城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程
中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)
1 范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作的工作內(nèi)容及適用范圍、技術(shù)途徑及程序、土地定級(jí)因素的選擇、資料調(diào)查與整理、定級(jí)因素資料整理及定量化、單元分值計(jì)算、土地級(jí)評(píng)定及測(cè)算、編制土地級(jí)別總圖及量算面積、土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理、土地定級(jí)報(bào)告及成果驗(yàn)收、土地級(jí)別成果歸檔和更新等。
本標(biāo)準(zhǔn)適用于在我國(guó)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)進(jìn)行的城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作。
2 總則
2.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的任務(wù)與目的
城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，并使評(píng)定結(jié)果級(jí)別化。城鎮(zhèn)土地定級(jí)的目的是為全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，以及為土地估價(jià)、征收土地稅費(fèi)和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃提供依據(jù)。
2.2 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)體系
城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。
土地等反映全國(guó)或省、地級(jí)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異。土地等的順序在全國(guó)或省、地級(jí)行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一排列。
土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。土地級(jí)的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。
本標(biāo)準(zhǔn)適用于各城鎮(zhèn)內(nèi)土地級(jí)的評(píng)定及更新工作，獨(dú)立工礦區(qū)及獨(dú)立開發(fā)區(qū)的土地定級(jí)及更新按照本規(guī)定執(zhí)行。各城鎮(zhèn)間土地等的評(píng)定規(guī)程另行制定。
2.3 土地定級(jí)對(duì)象
土地定級(jí)的對(duì)象是城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)的所有土地。土地定級(jí)工作以城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地整體為單位進(jìn)行。城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地也可一起進(jìn)行評(píng)定。
2.4 土地定級(jí)原則
2.4.1綜合分析原則 .
土地定級(jí)應(yīng)對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析, 按綜合差異劃分土地級(jí)。土地級(jí)既要反映土地在經(jīng)濟(jì)效益上的差異, 也要反映土地在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等綜合效益上的差異。
2.4.2 主導(dǎo)因素原則
土地定級(jí)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)影響土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣和土地使用價(jià)值高低的因素種類及其作用的差異, 重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。
2.4.3 地域分異原則
土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)別。
2.4.4 土地收益差異原則
土地定級(jí)應(yīng)在初步劃分的土地級(jí)別上對(duì)土地收益差異明顯的有關(guān)行業(yè)進(jìn)行土地收益和土地價(jià)格測(cè)算, 測(cè)算值作為確定土地級(jí)別數(shù)目和了解行業(yè)收益差異的重要參考依據(jù)，土地級(jí)別高低應(yīng)與土地收益或土地價(jià)格高低相對(duì)應(yīng)；
2.4.5 定量與定性結(jié)合原則
土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化，以定量分析計(jì)算為主，必要時(shí)才對(duì)某些現(xiàn)階段難以定量的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素采用定性分析。
2.4.6 綜合定級(jí)與分類定級(jí)相結(jié)合的原則
在土地利用類型分異不明顯的中小城鎮(zhèn),可以采用綜合定級(jí)；而在土地利用類型分異較明顯的城鎮(zhèn)或各種不同類型用地質(zhì)量?jī)?yōu)劣區(qū)域較分散的城鎮(zhèn)，一般要進(jìn)行分類定級(jí)。
2.5 土地定級(jí)工作內(nèi)容
a.準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查；
b.定級(jí)因素資料整理及定量化；
c.單元分值計(jì)算及土地級(jí)別評(píng)定；
d.編制土地級(jí)別總圖及量算面積；
e.土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理；
f.編寫土地定級(jí)報(bào)告；
g.土地定級(jí)成果驗(yàn)收；
h.成果歸檔和資料更新。
2.6土地定級(jí)的程序
2.6.1 根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)，對(duì)影響土地質(zhì)量和土地使用價(jià)值的因素分析，選取土地區(qū)位條件和其它有關(guān)的土地自然和經(jīng)濟(jì)條件，作為劃分綜合土地級(jí)別的定級(jí)因素；
2.6.2 按照各定級(jí)因素分布變化規(guī)律，計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素
的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表；
2.6.3 依據(jù)定級(jí)因素與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及生活的相關(guān)程度，確定各因素的相對(duì)重要性，分別計(jì)算各因素權(quán)重值；
2.6.4劃分土地定級(jí)單元，計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，各分值加權(quán)求和，按總分的分布排列和實(shí)際情況，初步劃分土地級(jí)別；
2.6.5在不同土地級(jí)別上進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)別進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整；
2.6.6 編繪土地級(jí)別圖，編制土地定級(jí)報(bào)告，完成定級(jí)工作。
2.7 土地定級(jí)的技術(shù)方法
2.7.1 因素的作用分計(jì)算采用相對(duì)值法和距離遞減法，按0～100 分封閉區(qū)間賦分，因素指標(biāo)優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分越高;
2.7.2 單元?jiǎng)澐挚蛇x用主導(dǎo)因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法；
2.7.3 權(quán)重確定采用特爾菲測(cè)定法、因素成對(duì)比較法、層次分析法或其它數(shù)學(xué)方法； 2.7.4 單元總分值計(jì)算采用多因素加權(quán)分值求和法。計(jì)算式為:
n
Ｐ＝ ∑ wi•Ｆi
i=1
式中：Ｐ—單元總分(各定級(jí)因素在單元內(nèi)對(duì)土地優(yōu)劣影響的綜合反映)；
∑—累加符號(hào)；
ｎ—土地定級(jí)因素的總數(shù)；
wi—權(quán)重(某定級(jí)因素對(duì)土地質(zhì)量和使用價(jià)值的影響度)；
Fi—分值(某定級(jí)因素在單元內(nèi)表現(xiàn)出的優(yōu)劣度)。
2.7.5 級(jí)別確定采用總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法或聚類分析法；
2.7.6 土地收益測(cè)算采用典型抽樣測(cè)定、數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法。
2.8 土地定級(jí)的類型
土地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上的大城市，必須同時(shí)進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)；其它城市必須進(jìn)行綜合定級(jí)，必要時(shí)可同時(shí)進(jìn)行分類定級(jí)。
2.8.1綜合定級(jí)
綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分土地級(jí)。
2.8.2分類定級(jí)
分類定級(jí)指分別對(duì)影響某類型用地城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分各類型用地土地級(jí)。分類定級(jí)一般有商業(yè)用地土地定級(jí)、住宅用地土地定級(jí)、工業(yè)用地土地定級(jí)等。
2.9 土地定級(jí)成果
a. 土地定級(jí)報(bào)告；
b. 土地級(jí)別圖；
c. 土地級(jí)別邊界圖；
d．土地定級(jí)單元分值圖；
e. 土地定級(jí)因素作用分值圖；
f. 土地定級(jí)分級(jí)面積匯總表；
g . 原始資料、中間計(jì)算結(jié)果和其它過渡圖、表。
2.10 規(guī)程解釋權(quán)
本標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。
3 準(zhǔn)備工作
3.1 編寫土地定級(jí)任務(wù)書
凡開展土地定級(jí)的城鎮(zhèn)，由市、縣土地管理局組織編寫土地定級(jí)任務(wù)書，經(jīng)上級(jí)土地管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。省級(jí)土地管理部門在必要時(shí)，可對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)中某些條款作出補(bǔ)充規(guī)定。補(bǔ)充規(guī)定不得與本標(biāo)準(zhǔn)要求相抵觸，并須報(bào)國(guó)土資源部認(rèn)可和備案。土地定級(jí)任務(wù)書的內(nèi)容包括：
a. 開展土地定級(jí)城鎮(zhèn)的基本情況；
b. 土地定級(jí)工作所需的技術(shù)資料和圖件資料；
c. 土地定級(jí)工作的組織與領(lǐng)導(dǎo)；
d. 土地定級(jí)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算；
e. 土地定級(jí)成果；
f. 土地定級(jí)技術(shù)方案。
3.2 表格準(zhǔn)備
根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋囟?jí)工作需要，從附錄A中有選擇地準(zhǔn)備工作用表。
3.3 圖件準(zhǔn)備
土地定級(jí)工作所需準(zhǔn)備的圖件主要為各類工作底圖，包括土地級(jí)別總圖工作底圖、土地級(jí)別邊界圖工作底圖、定級(jí)因素作用分值圖工作底圖和其它輔助工作底圖。各類底圖采用能覆蓋城鎮(zhèn)定級(jí)范圍的城鎮(zhèn)平面圖、地形圖或地籍圖。 .
