《動(dòng)態(tài)成本要點(diǎn)解析及管控策略》

《指標(biāo)看項(xiàng)目+數(shù)據(jù)看問(wèn)題，成本管控晴雨表》
動(dòng)態(tài)成本要點(diǎn)解析及管控策略
主講：羅蘊(yùn)姣
【課程背景】
動(dòng)態(tài)成本時(shí)效性問(wèn)題：企業(yè)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目線上、線下動(dòng)態(tài)成本“兩張皮”，數(shù)據(jù)不一致；連續(xù)幾個(gè)月動(dòng)態(tài)成本不動(dòng)，恒定等于項(xiàng)目目標(biāo)成本，無(wú)法真實(shí)反饋?lái)?xiàng)目動(dòng)態(tài)成本總額，無(wú)法預(yù)判項(xiàng)目是否存在成本超支風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法支持經(jīng)營(yíng)決策。
動(dòng)態(tài)成本準(zhǔn)確性問(wèn)題：
已發(fā)生：預(yù)估變更、洽商、索賠比例高，并且無(wú)合理化依據(jù)，虛高變動(dòng)成本比例；
待發(fā)生：“拍腦門”憑經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)留，未根據(jù)方案進(jìn)行合理的量、價(jià)分離預(yù)估及測(cè)算；
虛假?zèng)_抵：項(xiàng)目存在負(fù)補(bǔ)充協(xié)議、負(fù)設(shè)計(jì)變更、負(fù)現(xiàn)場(chǎng)簽證、負(fù)預(yù)估變更等負(fù)數(shù)據(jù)沖抵，甚至存在人為隱瞞數(shù)據(jù)、隱瞞風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；
不合理調(diào)劑：成本科目超支時(shí)，依據(jù)成本管理原則首先進(jìn)行科目?jī)?nèi)優(yōu)化，無(wú)法優(yōu)化時(shí)可進(jìn)行科目調(diào)劑，但被調(diào)劑科目由于尚未發(fā)生，雖存在超支風(fēng)險(xiǎn)也“拆東墻補(bǔ)西墻”，導(dǎo)致過(guò)程中無(wú)超支預(yù)警，結(jié)算階段暴露問(wèn)題，但已無(wú)管控空間，失去成本管控最佳時(shí)機(jī)。
動(dòng)態(tài)成本偏差原因分析
客觀原因：
時(shí)效性差：首次動(dòng)態(tài)成本編制時(shí)間滯后，月度更新不及時(shí)，數(shù)據(jù)滯后導(dǎo)致失真；
準(zhǔn)確性差：編制人員專業(yè)度不足，出現(xiàn)“經(jīng)驗(yàn)主義、拍腦門、怕麻煩”等，未做到量、價(jià)分離，編制依據(jù)不明確，已發(fā)生成本存在錯(cuò)漏缺，待發(fā)生成本簡(jiǎn)單粗暴=目標(biāo)成本-已發(fā)生等。
主觀原因：人為失誤，錄入負(fù)沖抵，明知預(yù)虧空仍暫時(shí)調(diào)劑，刻意隱瞞，項(xiàng)目結(jié)算階段暴露成本超支，但已無(wú)糾偏管控空間。
動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目管控階段成本超支/節(jié)余狀態(tài)的晴雨表，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確前提下可精準(zhǔn)反饋?lái)?xiàng)目成本健康與否，為超支預(yù)警、過(guò)程糾偏、管理落地、經(jīng)營(yíng)決策、戰(zhàn)略調(diào)整等提供真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，可為企業(yè)長(zhǎng)期良性拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保駕護(hù)航。
【課程收益】
了解動(dòng)態(tài)成本的基本概念、編制要點(diǎn)及管理價(jià)值，掌握“量、價(jià)分離”編制法、“指標(biāo)看項(xiàng)目、數(shù)據(jù)看問(wèn)題”的管理邏輯，充分發(fā)揮成本管控的價(jià)值和效益；
