房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制 內(nèi)訓(xùn)

**章：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的建立

【提出問(wèn)題】

什么是地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理？

為什么要進(jìn)行全面預(yù)算管理？

如何進(jìn)行全面預(yù)算管理？

房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面預(yù)算管理系統(tǒng)？

全面預(yù)算為什么會(huì)成為流于形式的數(shù)字游戲？

【討論問(wèn)題】

全面預(yù)算形象的比喻應(yīng)該是“一張網(wǎng)”，在這張網(wǎng)內(nèi)進(jìn)度管理是“橫軸”，代表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成的目標(biāo)；成本管理是“縱軸”，代表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成目標(biāo)所付合同的費(fèi)用。不管外界的情況如何變化，都能在這張網(wǎng)中找到所對(duì)應(yīng)的位置。

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制課程培訓(xùn)，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面預(yù)算管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面成本管理系統(tǒng)等，旨在使學(xué)員掌握全面預(yù)算管理的整體解決方案，掌握國(guó)內(nèi)為領(lǐng)先的全面計(jì)劃預(yù)算管理模式，掌握房地產(chǎn)成本管理的流程，組織，表單，分析工具等技能。

**部分：從業(yè)務(wù)角度入手，做好全面預(yù)算管理

一． 什么是全面預(yù)算管理 ？

【統(tǒng)一概念】：全面預(yù)算是什么？

Ø 全面預(yù)算就是成本控制？

Ø 全面預(yù)算是銷售預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算等的預(yù)算綜合？

Ø 全面預(yù)算是工作計(jì)劃的數(shù)字化反應(yīng)？

Ø 這幾種理解都對(duì)，但是都不全面！

它有兩個(gè)維度 ：

一、 從表現(xiàn)形式看—全面預(yù)算是各種預(yù)算表格的集成

按時(shí)間維度劃分：可以分為靜態(tài)、動(dòng)態(tài)預(yù)算；

按控制項(xiàng)目劃分：可以分為銷售收入預(yù)算、工程成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、稅金預(yù)算、資本性支出預(yù)算等。

二 、從管理環(huán)節(jié)分—全面預(yù)算是計(jì)劃、預(yù)算、考評(píng)的循環(huán)

（一）、計(jì)劃：分為一級(jí)計(jì)劃（集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）、二級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃）、三級(jí)計(jì)劃（各專項(xiàng)計(jì)劃及輔助計(jì)劃，包含設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃、工程專項(xiàng)計(jì)劃、營(yíng)銷與客服計(jì)劃）等；

（二）、預(yù)算：預(yù)算編制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析；

（三）、考評(píng)：目標(biāo)設(shè)定（計(jì)劃目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)）、結(jié)果衡量（時(shí)間、質(zhì)量、成本）、績(jī)效體現(xiàn)（固定工資、季度獎(jiǎng)金、年度分紅、項(xiàng)目提成）等。

二． 為什么要實(shí)行全面預(yù)算？

【統(tǒng)一思想】：預(yù)算管理是全面預(yù)算會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)反映監(jiān)督和內(nèi)部控制三方面的統(tǒng)一

其中，全面預(yù)算包含以下內(nèi)容：

ü 全面預(yù)算項(xiàng)目，

ü 全程預(yù)算控制，

ü 全員預(yù)算規(guī)則

會(huì)計(jì)反映監(jiān)督包含以下內(nèi)容：

ü 沒(méi)有業(yè)務(wù)沒(méi)有預(yù)算，

ü 沒(méi)有預(yù)算沒(méi)有業(yè)務(wù)，

ü 客觀反映及時(shí)反饋

內(nèi)部控制包含以下內(nèi)容：

ü 業(yè)務(wù)規(guī)范化

ü 流程制度化

ü 權(quán)責(zé)明確化

【統(tǒng)一思想】四大功能是：

規(guī)劃、控制、溝通協(xié)調(diào)、激勵(lì)約束

案例：一個(gè)房企老板的成本管理?yè)?dān)憂；

案例：xxx置業(yè)公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)訓(xùn)總結(jié)

三． 如何做好全面預(yù)算管理

【統(tǒng)一行為】：

1. 全面預(yù)算保障條件：

資源保證；組織保證；流程保證；制度保證；科目保證。

組織機(jī)構(gòu)案例（主要以萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)通集團(tuán)等企業(yè)的組織構(gòu)架特點(diǎn)說(shuō)明），專業(yè)方面簡(jiǎn)介一下：科目體系，核算科目，目標(biāo)成本模板，合約規(guī)劃模板等）

2. 全面預(yù)算流程編制

確定項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn) ；

編制項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃；

編制預(yù)算。

(1) 、制定目標(biāo)--確定項(xiàng)目定位與目標(biāo)利潤(rùn)率；

(2)、制定計(jì)劃--制定集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃、樓棟施工計(jì)劃。