根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，各類工作底圖的比例尺應(yīng)當(dāng)符合下列各款的要求：
3.3.1 土地級(jí)別總圖的工作底圖
大城鎮(zhèn) 1:10000 ～ 1:50000
中等城鎮(zhèn) 1:5000 ～ 1:10000
小城鎮(zhèn)以下 1:1000 ～ 1:5000
3.3.2 土地級(jí)別邊界圖的工作底圖
應(yīng)采用城鎮(zhèn)地籍圖，無地籍圖時(shí)，可暫用比例尺大于土地級(jí)別總圖并能準(zhǔn)確劃出土地級(jí)邊界的其他圖件。
3.3.3 定級(jí)因素作用分值圖的工作底圖
作用分值圖比例尺應(yīng)與土地級(jí)別總圖一致。
3.3.4 其它輔助圖件的工作底圖
其它輔助圖件的工作底圖應(yīng)采用滿足需要的圖件，比例尺由各城鎮(zhèn)自定。
3. 3. 5 以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段定級(jí)工作底圖
以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段定級(jí)的各類工作底圖應(yīng)滿足以上要求，工作底圖的采集方法采用掃描、數(shù)字化等手段或直接利用滿足要求的電子圖件，編碼規(guī)則必須遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
4 土地定級(jí)因素選擇
定級(jí)因素指對(duì)土地級(jí)別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。
4. 1 因素選擇范圍
4.1.1 綜合定級(jí)因素選擇范圍
a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；
b. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度；
c. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；
d. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度；
e. 其他方面的因素。
各因素的含義祥見附錄A中表A1。
4.1.2商業(yè)用地土地定級(jí)因素選擇范圍
a. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；
b. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度；
c. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度；
d. 人口狀況方面的因素有：人口密度；
e. 其他方面的因素有：高級(jí)商務(wù)集聚影響度；
各因素的含義祥見附錄A中表A2。
4.1.3住宅用地土地定級(jí)因素選擇范圍
a. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；
b. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度；
a. 環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度；
b. 繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；
c. 人口狀況方面的因素有：人口密度；
a. 其他方面的因素。
各因素的含義祥見附錄A中表A3。
4.1.4 工業(yè)用地土地定級(jí)因素選擇范圍
a. 交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度；
b. 基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度；
c. 產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度；
d. 環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度；
e. 其他方面的因素。
各因素的含義詳見附錄A 表A4。
4.2 因素選擇原則
確定的因素應(yīng)同時(shí)滿足:
a. 因素指標(biāo)值變化對(duì)土地定級(jí)有較顯著的影響；
b. 因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異。
c. 不同類型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素。
4. 3 因素選擇方法
按附錄A 表A1、A2、A3、A4 內(nèi)容選擇采用：
a. 進(jìn)行特爾菲法測(cè)定要選擇的因素 ；
b. 參照附錄A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇。
4.4 定級(jí)因素權(quán)重確定
4.4.1 權(quán)重確定原則
權(quán)重反映定級(jí)因素對(duì)土地的影響程度。權(quán)重確定原則為:
a. 權(quán)重值與因素對(duì)土地影響的大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權(quán)重值之和＝1 ；
b. 各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：綜合定級(jí)時(shí)參考表A1、商業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A2、住宅用地土地定級(jí)時(shí)參考表A3、工業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A4。無特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序；
c. 權(quán)重值可單獨(dú)選用特爾斐測(cè)定法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ù_定,也可用特爾斐測(cè)定法結(jié)合其它兩種方法來確定；
d.定級(jí)因素對(duì)不同類型用地的影響程度不同，分類定級(jí)時(shí)不同類型用地的定級(jí)應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。
4.4.2 權(quán)重確定方法
4.4.2.1 特爾斐測(cè)定法(Delphi方法)
對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分。權(quán)重值按下式計(jì)算：
Wi=Ei÷100
式中：Wi—某因素的權(quán)重值
Ei—該因素經(jīng)多輪打分后的平均值
實(shí)施要求:
a. 專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況的有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為 10-40 人;
b. 專家打分應(yīng)根據(jù)定級(jí)因素的背景材料和打分說明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況下按表A5的格式百分制獨(dú)立打分；
c. 從第二輪次起，打分必須參考上輪打分結(jié)果進(jìn)行；
d. 打分輪次為 2-3 輪。
4.4.2.2 因素成對(duì)比較法
對(duì)所選因素進(jìn)行相對(duì)重要性兩兩比較、賦值，計(jì)算權(quán)重。
實(shí)施要求:
a. 對(duì)比結(jié)果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，則A因素＞C因素的關(guān)系;
b. 對(duì)因素所賦的值應(yīng)在 0～1 范圍內(nèi)，同時(shí)兩因素值之和＝1。
4.4.2.3 層次分析法(AHP方法)
對(duì)定級(jí)因素相對(duì)重要性進(jìn)行判別，組成判斷矩陣，計(jì)算權(quán)重值。
實(shí)施要求:
a. 因素相對(duì)重要性判別最好使用特爾斐測(cè)定的數(shù)據(jù)，判斷矩陣必須通過一致性檢驗(yàn);
b. 同時(shí)按層次分析法求算因素權(quán)重和因素內(nèi)的各因子作用系數(shù)。僅求算因子作用系數(shù)，可用層次單排序計(jì)算。
5 資料調(diào)查與整理
5.1 資料調(diào)查的一般要求
a. 外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要按實(shí)地位置標(biāo)注到定級(jí)工作輔助圖或底圖上;
b. 利潤(rùn)、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進(jìn)行，要求近期連續(xù)三年以上資料;
c. 抽樣或斷面調(diào)查，每種類型要有足夠樣本;
d. 外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。
5.2 資料調(diào)查的內(nèi)容
5.2.1 繁華程度資料的收集與調(diào)查
資料收集的范圍包括：
a. 商業(yè)服務(wù)業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱商服〕中心的數(shù)量、位置、范圍；
b. 商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、銷售額、利潤(rùn)額、占地面積、營(yíng)業(yè)面積、等；
c. 必要時(shí)了解商業(yè)職能種類數(shù)，商服中心職能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。
資料不足時(shí)，應(yīng)實(shí)地對(duì)各商服中心進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。
5.2.2交通條件資料的收集與調(diào)查
資料收集的范圍包括：
a. 與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長(zhǎng)度及寬度等數(shù)據(jù)；
b. 與公共交通狀況有關(guān)的公共汽車線路及站點(diǎn)分布、車流量及停靠次數(shù)等；
c. 與城鎮(zhèn)間交通狀況有關(guān)的交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布等。
資料不足時(shí)，道路類型、寬度及車流量數(shù)等按斷面做補(bǔ)充調(diào)查，即選擇有代表性的典型路段做斷面，實(shí)地量測(cè)道路寬度，確定道路所屬類型，測(cè)定在規(guī)定時(shí)段內(nèi)此斷面的車流量。
5.2.3 基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料的收集與調(diào)查
城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施包括電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等生活設(shè)施和中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施。
5.2.3.1 生活設(shè)施資料收集的范圍包括：
a. 生活設(shè)施類型、數(shù)量、分布、投資等狀況；
b. 生活設(shè)施的保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣。
5.2.3.2 公用服務(wù)設(shè)施資料收集的范圍包括:
a.公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分布等；