明確動(dòng)態(tài)成本編制時(shí)效性要求、意義和價(jià)值，向時(shí)間要管理效率，及時(shí)、準(zhǔn)確編制動(dòng)態(tài)成本晴雨表；
挖掘深度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)成本前置預(yù)警，主動(dòng)管控，提升經(jīng)營(yíng)效益；
規(guī)避經(jīng)驗(yàn)主義，糾偏人為隱瞞成本風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤認(rèn)知，掌握如何研判負(fù)向沖抵及科目調(diào)劑的科學(xué)性、合理性及可落地性，杜絕動(dòng)態(tài)成本失真影響經(jīng)營(yíng)決策，為企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。
【課程特色】
科學(xué)合理：課程對(duì)象定位準(zhǔn)確，邏輯清晰，直擊成本管理痛點(diǎn)、難點(diǎn)；
干貨實(shí)戰(zhàn)：案例引導(dǎo)，問(wèn)題導(dǎo)向，闡述理論，實(shí)戰(zhàn)落地，有理有據(jù)，兼顧理論支撐與實(shí)踐落地；
模擬演練：趁著打鐵，課堂小組演練，現(xiàn)場(chǎng)陳述，組間互評(píng)，課堂點(diǎn)評(píng)，學(xué)以致用。
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)：成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、法務(wù)經(jīng)理、審計(jì)經(jīng)理等中層管理者
建筑企業(yè)：總經(jīng)濟(jì)師、商務(wù)經(jīng)理、主管預(yù)結(jié)算及合約的負(fù)責(zé)人
咨詢企業(yè)：成本管理分管領(lǐng)導(dǎo)、咨詢商務(wù)經(jīng)理
【課程時(shí)間】1天（6小時(shí)/天）
【課程大綱】
Part1：什么是成本管理——重點(diǎn)管什么，實(shí)操有哪些痛點(diǎn)？
成本管理的概念及定義
1、案例形式：引入為什么要進(jìn)行成本管理，闡述成本管理重要性及價(jià)值
2、成本管理概念和定義
全周期成本管理體系簡(jiǎn)介及要點(diǎn)解析
360全周期項(xiàng)目成本管理概念及定義（圖表形式）
全周期成本管理體系簡(jiǎn)介（案例形式：舉例3個(gè)，分別說(shuō)明目標(biāo)階段、過(guò)程階段、結(jié)算階段成本管理的價(jià)值）
全周期成本管理要點(diǎn)解析
目標(biāo)階段成本管理要點(diǎn)解析
過(guò)程階段成本管理要點(diǎn)解析
結(jié)算階段成本管理要點(diǎn)解析
成本管理遇到哪些痛點(diǎn)、難點(diǎn)、槽點(diǎn)？
互動(dòng)形式：引導(dǎo)大家拋出日常工作的問(wèn)題及困惑。
案例形式痛點(diǎn)引入：
投資拿地階段為什么要成本人員介入，我們能做什么，盡調(diào)我們需要關(guān)注哪些要點(diǎn)？
成本目標(biāo)階段無(wú)測(cè)算依據(jù)、圖紙、方案，如何做到成本目標(biāo)預(yù)得準(zhǔn)？
成本管理者如何做到前置管控成本，發(fā)生成本計(jì)入臺(tái)賬？如何前置預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，在哪些環(huán)節(jié)可以發(fā)現(xiàn)成本有超支風(fēng)險(xiǎn)？
項(xiàng)目實(shí)施階段，很多部門提出要提升品質(zhì)，增加成本，作為成本人，如何判定是否合理，如何為管理者經(jīng)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)支撐？
Part2：成本管理困境之最——過(guò)程不超，結(jié)算超？
專項(xiàng)費(fèi)用被占用，彌補(bǔ)實(shí)際已超支成本
舉例并分組討論：項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)按照建筑面積800元/㎡，此項(xiàng)費(fèi)用1300萬(wàn)，但由于備案價(jià)受限，取消精裝改毛坯，原則費(fèi)用應(yīng)在目標(biāo)成本減少，但專項(xiàng)費(fèi)用被挪用，彌補(bǔ)實(shí)際成本超支
