例
4、“投資人+EPC”模式的應用
5、政府和社會資本合作模式（PPP模式）的應用及案例
6、地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者合作模式及案例
7、屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式
8、項目經(jīng)營性收入不足下多個更新改造項目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補償模式平衡的包裝
（十）城市更新項目收并購實務(wù)及案例
（十一）城市更新項目融資的模式與案例分享
十一、EOD模式運作實務(wù)
1、EOD模式政策要點及一二批試點項目分析
2、EOD的“五位一體”和“三個內(nèi)涵”
3、EOD模式下的參與主體分析
4、EOD模式開展的三個階段
5、EOD模式八大主要收益來源分析
6、EOD項目的回報模式及回報來源組合
7、EOD項目三大落地投融資模式
8、EOD適宜的七大項目領(lǐng)域
9、EOD項目策劃和落地的核心要點
10、EOD“指標”交易模式的應用
11、EOD模式相關(guān)案例解析
12、EOD項目融資要點及案例解析（核心是一二級聯(lián)動）
十三、新政下學校醫(yī)院等公共服務(wù)項目的融資
1、義務(wù)教育和公立醫(yī)院融資的困境
2、專項債融資
3、“以租代建”模式的應用及其案例
4、“建辦分離”模式及其案例
5、民辦公用的“共建模式”的應用及其案例
十四、關(guān)于盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的操作模式及落地實操
（一）存量資產(chǎn)盤活的主要方式及操作實務(wù)
1、基礎(chǔ)設(shè)施（REITs）。
2、存量資產(chǎn)盤活PPP模式及操作實務(wù)要點（TOT模式）
3、盤活存量改擴建與經(jīng)營性項目有機結(jié)合（ROT+一體化綜合開發(fā)）。
4、通過產(chǎn)權(quán)交易盤活存量的操作模式及要點解析
5、推動閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型盤活存量資產(chǎn)
6、借助國有資本投資、運營公司的資本運營盤活存量資產(chǎn)
7、策劃“綜合開發(fā)自平衡模式”盤活存量資產(chǎn)的操作模式及要點解析
8、通過混改、并購及股權(quán)多元化模式盤活存量資產(chǎn)的要點解析及案例分享
9、通過資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)的模式介紹
（二）存量資產(chǎn)盤活土地策劃包裝的痛點解析與風險防范
1、集體土地入市
2、增減掛鉤、占補平衡
3、并購及存量合作方式的要點及風險防范
4、存量土地一級開發(fā)、二級拿地的操作要點及風險防范
5、城中村改造項目（全面改造、微改造）的操作要點及風險防范

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