房地產項目管理 沙盤演練工作坊

**部分：項目管理概論

1、 為什么會有項目？項目與創(chuàng)新的關系？什么是項目？

2、 做房地產項目中常見問題及原因---項目失敗舉例

3、 項目管理及其知識體系—成果一定有方法，失敗一定有原因，從樸素到體系

4、 項目管理的三大精粹---要素、要素協(xié)調、要素可控、景觀項目的舉例

5、 項目管理與其他管理學的關系—目標管理、戴明圈、績效管理、品質管理等

6、 房地產項目決策時的四方面思考—戰(zhàn)略、能力、人員、客戶

7、 項目管理的思維邏輯？—客戶導向、內部績效

8、 如何做項目？--客戶參與、重點管理、成熟技術，從過去走向未來

9、 項目中的客戶管理

10、 項目關系人分析---房地產項目六類人員分析、項目天使與魔鬼的辨別

11、 項目如何創(chuàng)新？--限度創(chuàng)新、縮小創(chuàng)新范圍、創(chuàng)造客戶價值創(chuàng)新、明確創(chuàng)新階段、

掌握創(chuàng)新方法、分解難點

12、 項目管理藝術—人、客戶、團隊、歷史、變化--工具的適當應用，產品功能圖

13、 演練內容：1、您項目的特點及管理要點分析

          2、精裝修裝修中的客戶管理、創(chuàng)新方法

3、你所在項目的干系人分析與應對方法

第二部分：項目管理的九大要點

一、 項目范圍和項目目標—項目方向

1、項目戰(zhàn)略與項目定位—公司成功在戰(zhàn)略、項目在戰(zhàn)略下進行選擇

2、房地產項目目標的四個類型---現金流-速度型、利潤型--成本型、品牌型--品質型

3、項目目標的三個維度---客戶、財務、知識管理

4、項目目標的3化---數字化、圖形化、標桿化；交房標準

5、項目目標的smart表達----名京項目目標分析

6、項目目標的分解—wbs、obs、cbs、rbs介紹

7、項目的績效環(huán)：項目目標—燈塔；項目計劃—航線、項目執(zhí)行—航行、項目考核—激勵。抓住主線；項目執(zhí)行--適時應變，但萬變不離目標，項目不容許失敗

