《360全周期成本管理體系簡(jiǎn)介及要點(diǎn)解析》

《微利時(shí)代再造成本核心競(jìng)爭(zhēng)力》
360全周期成本管理體系及要點(diǎn)解析
主講：羅蘊(yùn)姣
【課程背景】
成本管理的迷茫與困惑
房地產(chǎn)、建筑業(yè)處于低谷震蕩，迎來微利時(shí)代，市場(chǎng)銷售不暢，收入上不去，只能向成本要利潤(rùn)，成本如何優(yōu)化，是否還有下探空間，是每個(gè)成本管理人的困惑與無奈？
項(xiàng)目開發(fā)全周期成本應(yīng)該從何介入，每個(gè)階段管什么、怎么管，如何彰顯專業(yè)能力及專業(yè)價(jià)值，真正助力項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)改善？
當(dāng)下建造成本比較透明，成本到底如何優(yōu)化，哪些是可優(yōu)化點(diǎn)，成本優(yōu)化的基本原則是什么，是否越低越好？
行業(yè)標(biāo)桿在做什么，可以借鑒哪些行之有效的管理動(dòng)作，如何操作，實(shí)操效果如何，是否可以通過學(xué)習(xí)交流快速具備實(shí)戰(zhàn)能力？
全周期成本管理偏差原因分析
沒想好：項(xiàng)目無策劃或策劃深度不足，各專業(yè)參與度不高，未想清楚項(xiàng)目定位、客群定位、開發(fā)節(jié)奏、配置配備等，前期“拍腦門”，后期“隨意改”，成本目標(biāo)隨便改；
管不?。哼^程管控的核心是招定標(biāo)及動(dòng)態(tài)預(yù)警，供應(yīng)商資源不足、配合不暢、定標(biāo)價(jià)格不合理、定標(biāo)流程不規(guī)范等導(dǎo)致定標(biāo)質(zhì)量參差不齊；動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)不及時(shí)、不準(zhǔn)確影響公司決策準(zhǔn)確性，同時(shí)不能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)水平，錯(cuò)過時(shí)機(jī)，成本失控；
不反思：項(xiàng)目不復(fù)盤，好or壞已既成事實(shí)，還需要復(fù)盤嗎，項(xiàng)目后評(píng)估復(fù)盤對(duì)于操盤人管理能力提升、后續(xù)開發(fā)類似項(xiàng)目借鑒都具有很強(qiáng)的參考性。
360全周期成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對(duì)于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)素養(yǎng)、管理能力至關(guān)重要，有利于提升公司整體管理水平及操盤能力。借力“成本策劃”實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理、“動(dòng)態(tài)晴雨表”預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)并糾偏、“后評(píng)估管理”加強(qiáng)數(shù)據(jù)沉淀及經(jīng)驗(yàn)共享，對(duì)于成本管理標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、云管理具有重要的里程碑意義和價(jià)值。
【課程收益】
提升成本管理操盤手的系統(tǒng)思維、專業(yè)能力、提供整體解決方案的能力；
提升企業(yè)整體成本管理能力及效率，快速鎖定待改善項(xiàng)目，直擊痛點(diǎn)，跟進(jìn)糾偏，有利于提升企業(yè)全盤投資效益；
提供業(yè)內(nèi)領(lǐng)先成本管控工具，“成本策劃管目標(biāo)、動(dòng)態(tài)晴雨預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估復(fù)盤促提升”三維管控模型；
實(shí)戰(zhàn)操盤，成本操盤手掌握理論與實(shí)戰(zhàn)，學(xué)以致用，提升工作效率。
【課程特色】
干貨實(shí)戰(zhàn)：體系精講，多維度解析，直給業(yè)內(nèi)成本優(yōu)化可深挖空間，解決操盤手困惑及痛點(diǎn)，以房地產(chǎn)TOP10（世界500強(qiáng)）一線成本操盤、管理經(jīng)驗(yàn)，講授實(shí)戰(zhàn)成本管理案例，落地性強(qiáng)，可借鑒性高。
互動(dòng)性強(qiáng)：案例模擬，小組研討，實(shí)景演練，現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)，提煉結(jié)論要點(diǎn)。
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)：成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、招標(biāo)采購(gòu)經(jīng)理、審計(jì)經(jīng)理等中層管理者
