《新政下城市更新項(xiàng)目合規(guī)運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)防范及投融資模式設(shè)計(jì)與落地實(shí)操》

新政下城市更新項(xiàng)目合規(guī)運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)防范
及投融資模式設(shè)計(jì)與落地實(shí)操
一、“十四五”地方政府投融資模式的重構(gòu)與高質(zhì)量發(fā)展投融資新邏輯
1、債務(wù)監(jiān)管-徹底打破傳統(tǒng)的政信合作
2、銀保監(jiān)〔2021〕15號(hào)文對(duì)市場(chǎng)化融資的理解與適用
3、高質(zhì)量發(fā)展政府投融資新邏輯
（1）區(qū)分隱性債務(wù)和市場(chǎng)化融資
（2）區(qū)分政府投資項(xiàng)目和企業(yè)投資項(xiàng)目
（3）規(guī)劃有經(jīng)營(yíng)收入的項(xiàng)目
（4）區(qū)分政府直接投資和資本金注入項(xiàng)目
（5）授權(quán)開發(fā)+做大做強(qiáng)城投
（6）不能以土地出讓金融資，而以土地的最終產(chǎn)出規(guī)劃項(xiàng)目并融資
（7）合規(guī)安排政府資金的多種使用方式
（8）區(qū)分委托代建和授權(quán)開發(fā)
（9）大基建時(shí)代的綜合平衡
（10）轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y思路，構(gòu)建合規(guī)收入
二、城市更新相關(guān)政策要點(diǎn)解析
1、新型城鎮(zhèn)化的相關(guān)政策
2、《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）的解讀與應(yīng)對(duì)
3、城市更新其他約束性政策
4、地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”
5、“房住不炒”的基本要求
6、增加居住功能的供給
7、低效用地的相關(guān)政策
8、“成片征收”政策概述
9、租賃住房的政策引導(dǎo)
10、各地城市更新項(xiàng)目的政策、操作模式的比較與分析
11、城市更新與棚戶區(qū)改造的區(qū)別
三、城市更新的概念及運(yùn)作模式
1、城市更新的含義與理念變化
2、城市更新的目標(biāo)
3、城市更新實(shí)施范圍與限制
4、城市更新項(xiàng)目分類及不同類型城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)
（1）按改造力度劃分：整治、改建（有機(jī)更新）和拆建
（2）按改造對(duì)象劃分：城中村、老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)和老舊商區(qū)的“四區(qū)一村”改造
（3）不同類型城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)
4、城市更新操作流程
（1）設(shè)定整體目標(biāo)
（2）前期摸底與城市體檢
（3）推動(dòng)城市設(shè)計(jì)
（4）修編相應(yīng)規(guī)劃
（5）確定實(shí)施模式、編制實(shí)施方案
（6）選定實(shí)施主體
（7）設(shè)定籌資模式
（8）完成相應(yīng)流程
（9）成立項(xiàng)目公司
5、城市更新項(xiàng)目操作模式及收益構(gòu)成來(lái)源
（1）政府主導(dǎo)型城市更新
（2）平臺(tái)公司主導(dǎo)型城市更新
（3）地產(chǎn)、社會(huì)資本主導(dǎo)型城市更新
（4）各模式下的案例與異同
（5）有機(jī)更新收益的主要構(gòu)成及來(lái)源
（6）拆除重建的城市更新收益的主要構(gòu)成及來(lái)源
四、城市更新之土地儲(chǔ)備開發(fā)模式解析
1、收儲(chǔ)模式——純做一級(jí)的城市更新
（1）委托代建+采購(gòu)工程、采購(gòu)服務(wù)模式
（2）做地模式
2、二級(jí)贖買一級(jí)模式
3、反向委托（或反向購(gòu)買）的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
五、城市更新項(xiàng)目運(yùn)作的核心及要點(diǎn)
（一）城市更新的核心-產(chǎn)業(yè)升級(jí)與迭代（新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化）
1、城市更新的產(chǎn)業(yè)選擇
2、產(chǎn)業(yè)不斷迭代升級(jí)
3、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與迭代“城市更新+”的模式
（1）城市更新+新基建
（2）城市更新+TOD模式
（3）城市更新+實(shí)體產(chǎn)業(yè)升級(jí)的IOD模式
（4）城市更新+EOD模式
（5）城市更新+新消費(fèi)
（6）城市更新+新文旅開發(fā)
（7）城市更新+碳中和
（二）城市更新—重在 “四新”
1、加速推動(dòng)城市“新經(jīng)濟(jì)”
2、重構(gòu)發(fā)展城市“新功能”
3、打造城市空間“新意境”
4、引領(lǐng)踐行城市建設(shè)“新科技”
六、城市更新項(xiàng)目中地方平臺(tái)公司的角色及社會(huì)資本方的選擇
1、新一輪城市更新行動(dòng)中，地方平臺(tái)公司的“主體”角色
（1）地方平臺(tái)公司在城市更新行動(dòng)中的角色
