標(biāo)桿地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計與招商營銷策略（內(nèi)訓(xùn)）

模塊一、社區(qū)商業(yè)簡述                                                                                             

一、社區(qū)商業(yè)簡述

二、社區(qū)商業(yè)類型

² 案例：萬科新社區(qū)商業(yè)——萬科第五食堂 

1、按商住比分：外向型、偏外向型、內(nèi)向型

2、按照距離分：

三、社區(qū)商業(yè)的主要物業(yè)形態(tài)

1、社區(qū)底商

2、社區(qū)商業(yè)街

3、社區(qū)商業(yè)中心

四、社區(qū)商業(yè)的基本特點總結(jié)

1、以城市商業(yè)為基礎(chǔ)

2、有很強的地域性

3、輻射范圍較小

五、社區(qū)商業(yè)開發(fā)運營轉(zhuǎn)換

1、社區(qū)商業(yè)開發(fā)運營對比

六、社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的定位

模塊二、社區(qū)商業(yè)市場調(diào)研                                                                                           

一、定性研究

1、城市經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境

2、區(qū)域規(guī)劃狀況

3、片區(qū)及本項目消費群特征分析（消費水平、消費習(xí)慣、消費群體構(gòu)成）

4、片區(qū)內(nèi)競爭項目基本狀況

5、本項目發(fā)展?fàn)顩r

二、定量研究

1、片區(qū)居住人口分析

2、片區(qū)內(nèi)消費群體構(gòu)成比例

3、自身項目及商業(yè)分布情況

4、競爭項目及商業(yè)情況分析

三、市場調(diào)研與商業(yè)規(guī)劃之間關(guān)系

1、市場調(diào)研：

（1）目標(biāo)城市商業(yè)整體環(huán)境調(diào)研

（2）目標(biāo)城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)研

（3）項目用地情況分析

（4）消費來源及輻射力調(diào)研

（5）競爭對手情況調(diào)研   （6）法律環(huán)境調(diào)研

（7）結(jié)論    （8）各城市之間數(shù)據(jù)對比分析

2、商業(yè)規(guī)劃：

（1）業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)平面規(guī)劃、品類選擇及分布

（2）招商策略：

（3）品牌甄選：商圈匹配性原則、業(yè)態(tài)規(guī)劃匹配性原則、同業(yè)差異與異業(yè)互補、綜合配套性原則

² 專題研討：北京 石景山項目商業(yè)專題研討報告

模塊三、項目商業(yè)定位                                                                                           

一、規(guī)模定位

二、功能定位

1、內(nèi)向服務(wù)型

2、偏外向服務(wù)型

3、外向服務(wù)型

三、業(yè)態(tài)定位

四、主題形象定位

1、住宅樓盤的整體風(fēng)格

2、項目片區(qū)的整體氛圍

3、主題營造的可實現(xiàn)性

4、項目的商業(yè)屬性

五、價格定位

1、市場定位法比較系數(shù)測算

2、市場定位法均價測算

3、市場定位法租價測算

4、租售比定價法均價測算

² 案例例舉：新天地、寬窄巷子、錦里

模塊四、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃                                                                                    

一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)劃

二、建筑規(guī)劃

三、人流動線規(guī)劃

四、景觀規(guī)劃

² 專題研討景觀設(shè)計實例（太原萬達(dá)）

五、交通配套規(guī)劃

六、功能區(qū)規(guī)劃

七、商鋪設(shè)計規(guī)劃

1、商鋪面積規(guī)劃

2、進(jìn)深配比

3、商鋪設(shè)計

八、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

九、社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃設(shè)計

1、社區(qū)商業(yè)的規(guī)模規(guī)劃

2、社區(qū)型商業(yè)的三種開發(fā)模式：

² 社區(qū)型商業(yè)中心、社區(qū)次主力店組合型、純商業(yè)街模式

十、社區(qū)商業(yè)的多種布局模式

1、社區(qū)多組團(tuán)，商業(yè)街多組團(tuán)布局模式

2、社區(qū)大圍合，商業(yè)街大圍合布局模式

3、社區(qū)組團(tuán)與商業(yè)組團(tuán)分別集中布局模式

十一、社區(qū)商業(yè)主力店、次主力店、街鋪的面積規(guī)劃

1、超市百貨主力店面積

2、次主力店面積        3、街鋪面積

十二、社區(qū)商業(yè)如何規(guī)劃好商業(yè)與住宅的關(guān)系

參考解決辦法：

1、轉(zhuǎn)換層設(shè)計，將住宅和商鋪獨立化