b.公用服務(wù)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別、服務(wù)水平和服務(wù)范圍等；
資料不足時(shí)，須在實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。
5.2.4 環(huán)境條件資料的收集與調(diào)查
資料收集的范圍包括：
a. 各類污染狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等環(huán)境評(píng)價(jià)資料等；
b. 地形、工程地質(zhì)、水文和氣候等條件；
c. 公園、綠地的位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模等。
d. 區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)劣。
資料不足時(shí)，須在實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。
5.2.5 社會(huì)、歷史及人口資料的收集與調(diào)查
資料收集的范圍包括人口總數(shù)、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)發(fā)展過程等。
常住人口、暫住人口按戶籍登記數(shù)；客流人口資料采用斷面調(diào)查，按規(guī)定時(shí)段內(nèi)通過斷面的人口數(shù)作為該點(diǎn)或一定區(qū)域的客流人口。
5.2.6 高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模資料
城鎮(zhèn)金融保險(xiǎn)中心及高檔寫字樓數(shù)量、位置、范圍、年租金、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)等資料。
5.2.7 產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模資料
城鎮(zhèn)同類產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)的數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤(rùn)、用地面積、職工人數(shù)等。
5.2.8 土地利用效益調(diào)查
5.2.8.1 資料收集的范圍包括：
a. 工業(yè)、商服業(yè)等企業(yè)單位各自的產(chǎn)值、商業(yè)銷售額、流動(dòng)資金與固定資金，稅前及稅后利潤(rùn)等數(shù)據(jù)；
b. 各企業(yè)單位的占地面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)等數(shù)據(jù)；
c. 各企業(yè)單位的所有制性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、所屬系統(tǒng)等;
d. 現(xiàn)行房?jī)r(jià)、歷史地租和地價(jià)以及分布狀況等資料。
5.2.8.2 企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，應(yīng)選用連續(xù) 3 年以上的有關(guān)資料。調(diào)查方式可選擇：
a. 在開始調(diào)查收集其它定級(jí)資料時(shí)，結(jié)合進(jìn)行全面的抽樣調(diào)查;
b. 在初步劃分的土地級(jí)上，按工業(yè)、百貨、五金、服裝、旅館、日雜、飲食、服務(wù)、文體等區(qū)別選擇行業(yè)，每個(gè)行業(yè)抽 5～10 個(gè)企業(yè)做為樣點(diǎn);
c. 調(diào)查表格見附表A6。
5.2.9其它資料室外定位和臨街單位進(jìn)深調(diào)查
資料收集、調(diào)查的范圍和方法包括：
a. 臨街權(quán)屬單位使用土地平均進(jìn)深的數(shù)據(jù)采用在土地利用類型基本一致的區(qū)域，選擇若干典型地點(diǎn)實(shí)測(cè)的方法；
b. 定級(jí)中需要利用的明顯地物、新增地物的位置數(shù)據(jù),采用室外實(shí)地測(cè)定的方法；
c. 土地權(quán)屬資料利用已有的地籍調(diào)查資料。
5 定級(jí)因素資料整理及定量化
6.1 資料整理及定量化的內(nèi)容、要求和一般方法
6.1.1 工作內(nèi)容:
a. 選擇定級(jí)因素;
b. 確定因素的指標(biāo)值、指數(shù)、距離及作用分;
c. 編制作用分值表，勾繪定級(jí)因素作用分值圖;
d. 確定定級(jí)因素權(quán)重；
6.1.2 工作要求：
a . 檢查選擇的定級(jí)因素資料的齊備狀況，資料不足時(shí)，必須進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查;
b. 將與各因素有關(guān)的各設(shè)施、商服中心、抽樣點(diǎn)及有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)注在工作底圖或輔助圖上;
c. 各種設(shè)施（因子）的作用系數(shù)應(yīng)參照確定因素權(quán)重的方法進(jìn)行，也可用層次分析法把權(quán)重和作用系數(shù)一并確定;
d. 各因素指標(biāo)均按相對(duì)值衡量。在指標(biāo)值中對(duì)規(guī)模或級(jí)別的最高值，距離最近或狀況的最優(yōu)值賦予相對(duì)高分，其余指標(biāo)按相對(duì)大小作用分依次遞減;
e. 若因素的指標(biāo)值只在一定范圍內(nèi)對(duì)土地定級(jí)起作用，因素得分計(jì)算只應(yīng)在該范圍內(nèi)進(jìn)行。凡高于或低于該范圍的指標(biāo)值，按該范圍內(nèi)的最高值或最低值看待;
f. 各城鎮(zhèn)可根據(jù)實(shí)際情況分別按空間距離、道路距離、耗時(shí)距離等量測(cè)、整理出有關(guān)的距離數(shù)據(jù)。
6.1.3 因素定量化的一般方法:
定級(jí)因素的定量化可分兩大類進(jìn)行：
6.1.3.1 若因素對(duì)土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱之為面狀因素。其定量化步驟為:
a. 對(duì)因素進(jìn)行整理，計(jì)算指標(biāo)值；
b. 按下式計(jì)算相對(duì)作用分:
fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：fi—某指標(biāo)值的作用分
Xmin、Xmax、Xi—分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值
c. 劃分 3～10 個(gè)作用分區(qū)間，編制作用分值表。
6.1.3.2 若因素對(duì)土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)，稱之為點(diǎn)、線狀因素。其定量化步驟為：
a. 在各因素內(nèi)按規(guī)模或類型求出各點(diǎn)或線的相對(duì)作用分，其最大值為 100 ;
b. 計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)?；蝾愋偷狞c(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍及劃分若干個(gè)相對(duì)距離區(qū)間;
c. 根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的作用分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算或按相對(duì)距離查附錄B（表B1或表B2）獲得各個(gè)相對(duì)距離上的作用分;
d . 以因素作用分、相對(duì)距離區(qū)間編制因素作用分值表;
e. 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因素
對(duì)單元的影響作用分。
a. 當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（鐵路、高速公路、河流等）時(shí)，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處的因素影響作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減。當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時(shí)，可以忽視其的存在。
6.2 繁華程度資料整理
繁華程度主要由商服繁華影響度體現(xiàn)，資料按下款整理:
6.2.1 商服中心劃分
6.2.1.1 各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級(jí)別數(shù)目為:
商服中心級(jí)別數(shù)目 最低級(jí)中心的建筑面積之和
大城鎮(zhèn) 2 ～ 4 級(jí) ≥ 2000～1500 平方米
中等城鎮(zhèn) 2 ～ 3 級(jí) ≥ 1500～1000 平方米
小城鎮(zhèn)以下 1 ～ 2 級(jí) ≥ 1000～500 平方米
6.2.1.2 確定商服中心邊界
在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界；
6.2.1.3 劃分要求
城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心依次從高級(jí)到低級(jí)按市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)等級(jí)別劃分;
6.2.1.4 劃分依據(jù)
商服中心可選用以下一種劃分依據(jù)：
a. 按商服中心的銷售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷售額、利潤(rùn)值以及其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高低衡量;
b. 利用對(duì)商服中心的已有劃分成果，并加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。
6.2.2 商服中心規(guī)模指數(shù)確定
各商服中心規(guī)模指數(shù)用銷售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按下式確定:
Mi＝100ai÷amax
式中: Mi—某商服中心規(guī)模指數(shù)
ai—該商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際值或該級(jí)中心指標(biāo)平均值
amax—最高級(jí)商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
6.2.3 商服中心內(nèi)各級(jí)繁華作用分的分割計(jì)算
商服中心內(nèi)可分為與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服職能和低于其級(jí)別的各級(jí)職能，中心對(duì)土地繁華的影響由這些職能綜合體現(xiàn)，并以相應(yīng)級(jí)別的衡量，中心內(nèi)的各級(jí)繁華作用分按下式進(jìn)行分割計(jì)算:
fi＝Mi-Mj
fmin＝Mmin
式中: fi—某級(jí)商服繁華作用分
Mi—某級(jí)中心規(guī)模指數(shù)
Mj—次一級(jí)中心規(guī)模指數(shù)
fmin—最低級(jí)中心的商服繁華作用分
Mmin—最低級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)