類似費(fèi)用包括：綠建費(fèi)用、裝配式費(fèi)用、太陽(yáng)能費(fèi)用、ABS貼息費(fèi)用等
已知存在待發(fā)生成本，但金額預(yù)估不足，錄入不及時(shí)，動(dòng)態(tài)成本虛低失真，實(shí)際成本已超支
舉例并分組討論：項(xiàng)目總包合同已簽訂2億，原目標(biāo)成本2.1億，表現(xiàn)成本可控，但總包存在工期、設(shè)備二次進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)等索賠，訴求金額3000萬(wàn)，實(shí)際已超目標(biāo)成本，由于待發(fā)生預(yù)估未計(jì)入動(dòng)態(tài)成本，數(shù)據(jù)失真，導(dǎo)致實(shí)際成本超支
已知存在待分?jǐn)偝杀?，但成本目?biāo)階段未考慮，存在錯(cuò)漏缺，為避免暴露工作失誤，未及時(shí)、準(zhǔn)確錄入待分?jǐn)傎M(fèi)用，成本實(shí)際存在超支風(fēng)險(xiǎn)
舉例并分組討論：項(xiàng)目周邊有3個(gè)項(xiàng)目，共用1條市政路，市政路總成本7500萬(wàn)，經(jīng)決策由3個(gè)項(xiàng)目按照占地面積進(jìn)行成本分?jǐn)?，但成本管理人員編制目標(biāo)成本未考慮費(fèi)用，存在錯(cuò)漏缺，動(dòng)態(tài)成本遲遲未計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)際成本超支，直至市政路結(jié)算才暴露問(wèn)題，導(dǎo)致成本超支嚴(yán)重
Part3：如何破局——實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)控得住？
巧用工具—?jiǎng)討B(tài)成本晴雨表
動(dòng)態(tài)成本的概念
動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生+待發(fā)生
其中：已發(fā)生=合同金額+預(yù)估變動(dòng)金額（變更、洽商、圖差、價(jià)差、索賠等）
待發(fā)生=預(yù)留合約規(guī)劃金額（具備方案時(shí)及時(shí)更新數(shù)據(jù)，預(yù)判是否存在超支風(fēng)險(xiǎn)）
舉例說(shuō)明：
已發(fā)生：總包合同1億，變更50萬(wàn)，洽商80萬(wàn)，圖差100萬(wàn)，價(jià)差200萬(wàn)，索賠0，預(yù)估待發(fā)生變更洽商300萬(wàn)，總包動(dòng)態(tài)成本=10000萬(wàn)+50萬(wàn)+80萬(wàn)+100萬(wàn)+200萬(wàn)+300萬(wàn)=10730萬(wàn)
待發(fā)生：精裝修合同，按照建筑面積800元/㎡預(yù)留，待圖紙出具后進(jìn)行招標(biāo)前測(cè)算，及時(shí)更新數(shù)據(jù)
動(dòng)態(tài)成本的意義及價(jià)值
預(yù)判項(xiàng)目結(jié)算總額，判定是否存在超支or節(jié)余
超支風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及成本優(yōu)化邏輯解析
成本糾偏與跟蹤落地
動(dòng)態(tài)成本晴雨表——時(shí)效性
首次編制時(shí)間要求
編制頻次及審批時(shí)效
動(dòng)態(tài)成本晴雨表——準(zhǔn)確性
動(dòng)態(tài)成本核心內(nèi)容及概念
動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：:動(dòng)態(tài)收入、動(dòng)態(tài)成本、動(dòng)態(tài)凈利率、毛利率等
超支、節(jié)余分析及預(yù)警
動(dòng)態(tài)臺(tái)賬
合同臺(tái)賬及無(wú)合同費(fèi)用臺(tái)賬
變更臺(tái)賬
洽商臺(tái)賬
待發(fā)生臺(tái)賬
代建或待返還費(fèi)用臺(tái)賬
動(dòng)態(tài)成本核心要素的計(jì)算規(guī)則及注意事項(xiàng)（舉例說(shuō)明如何計(jì)算）
動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)
