房地產(chǎn)項目管理 沙盤演練工作坊

**部分：項目管理概論

1、 為什么會有項目？項目與創(chuàng)新的關(guān)系？什么是項目？

2、 做房地產(chǎn)項目中常見問題及原因---項目失敗舉例

3、 項目管理及其知識體系—成果一定有方法，失敗一定有原因，從樸素到體系

4、 項目管理的三大精粹---要素、要素協(xié)調(diào)、要素可控、景觀項目的舉例

5、 項目管理與其他管理學(xué)的關(guān)系—目標(biāo)管理、戴明圈、績效管理、品質(zhì)管理等

6、 房地產(chǎn)項目決策時的四方面思考—戰(zhàn)略、能力、人員、客戶

7、 項目管理的思維邏輯？—客戶導(dǎo)向、內(nèi)部績效

8、 如何做項目？--客戶參與、重點管理、成熟技術(shù)，從過去走向未來

9、 項目中的客戶管理

10、 項目關(guān)系人分析---房地產(chǎn)項目六類人員分析、項目天使與魔鬼的辨別

11、 項目如何創(chuàng)新？--限度創(chuàng)新、縮小創(chuàng)新范圍、創(chuàng)造客戶價值創(chuàng)新、明確創(chuàng)新階段、

掌握創(chuàng)新方法、分解難點

12、 項目管理藝術(shù)—人、客戶、團(tuán)隊、歷史、變化--工具的適當(dāng)應(yīng)用，產(chǎn)品功能圖

13、 演練內(nèi)容：1、您項目的特點及管理要點分析

          2、精裝修裝修中的客戶管理、創(chuàng)新方法

3、你所在項目的干系人分析與應(yīng)對方法

第二部分：項目管理的九大要點

一、 項目范圍和項目目標(biāo)—項目方向

1、項目戰(zhàn)略與項目定位—公司成功在戰(zhàn)略、項目在戰(zhàn)略下進(jìn)行選擇

2、房地產(chǎn)項目目標(biāo)的四個類型---現(xiàn)金流-速度型、利潤型--成本型、品牌型--品質(zhì)型

3、項目目標(biāo)的三個維度---客戶、財務(wù)、知識管理

4、項目目標(biāo)的3化---數(shù)字化、圖形化、標(biāo)桿化；交房標(biāo)準(zhǔn)

5、項目目標(biāo)的smart表達(dá)----名京項目目標(biāo)分析

6、項目目標(biāo)的分解—wbs、obs、cbs、rbs介紹

7、項目的績效環(huán)：項目目標(biāo)—燈塔；項目計劃—航線、項目執(zhí)行—航行、項目考核—激勵。抓住主線；項目執(zhí)行--適時應(yīng)變，但萬變不離目標(biāo)，項目不容許失敗

二、項目整體（綜合協(xié)調(diào)）管理—未來項目行動計劃顯性化、提前發(fā)現(xiàn)問題、事前調(diào)整  

1、 項目整體管理的目標(biāo)和計劃系統(tǒng)：系統(tǒng)、協(xié)調(diào)—方面、每個方面的pdca、方面協(xié)調(diào)

2、 項目價值工程---海河印象項目價值創(chuàng)造的分享、功能規(guī)劃、項目概念設(shè)計綜合

3、 項目的全周期及流程圖---房地產(chǎn)項目周期分析及控制

4、 房地產(chǎn)項目各個階段的成果、主責(zé)人---某個項目定位策劃階段成果分析

5、 項目整體協(xié)調(diào)人的確定與協(xié)調(diào)方法---某項目三個方案選擇的啟示

6、 項目整體協(xié)調(diào)的機制和步驟---項目定位階段“七對眼睛”的介紹

演練內(nèi)容：1、項目各階段提交成果、成果標(biāo)準(zhǔn)及責(zé)任人清單

2、你項目的干系人分析及把控方法

三、項目組織與人力資源管理—三個統(tǒng)一：目標(biāo)、方法、流程，項目組織效能提升

1、項目團(tuán)隊的問題？--三個不同：經(jīng)歷、方法、個性；

2、如何根據(jù)項目情況確定的組織構(gòu)架和管控模式？---客戶敏感、效率提升與風(fēng)險管控

3、如何制定項目的用人規(guī)劃和崗位的職責(zé)？

4、如何整理項目的運作流程？--從強人到團(tuán)隊能力、縱橫項目手冊、萬科項目操作書

5、如何進(jìn)行項目人員的選擇和搭配？---性格、經(jīng)歷、專業(yè)、新老匹配

6、如何對項目人員績效考核？---結(jié)合項目目標(biāo)、考核客戶敏感點、風(fēng)險點考核

7、如何對項目人員進(jìn)行激勵？---項目成本獎、項目福利、不同人不同需求不同激勵

琢磨人滿足人的過程

8、如何打造項目團(tuán)隊？項目中如何用好人？--團(tuán)隊做項目、項目經(jīng)理引領(lǐng)項目

9、項目團(tuán)隊不同階段的把控要點？

10、如何管理高層、管理客戶、管理職能部門、管理供應(yīng)商、管理內(nèi)部團(tuán)隊、管理技術(shù)型成員？

演練：1、以房地產(chǎn)項目經(jīng)理為例說明其工作范圍、選拔標(biāo)準(zhǔn)、角色分析、考核內(nèi)容。

四、項目采購管理—外部資源管理，外包方管理，項目問題往往出在乙方

1、采購中常見問題—專業(yè)方?jīng)]經(jīng)營、乙方?jīng)]錢賺、管理沒延伸到乙方、

乙方的事前與事后的不同、昆明例子

2、采購管理的框架—事前（選擇、任務(wù)、指導(dǎo)、合同、成果標(biāo)準(zhǔn)）、

事中（關(guān)鍵節(jié)點、溝通機制、巡檢機制）、事后管理（評估、戰(zhàn)略采購）

3、房地產(chǎn)采購計劃的確定-----采購合同網(wǎng)絡(luò)圖

4、采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定—設(shè)計圖深度、成果照片、部品封樣

5、供應(yīng)商考察標(biāo)準(zhǔn)與供應(yīng)商庫建設(shè)