6.2.4 商服中心服務(wù)半徑和相對(duì)距離確定
半徑以商服中心邊緣為起算點(diǎn)，通過商服中心分布圖按下式確定:
市級(jí)中心服務(wù)半徑＝市級(jí)中心到連片建成區(qū)的最大距離
市級(jí)中心服務(wù)以外的各級(jí)中心服務(wù)半徑＝同級(jí)商服中心的最大服務(wù)距離
相對(duì)距離按下式計(jì)算，不同級(jí)商服中心劃分 3-15 個(gè)對(duì)應(yīng)的相對(duì)距離區(qū)間:
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相對(duì)距離
di—某級(jí)中心服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距中心的實(shí)際距離
d —該商服中心服務(wù)半徑
6.2.5衰減公式的確定
各級(jí)商服中心商服繁華作用分按下式進(jìn)行衰減：
fij=fi(1-r)
式中：fij—j點(diǎn)受i級(jí)商服中心的影響作用分
fi—某級(jí)商服中心商服繁華作用分
r —j點(diǎn)到i級(jí)商服中心的相對(duì)距離
6.2.6 作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A9，包含內(nèi)容有:
a. 相對(duì)距離＝0 時(shí)的各級(jí)繁華作用分;
b. 與各級(jí)中心相對(duì)應(yīng)的各相對(duì)距離;
c. 在不同相對(duì)距離上的各級(jí)繁華作用分；
第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B1后獲得, 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi(1-r)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。
6.3 交通條件資料整理
交通條件由道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度綜合影響決定，資料按以下各款整理:
6.3.1 道路通達(dá)度資料整理
6.3.1.1 道路類型確定
按道路在城鎮(zhèn)交通中的作用可分為:
a. 主干道—聯(lián)系城鎮(zhèn)中主要工礦企業(yè)、交通樞紐和全市性公共活動(dòng)場(chǎng)所的道路，是城鎮(zhèn)中主要客貨運(yùn)輸線;
次干道—聯(lián)系城鎮(zhèn)主干道之間的道路;
支路—各街坊之間的聯(lián)系道路。
b. 按主、次干道在城鎮(zhèn)中的類型不同分為:
混合型主干道—城鎮(zhèn)內(nèi)部主要客貨運(yùn)輸線;
生活型主、次干道—城鎮(zhèn)內(nèi)部主要以客運(yùn)為主的道路;
交通型主、次干道—城鎮(zhèn)內(nèi)部主要以貨運(yùn)和過境為主的道路。
c. 各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的道路類型數(shù)為:
大城鎮(zhèn) 5 ～ 7 類;
中等城鎮(zhèn) 3 ～ 5 類;
小城鎮(zhèn)以下 1 ～ 3 類;
6.3.1.2 道路類型劃分依據(jù)
a. 按道路寬度:
道路類型 紅線寬度 車行道寬度
主干道 ≈40 米 14～18 米
次干道 ≈30 米 11～14 米
支路 ≈15 米 7～9 米
b. 按道路上的車道數(shù);
c. 按道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用。
6.3.1.3 道路的作用指數(shù)和通達(dá)作用分計(jì)算
作用指數(shù)反映某類道路在城鎮(zhèn)交通運(yùn)輸中的所起的作用。綜合定級(jí)、商業(yè)用地定級(jí)時(shí)作用大小順序一般為: 混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；住宅用地定級(jí)時(shí)作用大小順序一般為：生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；工業(yè)用地定級(jí)時(shí)作用大小順序一般為: 交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道、 交通型次干道、生活型次干道、支路。指數(shù)與道路作用或車流量大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，最佳道路的作用指數(shù)值＝1 ，其余類型依次遞減;
道路通達(dá)作用分計(jì)算按下式:
fi＝100ki
式中: fi—某類道路通達(dá)作用分
ki—該類道路作用指數(shù)
步行街、單行道的道路通達(dá)作用分減半。
6.3.1.4 道路影響距離及相對(duì)距離計(jì)算
主干道、次干道影響距離按實(shí)際推算，其公式為:
d＝s÷2L
式中: d—主干道或次干道影響距離
s—城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地面積
L—主干道或次干道長(zhǎng)度
支路的影響半徑在 0.3～0.75 公里之間確定。
相對(duì)距離按下式計(jì)算，不同道路類型對(duì)應(yīng)劃分 3～10 個(gè)的相對(duì)距離區(qū)間:
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相對(duì)距離
di—某類道路影響距離內(nèi)，某點(diǎn)距該道路的最短距離
d —該類道路影響距離
6.3.1.5 衰減公式的確定
道路通達(dá)度作用分按公式fij=fi(1-r)進(jìn)行衰減。
式中：fij—j點(diǎn)受i道路的影響作用分
fi—某類道路的道路通達(dá)作用分
r —j點(diǎn)到i道路的相對(duì)距離
6.3.1.6作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A10 ，包含內(nèi)容有:
a. 相對(duì)距離＝0 時(shí)的各類道路通達(dá)作用分;
b. 與各類道路對(duì)應(yīng)的各相對(duì)距離;
c. 在不同相對(duì)距離上的各類道路通達(dá)作用分;
第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B1后獲得, 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi(1-r)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。
6.3.2 公交便捷度資料整理
6.3.2.1 公共交通站流量的計(jì)算
站流量取一定區(qū)域內(nèi)各個(gè)公交站點(diǎn)的每小時(shí)停車量之和。當(dāng)同一公交線路的各站點(diǎn)均為必停站點(diǎn)時(shí)，可用線路中各向車流量之和代替，各公交線路流量每天統(tǒng)一按12—16小時(shí)計(jì)算平均值；
6.3.2.2 公交便捷作用分的確定
公交便捷按站流量的大小依次劃分為3—15個(gè)檔次，各檔次的公交便捷作用分由下式計(jì)算：
fi=100bi÷bmax
式中：fi—公交便捷作用分；
bi—某站流量值；
bmax—最大公交站流量值。
6.3.2.3 公交站點(diǎn)服務(wù)半徑和相對(duì)距離的計(jì)算
服務(wù)半徑以站點(diǎn)為原點(diǎn)，統(tǒng)一在 0.3～0.8公里之間確定。
相對(duì)距離計(jì)算按下式，各城鎮(zhèn)劃分的相對(duì)距離區(qū)間為 2～5 個(gè):
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相對(duì)距離
d —公交站點(diǎn)服務(wù)半徑
di—服務(wù)半徑內(nèi)某點(diǎn)距站點(diǎn)的實(shí)際距離
6.3.2.4 衰減公式的確定
公交便捷度作用分按公式fij=fi(1-r)進(jìn)行衰減。
式中：fij—j點(diǎn)受i公交站點(diǎn)的影響作用分
fi—某公交站點(diǎn)的公交便捷度作用分
r —j點(diǎn)到i公交站點(diǎn)的相對(duì)距離
6.3.2.5作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A11，包含內(nèi)容有:
a. 相對(duì)距離＝0 時(shí)，各檔次公交便捷作用分;
b. 各相對(duì)距離區(qū)間;
c. 在不同相對(duì)距離上各檔次公交便捷作用分;
第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B2后獲得,采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi(1-r)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。
6.3.3 對(duì)外交通便利度資料整理
6.3.3.1 對(duì)外交通設(shè)施類型、數(shù)目的選定
設(shè)施指火車站、港口、長(zhǎng)途車站、機(jī)場(chǎng)、高速公路出入口等城鎮(zhèn)中對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客貨運(yùn)輸站(不包括單位自有的接軌站、專用碼頭等)和重點(diǎn)對(duì)外交通節(jié)點(diǎn)，各城鎮(zhèn)可按設(shè)施在城鎮(zhèn)對(duì)外交通運(yùn)輸中的地位和作用選定設(shè)施數(shù)目和類型;
6.3.3.2 作用指數(shù)和作用分計(jì)算
設(shè)施（因子）作用指數(shù)反映某類設(shè)施在對(duì)外交通運(yùn)輸中的重要程度，指數(shù)與設(shè)施作用大小呈正比，采用專家打分確定，數(shù)值在 0～1，各指數(shù)值之和＝1；
設(shè)施作用分計(jì)算按下式:
fi＝100ki
式中: fi—某設(shè)施作用分
ki—該設(shè)施（因子）作用指數(shù)
某類設(shè)施（因子）中含有多個(gè)設(shè)施場(chǎng)所，將規(guī)模及影響最大的設(shè)施場(chǎng)所作用分賦為該施（因子）作用分（fi），其它設(shè)施場(chǎng)所作用分按規(guī)模及影響大小，按比例遞減計(jì)算確定。
6.3.3.3 對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑和相對(duì)距離確定
服務(wù)半徑以各設(shè)施為原點(diǎn)，范圍分別確定在 2～20 公里之間;
相對(duì)距離計(jì)算按下式，各設(shè)施劃分 3～5 個(gè)相對(duì)距離區(qū)間:
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相對(duì)距離
di—某設(shè)施服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距設(shè)施的距離
d —該設(shè)施的服務(wù)半徑
6.3.3.4衰減公式的確定
對(duì)外交通便利度作用分按公式fij=fi(1-r)進(jìn)行衰減。
式中：fij—j點(diǎn)受i類對(duì)外交通設(shè)施某場(chǎng)所的影響作用分
fi—i類對(duì)外交通設(shè)施某場(chǎng)所的便利度作用分
r —j點(diǎn)到i類對(duì)外交通設(shè)施某場(chǎng)所的相對(duì)距離
6.3.3.5作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A12，包含內(nèi)容有:
a. 相對(duì)距離＝0 時(shí)，各設(shè)施便利度作用分;
b. 各相對(duì)距離區(qū)間;
c. 在不同相對(duì)距離上各類設(shè)施便利度作用分;