2、尋求住宅住戶大堂、消防等配套設(shè)施位置的平衡

十三、社區(qū)商業(yè)的騎樓、雨棚、廣告位、空調(diào)位等規(guī)劃

十四、社區(qū)商業(yè)的配套規(guī)劃

1、關(guān)于超市、百貨主力店配套規(guī)劃必要條件

2、關(guān)于社區(qū)街鋪配套設(shè)施

3、重視社區(qū)餐飲業(yè)配套規(guī)劃

4、停車位規(guī)劃

十五、社區(qū)商業(yè)的作用、業(yè)態(tài)與招商

1、社區(qū)商業(yè)的主要作用

2、社區(qū)商業(yè)的購物與提供便利的功能

3、社會服務(wù)配套功能

十六、社區(qū)商業(yè)的銷售模式

1、直接銷售的模式  2、帶租約轉(zhuǎn)讓模式

3、長期返租模式    4、短期返租模式

十七、社區(qū)商業(yè)價值的基本規(guī)律

十八、社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢：

² 宜居的高品質(zhì)生活、公共社交場所、刺激連鎖店與品牌的發(fā)展

模塊五、社區(qū)商業(yè)招商策略                                                                                     

一、社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)需求特點

二、招商范圍及業(yè)態(tài)品牌控制

三、招商策略

1、采用差異化銷售，避免同業(yè)競爭

2、“放水養(yǎng)魚”法

3、關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)

4、控制招商節(jié)奏

5、選擇好開業(yè)時間

模塊六、社區(qū)商業(yè)銷售策略                                                                          

1、純銷售模式

2、帶租約銷售

3、短期返租銷售（三年） 

4、長期返租銷售（十年）

模塊七、社區(qū)會所發(fā)展                                                                              

一、社區(qū)會所概述：

1、表現(xiàn)形式、2、服務(wù)內(nèi)容 3、運營模式

二、上海社區(qū)會所運營現(xiàn)狀：

1、經(jīng)營方式  2、運作模式 3、功能定位

三、典型會所運營商研究：

1、名流會    2、鴻藝會   3、一兆韋德

四、典型社區(qū)會所項目研究：

1、名流會在營項目

2、鴻藝會在營項目

3、一兆韋德在營項目

五、房地產(chǎn)開發(fā)商看會所經(jīng)營

六、小區(qū)業(yè)主看社區(qū)會所：

1、會所價值           2、會所結(jié)構(gòu)

七、國內(nèi)高端住宅會所：

1、分類定性篇：高尚會所、城市會所、城郊會所、郊區(qū)會所

2、運營面積篇：平均面積、戶均面積

3、運營功能篇：會所常見功能綜述、會所常見功能模塊簡介

4、運營方式篇：會所經(jīng)營方式、會所經(jīng)營方式比較、

全國住宅會所經(jīng)營模式、知名會所運營商簡介

八、 豪宅會所4大模式：

1、大而精的俱樂部模式

2、酒店式的開放經(jīng)營模式

3、小而精的半封閉經(jīng)營模式

4、大而專的封閉經(jīng)營模式

模塊八、香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展與借鑒                                                                   

一、香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展背景與歷程

1、香港社區(qū)商業(yè)的發(fā)展背景：

大社區(qū)建設(shè)與交通配套的同步、完善大社區(qū)周邊公建配套設(shè)施

2、香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展之歷程：

循序漸進(jìn)推進(jìn)大社區(qū)建設(shè)（每十年一個階段）

3、香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

案例分享—香港社區(qū)商業(yè)借鑒：

南山商場、油麗商場、香港社區(qū)型購物中心代表作—黃埔新天地

4、香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式

（1）香港社區(qū)商業(yè)模式發(fā)展階段

（2）香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式解碼

5、香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)

（1）香港社區(qū)商業(yè)規(guī)模分析

（2）香港社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化分析：

鋪位面積、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合、各業(yè)態(tài)布局特點

6、香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗與借鑒

（1）香港大本型： （2）香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗

（3）香港社區(qū)商業(yè)借鑒

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