（2）城市更新—平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型的核武器
（3）城市更新授權(quán)平臺(tái)公司主導(dǎo)的操作模式
（4）平臺(tái)公司參與城市更新的實(shí)施路徑
2、城市更新項(xiàng)目社會(huì)投資人的選擇
（1）多元化業(yè)務(wù)板塊
（2）穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)
（3）低成本的資金來(lái)源
七、城市更新片區(qū)級(jí)項(xiàng)目的策劃要點(diǎn)
1、城市更新項(xiàng)目適合策劃大項(xiàng)目（片區(qū)級(jí)項(xiàng)目）的因素
2、城市更新片區(qū)級(jí)項(xiàng)目策劃之一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的供地制度創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)管控和激勵(lì)相容
（1）城市更新一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)
（2）一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管控
（3）一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的激勵(lì)相容（聯(lián)動(dòng)or混同）
（4）一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的三種模式
（5）城市更新聯(lián)動(dòng)之資源、產(chǎn)權(quán)激勵(lì)體系
3、整村統(tǒng)籌—城中村融合發(fā)展的利器
（1）整村統(tǒng)籌的模式要點(diǎn)與意義
（2）城市更新與整村統(tǒng)籌的區(qū)別與聯(lián)系
（3）整村統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施方案
八、城市更新實(shí)務(wù)難點(diǎn)分析與解決路徑
1、綜合整治類項(xiàng)目難點(diǎn)及解決思路
2、拆除重建類城市更新實(shí)務(wù)難點(diǎn)
（1）意愿征集
（2）權(quán)屬確認(rèn)
（3）地價(jià)核算
（4）稅務(wù)籌劃
九、城市更新投融資模式實(shí)務(wù)及案例
1、地方政府利用財(cái)政資金直接投資模式及案例
2、地方政府配套資金同時(shí)發(fā)行城市更新專項(xiàng)債模式及案例
3、地方政府授權(quán)下的地方國(guó)企ABO模式投資及案例
4、“投資人+EPC”模式的應(yīng)用
5、政府和社會(huì)資本合作模式（PPP模式）的應(yīng)用及案例
6、置換為單一權(quán)利主體的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式及案例
7、政府與市場(chǎng)合作模式下一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
8、地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者合作模式及案例
9、屬地企業(yè)或居民（村民）自主更新模式及案例
10、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收入不足下多個(gè)更新改造項(xiàng)目組合平衡及利用跨區(qū)域資源補(bǔ)償模式平衡的包裝
十、城市更新項(xiàng)目收并購(gòu)實(shí)務(wù)及案例
1、城市更新項(xiàng)目收并購(gòu)的三種模式
2、城市更新收并購(gòu)難點(diǎn)要點(diǎn)解析
（1）股權(quán)收購(gòu)合同中“交易總價(jià)款”的問(wèn)題
（2）與轉(zhuǎn)讓方約定拆賠事宜的要點(diǎn)問(wèn)題
（3）收購(gòu)后轉(zhuǎn)讓方員工的留用問(wèn)題（尤其是原拆遷團(tuán)隊(duì)）
（4）轉(zhuǎn)讓方的個(gè)人所得稅代扣代繳問(wèn)題
（5）收購(gòu)更新項(xiàng)目后自行改造的稅籌技巧
（6）城市更新項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)稅籌技巧
（7）實(shí)施主體確認(rèn)階段政府主管部門對(duì)專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行修改的問(wèn)題
3、城市更新收并購(gòu)案例解析（有機(jī)更新）
十一、城市更新項(xiàng)目融資的模式與案例分享
1、城市更新項(xiàng)目融資的特征（一二級(jí)如何聯(lián)動(dòng)）
2、銀行在城市更新項(xiàng)目的審批要點(diǎn)
3、城市更新項(xiàng)目各階段商業(yè)化的融資方案設(shè)計(jì)
4、資金的接續(xù)與滾動(dòng)開發(fā)
5、形成資產(chǎn)的盤活
6、案例分享
（1）山東工行發(fā)放濟(jì)南上新街片區(qū)城市有機(jī)更新項(xiàng)目貸款
（2）貴陽(yáng)某城市更新片區(qū)項(xiàng)目融資實(shí)例
7、城市更新基金
（1）城市更新基金融資模式的優(yōu)勢(shì)
（2）城市更新基金參與城市更新項(xiàng)目的方式
（3）城市更新基金的介入模式和項(xiàng)目操作流程
（4）基金投資改造運(yùn)營(yíng)后出售模式案例分享

林正剛老師的其它課程