第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B2后獲得,采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi(1-r)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。
6.4 基礎(chǔ)設(shè)施資料整理
基礎(chǔ)設(shè)施條件的優(yōu)劣由生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度兩因素綜合影響決定。
6.4.1 生活設(shè)施完善度資料整理
6.4.1.1 生活設(shè)施完善度指標(biāo)確定
a. 選擇設(shè)施齊備標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，從供水、排水、電力、電訊、供熱、供氣等設(shè)施中選定齊備時(shí)應(yīng)有的設(shè)施類型;
b. 劃分設(shè)施在某區(qū)域水平系數(shù)時(shí)，按設(shè)施技術(shù)水平、設(shè)施服務(wù)方式或設(shè)備分布密度分出 2～4 個(gè)相對(duì)系數(shù)，數(shù)值在 0～1 之間;
c. 確定在某區(qū)域使用保證率時(shí)，按水、電、氣、熱等設(shè)施使用的持續(xù)率、可靠率和保證率確定，數(shù)值在 0%～100%之間。
6.4.1.2 作用指數(shù)和作用分計(jì)算
設(shè)施（因子）作用指數(shù)反映某類設(shè)施與日常生活的密切程度，指數(shù)與各類設(shè)施作用大小呈正比，采用專家打分確定，數(shù)值在 0～1 之間，各指數(shù)值之和＝1;
設(shè)施作用分計(jì)算按下式:
fei＝100ki
fi＝fei×ai×bi
式中：fi—某設(shè)施在某區(qū)域完善度作用分
fei--某設(shè)施作用分
ai—該設(shè)施的在某區(qū)域水平系數(shù)
bi—該設(shè)施的在某區(qū)域使用保證率
ki—該設(shè)施（因子）作用指數(shù)
6.4.1.3 作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A13，包含內(nèi)容有:
a. 各設(shè)施完善作用分;
b. 每種設(shè)施的各個(gè)水平系數(shù);
c. 每種設(shè)施的各保證率;
d. 每種設(shè)施在各個(gè)指標(biāo)狀態(tài)下的分值；
e. 各設(shè)施的作用分對(duì)應(yīng)劃分5—10個(gè)區(qū)間，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
6.4.2 公用設(shè)施完備度資料整理
6.4.2.1 公用設(shè)施類型和數(shù)目確定
公用設(shè)施指與日常生活密切相關(guān)的設(shè)施，可按設(shè)施在各城鎮(zhèn)日常生活中的地位和作用選定設(shè)施類型和數(shù)目。
公用設(shè)施有中小學(xué)、幼兒園、診所、醫(yī)院、郵電所、影劇院、體育館、公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。
6.4.2.2 作用指數(shù)和作用分計(jì)算
設(shè)施（因子）作用指數(shù)反映某設(shè)施（因子）和日常生活的密切程度，設(shè)施（因子）指數(shù)與各類設(shè)施作用大小呈正比，采用專家打分確定，數(shù)值在 0～1 之間，各指數(shù)值之和＝1。
設(shè)施作用分計(jì)算按下式:
fi＝100ki
式中：fi—某設(shè)施作用分
ki—該設(shè)施的作用指數(shù)
某類設(shè)施（因子）中含有多個(gè)設(shè)施場(chǎng)所，將規(guī)模及影響最大的設(shè)施場(chǎng)所作用分賦為該施（因子）作用分（fi），其它設(shè)施場(chǎng)所作用分按規(guī)模及影響大小，按比例遞減計(jì)算確定。
6.4.2.3 公共設(shè)施服務(wù)半徑和相對(duì)距離確定
各類設(shè)施的服務(wù)半徑，按設(shè)施的數(shù)量多少、規(guī)模、影響大小，在0.3—3公里之間確定。
相對(duì)距離計(jì)算按下式，各設(shè)施劃分3—5個(gè)相對(duì)距離區(qū)間；
r=di÷d〔0≤r≤1〕
式中：r—相對(duì)距離
di—某設(shè)施服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距設(shè)施的距離
d—該設(shè)施的服務(wù)半徑
6.4.2.4衰減公式的確定
公用設(shè)施作用分按公式fij=fi(1-r)進(jìn)行衰減。
式中：fij—j點(diǎn)受i類公用設(shè)施某場(chǎng)所的影響作用分
fi—i類公用設(shè)施某場(chǎng)所的完善度作用分
r —j點(diǎn)到i類公用設(shè)施某場(chǎng)所的相對(duì)距離
6.4.2.5 作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A14，包括內(nèi)容有：
a. 相對(duì)距離=0時(shí)，各設(shè)施作用分；
b. 各相對(duì)距離區(qū)間；
c. 在不同相對(duì)距離上各類設(shè)施作用分；
第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B2后獲得,采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi(1-r)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。
6.5 環(huán)境條件資料整理
城鎮(zhèn)中環(huán)境的優(yōu)越程度由環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度和自然條件優(yōu)劣度等因素共同影響。
6.5.1 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度資料整理
6.5.1.1 具有環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)成果的城鎮(zhèn)，資料按下款整理:
a. 以綜合評(píng)價(jià)指數(shù)或等級(jí)值計(jì)算對(duì)應(yīng)的作用分值，計(jì)算式為:
fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中: fi—某環(huán)境質(zhì)量作用分值
Xmax、Xmin、Xi—分別為指數(shù)最大值、最小值和某數(shù)值
b. 作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A15.1，內(nèi)容為各類區(qū)域名和對(duì)應(yīng)作用分，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
6.5.1.2 缺乏綜合評(píng)價(jià)成果的城鎮(zhèn)，資料整理按下款:
a. 各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量的作用指數(shù)和作用分計(jì)算
作用指數(shù)反映某項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量對(duì)環(huán)境優(yōu)劣的影響程度，指數(shù)與影響大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各指數(shù)值之和＝1 。環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目在大氣污染、水污染、噪聲污染中選取;
b. 單項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量作用分計(jì)算:
以大氣、水、噪聲等單項(xiàng)污染指標(biāo)計(jì)算各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量作用分，計(jì)算式為:
fi＝100ki(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：fi—某項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量作用分
ki—該項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量的作用指數(shù)
Xmax、Xmin、Xi—分別為指標(biāo)最大值、最小值和某數(shù)值
c. 缺乏環(huán)境質(zhì)量定量資料的城鎮(zhèn)，按城鎮(zhèn)內(nèi)污染程度與各功能分區(qū)、風(fēng)向、水流向的關(guān)系，定性判斷各單項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣，按正相關(guān)設(shè)置對(duì)應(yīng)的作用分，作用分應(yīng)在 0～100ki 之間;
d. 作用分值表編制
作用分值表的表式見附錄A 表A15.2或表A15.3，內(nèi)容為各單項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量的定量或定性指標(biāo)以及對(duì)應(yīng)的作用分，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
6.5.2 綠地覆蓋度資料整理
6.5.2.1 綠地覆蓋度指標(biāo)計(jì)算
統(tǒng)一按一定面積的區(qū)域或單元計(jì)算綠地覆蓋度的指標(biāo)值，計(jì)算公式為:
vi＝si÷S
式中: vi—某綠地覆蓋度指標(biāo)值
si—某典型區(qū)域或單元綠地面積
S —該典型區(qū)域或單元面積
6.5.2.2 綠地覆蓋度作用分計(jì)算和作用分值表編制
作用分計(jì)算公式為:
fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：fi—綠地覆蓋度分值
Xmin、Xmax、Xi—分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值
作用分值表表式見附錄A 表A16，指標(biāo)值與作用分對(duì)應(yīng)劃分 5～10 個(gè)區(qū)間，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
6.5.3 自然條件優(yōu)劣度資料整理
自然條件包括土地的工程地質(zhì)、地形、地下水、洪水淹沒等狀況，按各城鎮(zhèn)內(nèi)部自然條件差異，選擇指標(biāo)，確定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn), 按表A8編制區(qū)域作用分值表。
5.6 人口狀況資料整理
6.6.1商業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)人口狀況資料整理
6.6.1.1人口密度指標(biāo)值計(jì)算
商業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)人口密度中涉及的人口資料數(shù)為客流人口。統(tǒng)一按一定面積的區(qū)域或單元計(jì)算人口密度指標(biāo)值，公式為:
Di＝pi÷S
式中：Di—客流人口密度指標(biāo)值
pi—某區(qū)域或單元客流人口總數(shù) S —該區(qū)域或單元面積
6.6.1.2人口密度作用分計(jì)算和作用分值表編制
作用分計(jì)算公式為:
fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：fi—人口密度作用分
Xmin、Xmax、Xi—分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值
作用分值表表式見附錄A 表A17，指標(biāo)值與作用分對(duì)應(yīng)劃分 5～10 個(gè)區(qū)
間，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
5.6.2 住宅用地土地定級(jí)時(shí)人口狀況資料整理
6.6.2.1人口密度指標(biāo)值計(jì)算
住宅用地土地定級(jí)時(shí)人口密度中涉及的人口資料數(shù)為常住人口及暫住人口之和。統(tǒng)一按一定面積的區(qū)域或單元計(jì)算人口密度指標(biāo)值，公式為:
Di＝pi÷S
式中：Di—人口密度指標(biāo)值
pi—某區(qū)域或單元人口總數(shù) S —該區(qū)域或單元面積
6.6.2.2 人口密度作用分計(jì)算和作用分值表編制
按城鎮(zhèn)狀況及規(guī)劃要求，確定本城鎮(zhèn)最佳人口密度值，大于該值的指標(biāo)值須按下式處理:
Xi＝2Xg－Xmax
式中：Xi—經(jīng)處理后的指標(biāo)值
Xmax—超過最大人口密度的指標(biāo)值
Xg—本城鎮(zhèn)最佳人口密度指標(biāo)值
人口密度作用分計(jì)算公式為:
fi＝100(Xi-Xmin)/(Xg-Xmin)
式中：fi—人口密度作用分
Xg—密度最佳值(城鎮(zhèn)人口未達(dá)到最佳值時(shí)取最大值)
Xmin、Xi—分別為密度最小值和某數(shù)值
作用分值表表式見附錄 A 表A17 ，密度值與作用分值對(duì)應(yīng)劃分5～10個(gè)區(qū)間，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
6.7 高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模資料的整理
6.7.1高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值計(jì)算
高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模主要由金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、高檔寫字樓等高級(jí)商務(wù)集聚產(chǎn)生的效益，統(tǒng)一按一定面積的區(qū)域計(jì)算高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值。影響高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值的指標(biāo)有區(qū)域內(nèi)單位面積高級(jí)商務(wù)的數(shù)量、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)、年租金等，對(duì)這些指標(biāo)值綜合分析計(jì)算，確定高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模指標(biāo)值。
6.7.2高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模作用分計(jì)算和作用分值表編制
作用分計(jì)算公式為:
fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：fi—高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模作用分
Xmin、Xmax、Xi—分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值
作用分值表表式見附錄A 表A18，指標(biāo)值與作用分對(duì)應(yīng)劃分 5～10 個(gè)區(qū)間，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
6.8 產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模資料的整理
6.8.1產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模指標(biāo)值計(jì)算
產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模反映同類產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)在一定范圍的集中程度。統(tǒng)一按一定面積的區(qū)域計(jì)算產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模指標(biāo)值。影響產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模指標(biāo)值的指標(biāo)有區(qū)域內(nèi)單位面積同類產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)的數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤(rùn)等，對(duì)這些指標(biāo)值綜合分析計(jì)算，確定產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模指標(biāo)值。
6.8.2產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模作用分計(jì)算和作用分值表編制
作用分計(jì)算公式為:
fi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：fi—產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模作用分
Xmin、Xmax、Xi—分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值
作用分值表表式見附錄A 表A19，指標(biāo)值與作用分對(duì)應(yīng)劃分 5～10 個(gè)區(qū)間，按表A8編制區(qū)域作用分值表。
6.9 定級(jí)因素作用分值圖勾繪
6.9.1 在標(biāo)注有定級(jí)因素資料的圖件上，以距離、作用分等對(duì)照作用分表，點(diǎn)、線狀定級(jí)因素按照附錄A表A7，面狀定級(jí)因素按照附錄A表A8，分因素勾繪作用分值圖。若同一因素圖載量過大，可按級(jí)別、項(xiàng)目等分若干幅勾繪；
6.9.2 作用分值圖中，等值線圖為等分間距或等距間距；其它類型的圖按區(qū)域或單元賦分；
6.9.3 各因素的指標(biāo)值和相應(yīng)的作用分可用不同顏色的線劃、斑塊及其各種符號(hào)在作用分值圖上標(biāo)注；
6.9.4采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)時(shí)，將呈點(diǎn)、線狀分布的定級(jí)因素的各設(shè)施位置數(shù)字化到工作底圖上，并相應(yīng)輸入各設(shè)施的作用分、服務(wù)半徑及衰減公式。將面狀定級(jí)因素的各不同指標(biāo)區(qū)域數(shù)字化到工作底圖上，并相應(yīng)輸入各指標(biāo)區(qū)域的作用分。系統(tǒng)直接計(jì)算或讀取因素對(duì)單元的影響作用分，系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)各因素對(duì)單元的影響作用分，分因素勾繪作用分值圖并存儲(chǔ)于系統(tǒng)內(nèi)，輸出典型區(qū)域內(nèi)各因素的作用分值圖。
6.9.5根據(jù)定級(jí)因素選擇勾繪相應(yīng)的作用分值圖
6.9.5.1綜合定級(jí)作用分值圖的類型有：
a. 商服繁華作用分等值線圖；
b. 道路通達(dá)作用分等值線圖；
c. 公交便捷作用分等值線圖；
d. 對(duì)外交通作用分等值線圖；
e. 生活設(shè)施作用分值表、作用分值圖；
f. 公用設(shè)施作用分等值線圖、作用分值圖；
g. 環(huán)境質(zhì)量作用分值表、作用分值圖；
h. 綠地覆蓋度作用分值圖；
i. 自然條件優(yōu)劣作用分值圖；
j. 其它因素作用分值圖。
6.9.5.2商業(yè)用地土地定級(jí)作用分值圖的類型有：
a. 商服繁華作用分等值線圖；
b. 道路通達(dá)作用分等值線圖；
c. 公交便捷作用分等值線圖；
d. 生活設(shè)施作用分值表、作用分值圖；
e. 人口密度作用分值圖；
f. 高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模作用分值圖；
g. 其它因素作用分值圖。
6.9.5.3住宅用地土地定級(jí)作用分值圖的類型有：
a. 生活設(shè)施作用分值表、作用分值圖；
b. 公用設(shè)施作用分等值線圖、作用分值圖；
c. 道路通達(dá)作用分等值線圖；
e. 公交便捷作用分等值線圖；
f. 對(duì)外交通作用分等值線圖；
g. 環(huán)境質(zhì)量作用分值表、作用分值圖；
h. 綠地覆蓋度作用分值圖；
i. 人口密度作用分值圖；
j. 其它因素作用分值圖。
6.9.5.4工業(yè)用地土地定級(jí)作用分值圖的類型有：
a. 道路通達(dá)作用分等值線圖；
b. 對(duì)外交通作用分等值線圖；
c. 生活設(shè)施作用分值表、作用分值圖；
d. 自然條件優(yōu)劣作用分值圖；
e. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模作用分值圖；
f. 其它因素作用分值圖。
7 單元分值計(jì)算及土地級(jí)評(píng)定
7.1 土地級(jí)劃分的工作步驟
a. 定級(jí)單元?jiǎng)澐郑?
b. 單元內(nèi)定級(jí)因素分值計(jì)算；
c. 土地級(jí)的初步劃分；
d. 土地級(jí)差收益計(jì)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí);
e. 土地級(jí)的實(shí)地校核及確定。
7.2 定級(jí)單元?jiǎng)澐?
定級(jí)單元是評(píng)定土地級(jí)的基本空間單位，單元內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件基本一致。單元邊界（網(wǎng)格法劃分單元除外）由線狀地物或權(quán)屬界線組成。
7.2.1 單元?jiǎng)澐衷瓌t:
a. 單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要因素分值差異不得≥１００／Ｎ＋１（Ｎ－擬劃分的土地級(jí)數(shù)）；
b. 單元面積確定在5-25公頃之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當(dāng)放大。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)時(shí)，劃分的網(wǎng)格單元面積應(yīng)不大于0.25公頃；
c. 劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性；
d. 商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。
7.2.2 單元邊界
單元之間的界線按以下順序優(yōu)先采用：
a. 定級(jí)底圖上依比例尺表示的自然線狀地物；
b. 鐵路；
c. 交通道路（具有商業(yè)、娛樂等多重作用的道路除外）；
d. 權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線；
e. 行政區(qū)劃界線；
f. 其它地物。
7.2.3 單元?jiǎng)澐址椒?