二、項目整體（綜合協(xié)調）管理—未來項目行動計劃顯性化、提前發(fā)現問題、事前調整  

1、 項目整體管理的目標和計劃系統(tǒng)：系統(tǒng)、協(xié)調—方面、每個方面的pdca、方面協(xié)調

2、 項目價值工程---海河印象項目價值創(chuàng)造的分享、功能規(guī)劃、項目概念設計綜合

3、 項目的全周期及流程圖---房地產項目周期分析及控制

4、 房地產項目各個階段的成果、主責人---某個項目定位策劃階段成果分析

5、 項目整體協(xié)調人的確定與協(xié)調方法---某項目三個方案選擇的啟示

6、 項目整體協(xié)調的機制和步驟---項目定位階段“七對眼睛”的介紹

演練內容：1、項目各階段提交成果、成果標準及責任人清單

2、你項目的干系人分析及把控方法

三、項目組織與人力資源管理—三個統(tǒng)一：目標、方法、流程，項目組織效能提升

1、項目團隊的問題？--三個不同：經歷、方法、個性；

2、如何根據項目情況確定的組織構架和管控模式？---客戶敏感、效率提升與風險管控

3、如何制定項目的用人規(guī)劃和崗位的職責？

4、如何整理項目的運作流程？--從強人到團隊能力、縱橫項目手冊、萬科項目操作書

5、如何進行項目人員的選擇和搭配？---性格、經歷、專業(yè)、新老匹配

6、如何對項目人員績效考核？---結合項目目標、考核客戶敏感點、風險點考核

7、如何對項目人員進行激勵？---項目成本獎、項目福利、不同人不同需求不同激勵

琢磨人滿足人的過程

8、如何打造項目團隊？項目中如何用好人？--團隊做項目、項目經理引領項目

9、項目團隊不同階段的把控要點？

10、如何管理高層、管理客戶、管理職能部門、管理供應商、管理內部團隊、管理技術型成員？

演練：1、以房地產項目經理為例說明其工作范圍、選拔標準、角色分析、考核內容。

四、項目采購管理—外部資源管理，外包方管理，項目問題往往出在乙方

1、采購中常見問題—專業(yè)方沒經營、乙方沒錢賺、管理沒延伸到乙方、

乙方的事前與事后的不同、昆明例子

2、采購管理的框架—事前（選擇、任務、指導、合同、成果標準）、

事中（關鍵節(jié)點、溝通機制、巡檢機制）、事后管理（評估、戰(zhàn)略采購）

3、房地產采購計劃的確定-----采購合同網絡圖

4、采購技術標準的確定—設計圖深度、成果照片、部品封樣

5、供應商考察標準與供應商庫建設

案例1：設計院選擇的五條標準：類似項目、參與人、甲方考察

案例2：景觀設計單位數據庫

6、任務書及指導書—某概念設計任務書及指導書解析

7、房地產采購合同---某設計合同解析，用合同約束住

8、房地產供應商的指導、培訓與工作流程明晰

9、供應商監(jiān)控---設計成果表、設計溝通表、巡察監(jiān)控表

演練：1、如何選擇裝修櫥柜的供應商

五、項目時間管理

1、項目進度計劃的層次和體系是什么？

2、誰來組織項目進度計劃的制定？--有經歷的人，三上兩下，簽字確認

3、項目進度計劃的制定過程是怎樣的？--wbs分解事情、找邏輯關系、關鍵路線、確定里程碑

4、如何確定房地產項目的關鍵路徑？

5、如何確定房地產項目里程碑點？--管理節(jié)點、項目節(jié)點、時間節(jié)點排序、節(jié)點成果

6、項目基準時間的確定？--資源估算、時間基準確定

7、如何對項目進度計劃進行監(jiān)督和調控？--四小時監(jiān)控、會議監(jiān)控、巡檢

   演練：1、編制關于設計的出圖計劃。

六、項目成本管理

1、項目成本管理的問題？

2、房地產項目成本管理體系？

3、如何確定項目的目標成本？

4、如何從設計角度控制成本？

5、如何的項目責任成本落實到人？

6、如何構架項目合同網絡圖？

7、項目動態(tài)成本的監(jiān)控與調整？

8、成本評估和成本數據庫的建立。

七、項目質量管理

1、房地產項目質量管理的常見問題？

2、如何確定項目的質量標準？--工作標準、交付標準、交樓標準的確定

3、房地產項目質量管理的過程和體系？

4、如何制定針對客戶敏感點的質量管理系統(tǒng)？—西南航空的案例、回家的路分析

5、如何從設計進度保證質量？--外窗漏水的設計構造要點

6、如何從實施進度把控質量？--樣板引路、巡察、敏感質量獎

演練：1、公寓房裝修中的關鍵質量點選擇和質量把控

八、項目信息與溝通管理—協(xié)調管理、沖突管理

1、項目信息流轉的順序和溝通體系的確定—萬科項目溝通渠道設計

2、項目各個階段、各個成員信息流轉的內容和標準

3、房地產項目關鍵會議的組織—項目啟動會、項目例會的組織

4、針對房地產項目不同個人的溝通技巧

九、項目風險管理—創(chuàng)新把控的過程

1、房地產項目風險點可能在哪？--項目不容許失敗

2、項目風險管理的系統(tǒng)？

3、項目各個階段可能的風險有哪些？--房地產各個階段分析分析

4、如何發(fā)現和識別你項目的風險？

5、如何對項目風險進行處理和把控？

第三部分：項目管理的支持與保障體系

一、如何培養(yǎng)各級項目管理人才？---人

1、項目總成長經理分析---萬科、金地、中海

2、針對高層人員的培訓內容和方法？

3、針對中基層人員的培訓內容和方法？--沒說到的準會出錯，信嗎？

4、如何針對項目團隊進行培訓？--學習的目標選擇，學習內容（模式、工具）、團隊學習的方法（項目導向、運營帶動案例）、

5、如何做項目培養(yǎng)人留體系？

二、如何建立項目管理的制度、流程、操作指引支持體系？--體系

1、項目管理的制度流程體系是什么？

2、如何分步驟的建立項目管理支持體系？--項目總結沉淀、界面、貫穿流程

3、如何不斷優(yōu)化項目管理體系？

4、項目操作模式—萬科項目運營體系介紹（產品、工具、流程）

三、如何把項目變成產品和產品線？

1、萬科、萬達產品線分析

2、如何做項目產品總結？

3、如何做產品標準化？

第四部分？標桿房地產企業(yè)項目管理研究

一、 萬科的項目管理工具和方法？

二、 綠城是如何打造高品質項目的？

三、 龍湖的項目把控點是什么？

四、 星海灣的精致豪宅標準？

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