動(dòng)態(tài)收入=已開(kāi)盤(pán)售價(jià)*已開(kāi)盤(pán)面積+立項(xiàng)售價(jià)*待開(kāi)盤(pán)面積
動(dòng)態(tài)成本=待發(fā)生+已發(fā)生
動(dòng)態(tài)凈利率、毛利率：財(cái)務(wù)測(cè)算
超支、節(jié)余分析及預(yù)警
結(jié)論：項(xiàng)目整體超支或節(jié)余
假設(shè)超支：超支科目、是否存在優(yōu)化空間、如何糾偏、落地時(shí)間、責(zé)任人、落地效果評(píng)估等
動(dòng)態(tài)臺(tái)賬：量、價(jià)分離，測(cè)算依據(jù)明確
動(dòng)態(tài)成本晴雨表假象
動(dòng)態(tài)成本更新不及時(shí)，實(shí)際已超成本
案例分享：更新不及時(shí)導(dǎo)致成本超支，無(wú)法預(yù)判。
錄入負(fù)補(bǔ)充協(xié)議沖抵，但實(shí)際超成本
案例分享：經(jīng)驗(yàn)缺乏或人為故意錄入負(fù)沖抵，導(dǎo)致動(dòng)態(tài)成本總額虛低，實(shí)則成本已超支。
成本科目調(diào)劑，預(yù)虧空，實(shí)際成本超支
案例分享：待發(fā)生科目成本被調(diào)劑至超支科目，但實(shí)際待發(fā)生科目預(yù)留不足，自身已超支，卻被借用，出現(xiàn)預(yù)虧空調(diào)劑，導(dǎo)致實(shí)際成本超支被忽略。
Part4：晴雨表有何作用，能解決什么問(wèn)題？
成本體檢——項(xiàng)目超支or節(jié)余
成本體檢核心指標(biāo)要素
銷售收入、動(dòng)態(tài)成本、凈利率、毛利率、IRR、現(xiàn)金流回正周期、里程碑節(jié)點(diǎn)等體檢要素
建立成本體檢指標(biāo)庫(kù)
設(shè)計(jì)指標(biāo)：鋼筋含量、混凝土含量、可售比、停車效率、軟硬景比例等
客配指標(biāo)：精裝標(biāo)準(zhǔn)、景觀園林標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、門窗標(biāo)準(zhǔn)、電梯等
施工指標(biāo)：土護(hù)降成本、窗地比、外立面系數(shù)、永水、永電、燃?xì)狻⒌?br /> 成本體檢指標(biāo)庫(kù)季度更新，優(yōu)選核心指標(biāo)異常，庫(kù)內(nèi)其他指標(biāo)作為輔助判定
選定精準(zhǔn)打擊項(xiàng)目
舉例說(shuō)明：多項(xiàng)指標(biāo)異常，判定“精準(zhǔn)打擊項(xiàng)目”（選定重點(diǎn)項(xiàng)目的方法論）
監(jiān)控預(yù)警——預(yù)警、糾偏、落地，向管理要成效
監(jiān)控預(yù)警機(jī)制建立
實(shí)際案例：建立成本偏差監(jiān)控預(yù)警機(jī)制小組，包括但不限于：項(xiàng)目范圍、組成人員、溝通會(huì)頻次、糾偏方案/替代方案、糾偏落地時(shí)間、責(zé)任人等
成本管理糾偏成效評(píng)估
實(shí)際案例：針對(duì)已落地的糾偏方案，測(cè)算投入、產(chǎn)出效益，評(píng)估糾偏方法可行性及借鑒意義，優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)分享or經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)復(fù)盤(pán)
經(jīng)營(yíng)決策——立足于經(jīng)營(yíng)視角戰(zhàn)略決策
預(yù)判項(xiàng)目是否存在超支風(fēng)險(xiǎn)，前置管控，避免既成事實(shí)，無(wú)計(jì)可施
判定成本追加合理性，提供決策審批依據(jù)
決策銷售售價(jià)、推盤(pán)節(jié)奏、推盤(pán)策略提供支撐
研判項(xiàng)目品質(zhì)提升、增加投入的合理性，真實(shí)測(cè)算投入產(chǎn)出效益
評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益，判定項(xiàng)目成敗，還原真相
Part5：動(dòng)態(tài)成本晴雨表編制實(shí)戰(zhàn)
實(shí)景演練、假定場(chǎng)景、成本動(dòng)態(tài)、小組討論、綜合闡述、課后點(diǎn)評(píng)

羅蘊(yùn)姣老師的其它課程