7.2.3.1 主導(dǎo)因素判定法
a. 用兩個(gè)以上主要定級(jí)因素，沿城鎮(zhèn)主要方向選一定數(shù)目的特征點(diǎn)作各自分值剖面圖;
b. 根據(jù)因素分值變化規(guī)律，選擇突變曲線段的位置做為單元邊界位置，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，把因素得分基本一致的區(qū)域，劃分為同一單元。
7.2.3.2 疊置法
a. 主要因素作用分圖疊置，勾畫作用分基本一致的區(qū)域，形成圖斑;
b. 經(jīng)適當(dāng)調(diào)整得到單元。
7.2.3.3 動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法
a. 以 1/4 或 1/16 公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格;
b. 選擇包括市中心、市郊在內(nèi)的幾類不同的典型網(wǎng)格，在四等分點(diǎn)檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部 2 個(gè)以上主導(dǎo)因素的差異;
c. 某類網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異 ≥100/N＋1 時(shí)，此類網(wǎng)格四等分加密。重復(fù)檢查、加密，直至滿足要求后得到單元。
7.2.3.4網(wǎng)格法
采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相同的網(wǎng)格。
7.2.4 空白單元圖繪制
a. 在定級(jí)基本底圖上落實(shí)、調(diào)整各單元，標(biāo)注單元編號(hào)；
b. 用繪圖薄膜蒙繪出同等比例尺的透明或半透明空白單元圖；
c. 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可在系統(tǒng)內(nèi)直接生成單元，系統(tǒng)應(yīng)能夠顯示單元圖，并輸出典型區(qū)域的單元圖。
7.3 單元內(nèi)定級(jí)因素作用分的取值
用空白單元圖疊置在各作用分值圖上，選擇以下方法取值和計(jì)算:
a. 以單元所包含的因素等分線平均值代表單元分值;
b. 以單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權(quán)平均分代表單元分值;
c. 以單元幾何中心點(diǎn)的分值代表單元分值。當(dāng)單元面積較大時(shí),
不能采用此法;
d. 以單元各轉(zhuǎn)折點(diǎn)、明顯變化點(diǎn)的平均分值代表單元分值;
e. 綜合運(yùn)用上述方法，計(jì)算分值;
f. 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，按相應(yīng)衰減公式直接計(jì)算呈點(diǎn)、線狀分布的定級(jí)因素對(duì)單元中心點(diǎn)的影響作用分值或直接讀取單元中心點(diǎn)落在面狀因素不同指標(biāo)區(qū)域的作用分作為單元分值。
7.4 單元內(nèi)商服繁華影響度分值計(jì)算
7.4.1 單元內(nèi)各級(jí)商服繁華作用分(fij)獲取
a. 同時(shí)存在多級(jí)職能影響時(shí)，對(duì)各級(jí)作用分僅取值一次;
b. 受多個(gè)同級(jí)職能影響時(shí)，取其中最高作用分。
7.4.2 商服繁華影響度分值計(jì)算
單元內(nèi)繁華影響度分值(Fj)按下式計(jì)算:
n
Fj=∑ fij
i=1
式中: fij分別為各級(jí)商服繁華中心對(duì)j單元的影響作用分
Fj為商服繁華因素對(duì)j單元的影響作用總分
n 為商服中心級(jí)別數(shù)目
7.5 單元內(nèi)交通條件分值計(jì)算
7.5.1 道路通達(dá)度分值計(jì)算
7.5.1.1 單元內(nèi)各級(jí)道路通達(dá)作用分(fj)獲取
同時(shí)存在多種道路類型影響時(shí)，取各種道路類型對(duì)單元的最高影響作用分值。
7.5.1.2 通達(dá)系數(shù)(Kj)確定
a. 含支路以上道路的單元計(jì)算道路通達(dá)的方向數(shù)，無支路以上道路的單元計(jì)算通往道路的方向數(shù)（見附錄C）。
b. 各通達(dá)系數(shù)值為:
大于4方向，系數(shù)=1.00
等于 3方向，系數(shù)=0.91
等于 2方向，系數(shù)=0.81
等于 1方向，系數(shù)=0.58
7.5.1.3 單元內(nèi)道路通達(dá)度分值(Fj)計(jì)算，公式為：
Fj=fj×Kj
式中: fj分別為道路通達(dá)因素對(duì)j單元的影響作用分
Fj為道路通達(dá)因素對(duì)j單元的影響作用總分
Kj為j單元的通達(dá)系數(shù)值
7.5.2 公共交通便捷度分值計(jì)算
7.5.2.1 單元內(nèi)各公交便捷作用分(fj)獲取
同時(shí)存在多個(gè)公交站點(diǎn)影響時(shí)，取各公交站點(diǎn)影響單元的最高的作用分值。
7.5.2.2 通達(dá)系數(shù)(Kj)確定
a. 含公交線路的單元計(jì)算公交線路通達(dá)的方向數(shù)，無公交線路的單元計(jì)算通往公交線路的方向數(shù)（見附錄C）。
b. 各通達(dá)系數(shù)值為:
大于4方向，系數(shù)=1.00
等于 3方向，系數(shù)=0.91
等于 2方向，系數(shù)=0.81
等于1方向，系數(shù)=0.58
7.5.2.3 單元內(nèi)公交便捷度分值（Fj）計(jì)算公式為：
Fj=fj×kj
式中: fj分別為公交便捷因素對(duì)j單元的影響作用分
Fj為公交便捷因素對(duì)j單元的影響作用總分
Kj為j單元的通達(dá)系數(shù)值
7.5.3 對(duì)外交通便利度分值計(jì)算
7.5.3.1單元內(nèi)各類對(duì)外交通便利度作用分(fij)獲取
a. 同時(shí)存在多類對(duì)外交通設(shè)施影響時(shí)，對(duì)各類對(duì)外交通設(shè)施影響作用分僅取值一次;
b. 受多個(gè)同類對(duì)外交通設(shè)施場(chǎng)所影響時(shí)，取其中最高作用分。
7.5.3.2單元的對(duì)外交通便利度分值（Fj）計(jì)算式為：
n
Fj=∑ fij
i=1
式中: fij分別為各類對(duì)外交通設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用分
Fj為對(duì)外交通設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用總分
n 為對(duì)外交通設(shè)施因素不同類型的數(shù)目
7.6 單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況分值計(jì)算
7.6.1 生活設(shè)施完善度分值計(jì)算
按生活設(shè)施完善度分值圖或查對(duì)生活設(shè)施完善作用分值表，按下式計(jì)算各單元分值(Fj):
n
Fj=∑ fij
i=1
式中: fij分別為各類生活設(shè)施對(duì)j單元的影響作用分
Fj為生活設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用總分
n 為生活設(shè)施因素不同類型的數(shù)目
7.6.2 公用設(shè)施完備度分值計(jì)算
7.6.2.1單元內(nèi)各類公用設(shè)施完備度作用分(fij)獲取
a. 同時(shí)存在多類公用設(shè)施影響時(shí)，對(duì)各類公用設(shè)施影響作用分僅取值一次;
b. 受多個(gè)同類公用設(shè)施場(chǎng)所影響時(shí)，取其中最高作用分。
7.6.2.2 單元的公用設(shè)施完備度分值（Fj）計(jì)算式為：
n
Fj=∑ fij
i=1
式中: fij分別為各類公用設(shè)施對(duì)j單元的影響作用分
Fj為公用設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用總分
n 為公用設(shè)施因素不同類型的數(shù)目
7.7 環(huán)境條件分值計(jì)算
7.7.1 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值計(jì)算
按環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。
7.7.2 綠地覆蓋度分值計(jì)算
按綠地覆蓋度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。
7.7.3 自然條件優(yōu)劣度分值計(jì)算
按自然條件優(yōu)劣度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。
7.8 人口密度分值計(jì)算
按人口密度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。
7.9高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模分值計(jì)算
按高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模分值圖取樣，直接得到單元分值。
7.10產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分值計(jì)算
按產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。
7.11 土地級(jí)的初步劃分
7.11.1 劃分原則
a. 評(píng)定每個(gè)單元的因素及數(shù)目必須相同，各單元內(nèi)因素的權(quán)重分值及作用分應(yīng)填入附錄 A表A20，求取各單元總分。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可以不用填寫表A20，可以按照下式直接計(jì)算單元總分：
n
FJ=∑ Fij×Wi
i=1
式中：FJ—各因素對(duì)j單元影響的總作用分；
n—定級(jí)因素的個(gè)數(shù)；
Fij—i因素對(duì)j單元影響的作用分；
Wi—i因素的權(quán)重。
b. 土地級(jí)按總分值變化狀況劃分，不同的土地級(jí)對(duì)應(yīng)不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序分別對(duì)應(yīng)于 1、2、3、……ｎ個(gè)等級(jí)值(ｎ為正整數(shù));
c. 任何一個(gè)總分值只能對(duì)應(yīng)一個(gè)土地級(jí);
d. 土地級(jí)數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復(fù)雜程度而定，一般確定:
大城鎮(zhèn) 5～10 級(jí);
中等城鎮(zhèn) 4～7 級(jí);
小城鎮(zhèn)以下 3～5 級(jí);
將劃分結(jié)果和單元?jiǎng)澐譅顩r填入附錄A 表A21；
e. 在圖上對(duì)相同級(jí)別的相鄰單元勾畫連塊，初步得到各土地級(jí)。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，將總分處于同一總分區(qū)間的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級(jí)別的參考圖，初步得到各土地級(jí)；
f. 按總分和城鎮(zhèn)狀況確定 1～2 個(gè)不同的劃分級(jí)別方案。
7.11.2 劃分方法