建筑企業(yè)：總經(jīng)濟(jì)師、商務(wù)經(jīng)理、主管預(yù)結(jié)算及合約的負(fù)責(zé)人
咨詢企業(yè)：成本管理分管領(lǐng)導(dǎo)、咨詢商務(wù)經(jīng)理
其他：企事業(yè)單位成本管理、招標(biāo)采購(gòu)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人
【課程時(shí)間】1天（6小時(shí)/天）
【課程大綱】
PART1：360°全周期成本管理體系是什么？
成本管理三大階段及趨勢(shì)
1、成本核算階段——關(guān)注造價(jià)，強(qiáng)調(diào)算得快、算得準(zhǔn)
2、成本控制階段——關(guān)注目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本控得住
3、成本策劃階段——關(guān)注經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)成本結(jié)構(gòu)適配性均衡360°全周期成本管理體系簡(jiǎn)介
圖示形式，簡(jiǎn)單明了展示管理體系內(nèi)容及邏輯關(guān)系
定義：全成本包括開發(fā)項(xiàng)目全周期與本項(xiàng)目相關(guān)的全部費(fèi)用支出。
全成本管理內(nèi)容及解析
采取逐一講解、舉例的形式，增加趣味性及理解深度
1、土地成本
2、前期開發(fā)費(fèi)用（重點(diǎn)講述主項(xiàng)費(fèi)用）
（1）設(shè)計(jì)費(fèi)
（2）報(bào)批報(bào)建費(fèi)
（3）前期工程費(fèi)
3、建安工程費(fèi)（重點(diǎn)講述主項(xiàng)費(fèi)用）
（1）土方、基坑支護(hù)及地基處理工程
（2）主體建筑結(jié)構(gòu)工程
（3）室內(nèi)裝飾工程
（4）外立面工程
（5）門窗工程
（6）欄桿工程
（7）精裝工程
（8）電梯工程
（9）給排水工程
（10）強(qiáng)電工程
4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（重點(diǎn)講述主項(xiàng)費(fèi)用）
（1）小市政工程及室外工程
（2）大市政基礎(chǔ)設(shè)施
5、費(fèi)用類（核心重點(diǎn)，降本深挖空間）
開發(fā)間接費(fèi)
管理費(fèi)
財(cái)務(wù)費(fèi)
營(yíng)銷費(fèi)
PART2：全成本管理包含哪些模塊、管控內(nèi)容及要點(diǎn)解析？
一、目標(biāo)管理階段
1、成本目標(biāo)的定義及分類（分別講述每類成本目標(biāo)的定義、適用場(chǎng)景及精細(xì)程度）
投資版目標(biāo)成本
方案版目標(biāo)成本
實(shí)施版目標(biāo)成本
定價(jià)版目標(biāo)成本
2、成本策劃實(shí)施細(xì)則
（1）成本策劃的概念及意義
（2）成本策劃內(nèi)容
經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：收入、成本、凈利、毛利、現(xiàn)金流回正周期、IRR等
項(xiàng)目成本策劃：產(chǎn)品方案策劃、前期工程策劃、銷售展示策劃、建造成本策劃、專項(xiàng)方案策劃、項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)策劃等
成本管控策略：為策劃指標(biāo)落地保駕護(hù)航
（3）成本策劃操作指引（重點(diǎn)內(nèi)容，學(xué)以致用）
以案例形式，分組編制部分模塊成本策劃，闡述編制邏輯、思路、遇到問題，課堂點(diǎn)評(píng)
3、責(zé)任成本實(shí)施細(xì)則
（1）編制時(shí)間、編制人員：方案版目標(biāo)成本確認(rèn)后15天內(nèi)，成本操盤人編制
（2）核心要點(diǎn)：落實(shí)定性、定量雙維度指標(biāo)，明確責(zé)任人、落地時(shí)間、獎(jiǎng)罰規(guī)則等
二、過程管理階段
1、合約規(guī)劃
（1）連接成本與合同的橋梁
（2）合約模板梳理與應(yīng)用
（3）合約規(guī)劃落地應(yīng)用新模式：成本科目主導(dǎo)or合約管理主線
2、動(dòng)態(tài)成本
（1）動(dòng)態(tài)成本概念
（2）如何有效管控動(dòng)態(tài)成本
（3）建立回顧機(jī)制：保障動(dòng)態(tài)成本不失真
（4）管好規(guī)劃余量：保障目標(biāo)成本不突破
2、監(jiān)控預(yù)警
（1）預(yù)警分類：
成本管理工作預(yù)警：針對(duì)體系建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、制度執(zhí)行、組織績(jī)效等明顯缺失或風(fēng)險(xiǎn)
成本管控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：針對(duì)動(dòng)態(tài)成本超支、動(dòng)態(tài)利潤(rùn)下降等