案例1：設(shè)計院選擇的五條標(biāo)準(zhǔn)：類似項目、參與人、甲方考察

案例2：景觀設(shè)計單位數(shù)據(jù)庫

6、任務(wù)書及指導(dǎo)書—某概念設(shè)計任務(wù)書及指導(dǎo)書解析

7、房地產(chǎn)采購合同---某設(shè)計合同解析，用合同約束住

8、房地產(chǎn)供應(yīng)商的指導(dǎo)、培訓(xùn)與工作流程明晰

9、供應(yīng)商監(jiān)控---設(shè)計成果表、設(shè)計溝通表、巡察監(jiān)控表

演練：1、如何選擇裝修櫥柜的供應(yīng)商

五、項目時間管理

1、項目進(jìn)度計劃的層次和體系是什么？

2、誰來組織項目進(jìn)度計劃的制定？--有經(jīng)歷的人，三上兩下，簽字確認(rèn)

3、項目進(jìn)度計劃的制定過程是怎樣的？--wbs分解事情、找邏輯關(guān)系、關(guān)鍵路線、確定里程碑

4、如何確定房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵路徑？

5、如何確定房地產(chǎn)項目里程碑點？--管理節(jié)點、項目節(jié)點、時間節(jié)點排序、節(jié)點成果

6、項目基準(zhǔn)時間的確定？--資源估算、時間基準(zhǔn)確定

7、如何對項目進(jìn)度計劃進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控？--四小時監(jiān)控、會議監(jiān)控、巡檢

   演練：1、編制關(guān)于設(shè)計的出圖計劃。

六、項目成本管理

1、項目成本管理的問題？

2、房地產(chǎn)項目成本管理體系？

3、如何確定項目的目標(biāo)成本？

4、如何從設(shè)計角度控制成本？

5、如何的項目責(zé)任成本落實到人？

6、如何構(gòu)架項目合同網(wǎng)絡(luò)圖？

7、項目動態(tài)成本的監(jiān)控與調(diào)整？

8、成本評估和成本數(shù)據(jù)庫的建立。

七、項目質(zhì)量管理

1、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的常見問題？

2、如何確定項目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)？--工作標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定

3、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的過程和體系？

4、如何制定針對客戶敏感點的質(zhì)量管理系統(tǒng)？—西南航空的案例、回家的路分析

5、如何從設(shè)計進(jìn)度保證質(zhì)量？--外窗漏水的設(shè)計構(gòu)造要點

6、如何從實施進(jìn)度把控質(zhì)量？--樣板引路、巡察、敏感質(zhì)量獎

演練：1、公寓房裝修中的關(guān)鍵質(zhì)量點選擇和質(zhì)量把控

八、項目信息與溝通管理—協(xié)調(diào)管理、沖突管理

1、項目信息流轉(zhuǎn)的順序和溝通體系的確定—萬科項目溝通渠道設(shè)計

2、項目各個階段、各個成員信息流轉(zhuǎn)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

3、房地產(chǎn)項目關(guān)鍵會議的組織—項目啟動會、項目例會的組織

4、針對房地產(chǎn)項目不同個人的溝通技巧

九、項目風(fēng)險管理—創(chuàng)新把控的過程

1、房地產(chǎn)項目風(fēng)險點可能在哪？--項目不容許失敗

2、項目風(fēng)險管理的系統(tǒng)？

3、項目各個階段可能的風(fēng)險有哪些？--房地產(chǎn)各個階段分析分析

4、如何發(fā)現(xiàn)和識別你項目的風(fēng)險？

5、如何對項目風(fēng)險進(jìn)行處理和把控？

第三部分：項目管理的支持與保障體系

一、如何培養(yǎng)各級項目管理人才？---人

1、項目總成長經(jīng)理分析---萬科、金地、中海

2、針對高層人員的培訓(xùn)內(nèi)容和方法？

3、針對中基層人員的培訓(xùn)內(nèi)容和方法？--沒說到的準(zhǔn)會出錯，信嗎？

4、如何針對項目團(tuán)隊進(jìn)行培訓(xùn)？--學(xué)習(xí)的目標(biāo)選擇，學(xué)習(xí)內(nèi)容（模式、工具）、團(tuán)隊學(xué)習(xí)的方法（項目導(dǎo)向、運營帶動案例）、

5、如何做項目培養(yǎng)人留體系？

二、如何建立項目管理的制度、流程、操作指引支持體系？--體系

1、項目管理的制度流程體系是什么？

2、如何分步驟的建立項目管理支持體系？--項目總結(jié)沉淀、界面、貫穿流程

3、如何不斷優(yōu)化項目管理體系？

4、項目操作模式—萬科項目運營體系介紹（產(chǎn)品、工具、流程）

三、如何把項目變成產(chǎn)品和產(chǎn)品線？

1、萬科、萬達(dá)產(chǎn)品線分析

2、如何做項目產(chǎn)品總結(jié)？

3、如何做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化？

第四部分？標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)項目管理研究

一、 萬科的項目管理工具和方法？

二、 綠城是如何打造高品質(zhì)項目的？

三、 龍湖的項目把控點是什么？

四、 星海灣的精致豪宅標(biāo)準(zhǔn)？

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