 （3）、組織實(shí)施；

 （4）、績(jī)效管控；

3. 靜態(tài)預(yù)算與動(dòng)態(tài)預(yù)算

項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)，年度預(yù)算，月度預(yù)算

靜態(tài)預(yù)算項(xiàng)目分解控制

4. 靜態(tài)預(yù)算流程編制

案例分析：公司項(xiàng)目預(yù)算分許（收入，支出，年度利潤(rùn)預(yù)算等）

5. 動(dòng)態(tài)預(yù)算流程編制

四、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算控制方式

具體每一項(xiàng)預(yù)算控制方法：   

1、銷售收入；2、土地成本；3、前期費(fèi)用；4、工程成本；

5、營(yíng)銷費(fèi)用；6、管理費(fèi)用；7、財(cái)務(wù)費(fèi)用；8、稅金。

第二部分：房地產(chǎn)全面預(yù)算管理體系分享與交流

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的“困惑

現(xiàn)狀：偏重財(cái)務(wù)視角推行全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)，其全面預(yù)算管理絕大多數(shù)已淪為流于形式的“數(shù)字游戲”。

癥結(jié)：財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)“兩張皮”，預(yù)算管理缺乏運(yùn)營(yíng)管理支撐

全面預(yù)算為什么會(huì)成為流于形式的數(shù)字游戲？（四個(gè)問(wèn)題討論）

一、 綜述：如何理解房地產(chǎn)全面預(yù)算管理

二、 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理—計(jì)劃篇

三、 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理—實(shí)務(wù)篇

四、 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理—保障篇

案例1：LH地產(chǎn)集團(tuán)公司的全面預(yù)算管理特點(diǎn)和學(xué)習(xí)借鑒點(diǎn)；

案例2：龍湖集團(tuán)xxx項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)之成本管理部分

第二章： 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控系統(tǒng)的建立

**部分：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本管理的重要性

【提出問(wèn)題】

什么是成本管理？為何進(jìn)行成本管理？怎么進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的成本管理？

為什么采取了很多種的方法，但找不到有效的途徑控制成本？

控制成本就是降低質(zhì)量，降低標(biāo)準(zhǔn)嗎？

控制成本的重點(diǎn)在哪里？

企業(yè)何時(shí)進(jìn)行成本控制？

【討論問(wèn)題】

成本管理的定義、范圍、管理方式；

成本管理的作用和效果；

實(shí)行成本管理的保障條件；

新常態(tài)下成本管理的思路，流程和方法；

目標(biāo)成本指定的階段和作用；

目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的管理及責(zé)任成本；

簡(jiǎn)單介紹房地產(chǎn)成本管理的三大階段及趨勢(shì)：

第二部分：成本管控術(shù)—成本策劃：企業(yè)利潤(rùn)的節(jié)流閥與監(jiān)控者

【提出問(wèn)題】

成本管理操作過(guò)程中的困惑：

成本部門“單兵作戰(zhàn)”較多，各部門的協(xié)同不夠；

目標(biāo)成本測(cè)算準(zhǔn)確度不高；

合約規(guī)劃實(shí)際指導(dǎo)意義不大，流于形式；

控成本還是保品質(zhì)？這是個(gè)問(wèn)題！

變更簽證太多，怎么管？

動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)不能準(zhǔn)確及時(shí)獲??；

資金計(jì)劃預(yù)不準(zhǔn)，難以真正做到資金平衡；

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點(diǎn)

【討論問(wèn)題】

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點(diǎn)：

控目標(biāo)、控合同、控付款、控動(dòng)態(tài)

控目標(biāo)---（分享案例）Z企業(yè)“不同階段目標(biāo)成本編制”

概念設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段、施工圖設(shè)計(jì)階段及構(gòu)件深化設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本形成及成本重點(diǎn)控制對(duì)象；

目標(biāo)成本修訂調(diào)整指導(dǎo)原則；

目標(biāo)成本編制原則與調(diào)整流程；

控合同---公司董事長(zhǎng)或者總經(jīng)理在進(jìn)行合同審批時(shí)，如何判斷合同價(jià)格是否合理？預(yù)算夠不夠？

成本控制vs與成本核算；

合約規(guī)劃對(duì)成本控制的作用；

合約管控案例分享：X企業(yè)“成本管理的三大儲(chǔ)備”

控付款—無(wú)計(jì)劃不付款

付款計(jì)劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計(jì)劃并與計(jì)劃聯(lián)動(dòng)；

月度資金計(jì)劃每月匯總生成，上報(bào)集團(tuán)審批后，達(dá)成率納入部門考核；

合同付款：無(wú)計(jì)劃不付款，合同付款申請(qǐng)、審批嚴(yán)控計(jì)劃外審批付款；

控動(dòng)態(tài)—實(shí)時(shí)對(duì)比  指導(dǎo)定價(jià)

目標(biāo)成本→動(dòng)態(tài)成本→產(chǎn)品動(dòng)態(tài)單方

目標(biāo)成本：成本控制線、上線VS基線

動(dòng)態(tài)成本：實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)反映“預(yù)計(jì)終成本”，合約規(guī)劃余量的蓄水池作用，動(dòng)態(tài)成本月度回顧→預(yù)警、強(qiáng)控

產(chǎn)品動(dòng)態(tài)單方：指導(dǎo)定價(jià)、橫向?qū)?biāo)

第三部分 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略；

策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)

策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

策略三：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查

策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)：

策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià) 

案例：xx集團(tuán)設(shè)計(jì)階段成本管理控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

案例：白銀時(shí)代X企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)的運(yùn)營(yíng)管控實(shí)踐

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