（2）預(yù)警監(jiān)控措施
首次預(yù)警/跟進(jìn)預(yù)警
整改方案：措施、責(zé)任人、完成時(shí)間
落實(shí)判定
三、后評(píng)估管理階段
1、成本偏差分析
2、管控復(fù)盤分析
3、經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)
4、數(shù)據(jù)沉淀
PART3：實(shí)戰(zhàn)演練——成本策劃編制案例模擬
背景及痛點(diǎn)
①項(xiàng)目成本入職時(shí)間短；②規(guī)劃指標(biāo)反復(fù)變化，且呈現(xiàn)顛覆性調(diào)整；③需成本牽引，工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、客服等大力配合，精心策劃；④地質(zhì)條件差，地下水位高，需專家反復(fù)論證；⑤項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)新人占比高，操盤粘合性有待加強(qiáng)；⑥目標(biāo)成本反復(fù)調(diào)整，耗時(shí)長(zhǎng)。
成本策劃思路及解析
1、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)解析
（1）基本情況
（2）競(jìng)品分析
（3）經(jīng)營(yíng)指標(biāo)
（4）目標(biāo)成本
2、成本策劃解析
（1）土方工程
（2）樁基工程
（3）裝配式工程
（4）配建選址
（5）洋房/車庫(kù)層高
（6）成本適配
（7）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
3、成本管控策略解析
（1）成本節(jié)點(diǎn)鋪排
（2）成本管控規(guī)劃
（3）策劃成果落實(shí)
總結(jié)與思考
從成本策劃看投資
從成本策劃看營(yíng)銷
從成本策劃看工程
從成本策劃看成本
PART4：實(shí)戰(zhàn)演練——?jiǎng)討B(tài)成本預(yù)警改善經(jīng)營(yíng)案例模擬
如何選定經(jīng)營(yíng)待改善項(xiàng)目？
指標(biāo)體檢：經(jīng)營(yíng)異常5個(gè)、管理異常3個(gè)、指標(biāo)異常7個(gè)，建立體檢指標(biāo)庫(kù)，動(dòng)態(tài)調(diào)整更新
風(fēng)險(xiǎn)排查：
開發(fā)方面：合作方、政府、資金政策
設(shè)計(jì)方面：政府不可抗力調(diào)整設(shè)計(jì)方案
投資方面：合作方核心訴求差異
財(cái)務(wù)方面：合作方增大前融難度
營(yíng)銷方面：合作方操盤策略差異
案例分析
A項(xiàng)目原始經(jīng)營(yíng)指標(biāo)如圖
項(xiàng)目困境：項(xiàng)目總離職，項(xiàng)目人員更換，開發(fā)報(bào)建受阻，合作方流程極其繁瑣
項(xiàng)目診斷
貨值診斷：政府限購(gòu)限價(jià)政策調(diào)整、定價(jià)未與合作方達(dá)成一致、銀行貸款利率上浮、進(jìn)度之后項(xiàng)目蓄客分流
成本診斷：政府原因7220萬、配置提升及無效成本1400萬、投資錯(cuò)漏缺5186萬
綜合診斷：收入導(dǎo)致利潤(rùn)率降低5.03%，成本導(dǎo)致利潤(rùn)率降低6.37%
管控思路：突破限價(jià)、降低成本、管理改善，利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)由0.61%提升至6.55%
PART5：實(shí)戰(zhàn)演練——結(jié)算后評(píng)估復(fù)盤案例模擬
背景
基本情況：A項(xiàng)目毗鄰建甌高鐵西站，距市中心6km，15分鐘車程，項(xiàng)目周邊教育、商業(yè)配套薄弱
偏差分析
經(jīng)營(yíng)分析
成本變動(dòng)分析
成本管控效果復(fù)盤
前置策劃：可售比、以銷定產(chǎn)、土方方案、容積率、雙倍計(jì)容、洋房層高、示范區(qū)體量不匹配、大宗資產(chǎn)占比，均以案例形式復(fù)盤
目標(biāo)管理：業(yè)態(tài)成本目標(biāo)設(shè)置不合理、成本超支被迫降配置，均以案例形式復(fù)盤
過程管控：敏感性配置成本超配、非敏感性配置持續(xù)優(yōu)化、增加樣板房但無銷售溢價(jià)，均以案例形式復(fù)盤
推廣與總結(jié)
策劃階段：精準(zhǔn)策劃，專業(yè)測(cè)算
過程管控：借力動(dòng)態(tài)成本晴雨表及時(shí)糾偏，加強(qiáng)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性降低定價(jià)水平、嚴(yán)控變洽索賠等變動(dòng)成本、資金鋪排急收緩支精準(zhǔn)策劃

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