a. 總分?jǐn)?shù)軸確定法。以總分值點(diǎn)繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇數(shù)點(diǎn)稀少處為級(jí)間分界。
b. 總分頻率曲線法。對(duì)總分值作頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級(jí)間分界。
c. 總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，以剖面線突變段作為級(jí)間分界。
7.12 土地級(jí)差收益計(jì)算
級(jí)差收益包含經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，各計(jì)算步驟為:
a. 分別計(jì)算每級(jí)土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級(jí)收益值;
b. 以同一行業(yè)的各級(jí)收益值與最低級(jí)收益值相減，得到各級(jí)收益差。
c. 扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級(jí)差收益;
d. 對(duì)土地級(jí)差收益進(jìn)行方差檢驗(yàn)、調(diào)整，使檢驗(yàn)值差異顯著。土地級(jí)差收益滿足土地收益級(jí)間差異大于級(jí)內(nèi)差異原則。
7.13市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)
市場(chǎng)交易價(jià)格差異是土地區(qū)位差異在價(jià)格上的反映。在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，根據(jù)各類型用地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)劃分土地級(jí)別，工作步驟為：
a.按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價(jià)相近劃分各類用地的均質(zhì)地域；
b. 按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，對(duì)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、檢驗(yàn)、分析、比較、計(jì)算，得出各均質(zhì)地域平均地價(jià)；
c. 對(duì)各均質(zhì)地域平均地價(jià)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，確定各土地級(jí)相對(duì)應(yīng)的平均地價(jià)區(qū)間；
d.在圖上對(duì)處于同一土地級(jí)地價(jià)區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級(jí)；
7.14 土地級(jí)的確定和實(shí)地校核
初步劃分的土地級(jí)須在實(shí)地校核和驗(yàn)證，并參考級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果及市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)結(jié)果對(duì)土地級(jí)的范圍、邊界、級(jí)別進(jìn)行修訂調(diào)整。修訂的原則：
a. 土地級(jí)別高低與土地相對(duì)優(yōu)劣的對(duì)應(yīng)關(guān)系基本一致；
b. 級(jí)之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間土地級(jí)差不宜過大；
c. 各類用途的各級(jí)土地的平均單位面積地租或地價(jià)應(yīng)具有明顯差異并成正向級(jí)差；
d. 保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性；
e. 邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。
8 編制土地級(jí)別總圖及量算面積
8.1 面積量算
土地定級(jí)工作要求對(duì)土地級(jí)別面積進(jìn)行量算并進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)。面積量算在清繪清楚的土地定級(jí)底圖或在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)電子圖上進(jìn)行。
8.1.1 面積量算方法
面積量算采用解析法或圖面量算法（圖解法、求積儀法、方格法）不論采用何種方法，均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次量算;采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，面積量算采用解析法，系統(tǒng)進(jìn)行一次量算;面積量算應(yīng)利用圖幅面積對(duì)量算圖斑面積進(jìn)行控制。
8.1.2 量算記錄與統(tǒng)計(jì)
a. 土地面積計(jì)算單位一律使用平方米，準(zhǔn)確到小數(shù)后一位, 其后數(shù)字四舍五入。
b. 量算數(shù)據(jù)直接填入表格，不許涂改。錯(cuò)字用水平線劃掉，重新記在上方。
c. 土地級(jí)別按圖斑進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果分別填入附錄 A表A22 和
表A23 。
d. 定級(jí)數(shù)據(jù)需認(rèn)真核對(duì)，歸檔立案，建立土地級(jí)別統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳。
8.2 土地級(jí)別圖編圖的要求
土地級(jí)別圖要直觀地反映土地的優(yōu)劣、土地的空間和地域組合及面積狀況。土地的級(jí)別和位置通過不同的圖斑、色調(diào)、灰度、注記等來反映。
編圖以圖幅為單位，其比例尺與定級(jí)工作底圖相一致。按需要可在分幅圖的基礎(chǔ)上編繪總圖。
采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，土地級(jí)別圖的編碼規(guī)則應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
8.3 土地定級(jí)成果圖的編制
8.3.1 土地定級(jí)單元圖的編制
a. 單元圖要反映分值來源、單元界線、單元編號(hào)。
b. 單元分值按附錄表A1、表A2、表A3、表A4規(guī)定的因素順序依次排列。
c. 單元界線用0.3毫米實(shí)線表示。
d. 單元編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。
e. 單元綜合示例為(30,25,15,15,10,5)/150, 式中分子為分值來源, 分母為單元編號(hào). 當(dāng)單元面積較小時(shí), 可只表示單元編號(hào)。
f. 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，系統(tǒng)必須存儲(chǔ)并能夠分別顯
示各因素的單元分值圖及單元總分圖，輸出典型區(qū)域各因素的單元分值圖及單元總分圖。
g. 單元圖圖示及圖例見附錄C。
8.3.2 土地級(jí)別圖的編制
8.3.2.1 土地級(jí)別圖要反映土地級(jí)別及界線、位置、面積和與土地利用效益有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等.
8.3.2.2 編圖前, 要將定級(jí)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。
8.3.2.3 土地級(jí)為最小制圖單元。最小上圖圖斑為1公頃。
8.3.2.4 將定級(jí)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。
a. “級(jí)”用大寫羅馬數(shù)字“ Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、……” 分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、……”。
b. 土地級(jí)面積用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在羅馬數(shù)字右下角表示, 面積單位為公頃.整個(gè)符號(hào)如“ Ⅱ 1018”。
c. 土地級(jí)的邊界用實(shí)線表示。
8.3.2.5 土地級(jí)別圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的道路,一般表示主干道、次干道、支路, 主次干道用雙實(shí)線、支路用單實(shí)線表示。
8.3.2.6 表示土地利用類型時(shí), 商服業(yè)用地符號(hào)不依比例反映各級(jí)商服中心, 其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。 土地類型的界線用虛線表示, 土地分類及圖示符號(hào)按地籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。
8.3.2.7 其它符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)盡量簡(jiǎn)化，圖示符號(hào)按地籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。
8.3.2.8 編繪總圖綜合取舍時(shí)，最小上圖面積不得小于 12.5×12.5 平方毫米。
8.3.2.9 各地可根據(jù)需要編繪彩色土地級(jí)別圖。各土地級(jí)色彩以曖色為主，鄰級(jí)色差不宜過大。
8.4 土地級(jí)別圖的清繪及圖面整飾
8.4.1 土地級(jí)別圖的清繪
a. 各級(jí)行政界線以線徑 0.2～ 0.4 毫米的虛實(shí)相間線繪制。
b. 土地級(jí)別界線以線徑 0.4 毫米的實(shí)線表示。
c. 主干道用0.3 毫米的雙實(shí)線表示, 次干道用0.2 毫米的雙實(shí)線表示, 支路用0.3 毫米的單實(shí)線表示。
d. 土地利用類型界線用間隔1.5 毫米、線徑0.3 毫米的虛線表示。
e. 級(jí)別圖上要簡(jiǎn)單表示與土地利用有關(guān)的自然、經(jīng)濟(jì)特征要素. 圖示符號(hào)、注記按地籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。
f. 土地級(jí)別圖圖示及圖例見附錄D 。 .
8.4.2 圖面整飾
土地級(jí)別圖除按要求標(biāo)出各土地級(jí)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、圖例、指北針、比例尺等，最后應(yīng)該標(biāo)出制圖單位及時(shí)間. 樣圖見附錄D 。
9 土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理
9.1 基本要求
土地級(jí)別劃定后, 必須將其邊界落實(shí)到大比例尺地圖、地籍圖上。完成了地籍調(diào)查的單位, 必須將級(jí)別界線落實(shí)到地籍調(diào)查圖, 并核實(shí)相應(yīng)的土地使用單位; 沒有進(jìn)行地籍調(diào)查, 將級(jí)別界線落實(shí)到大比例地圖上, 并核實(shí)相應(yīng)的土地使用單位。
9.2 土地級(jí)邊界的落實(shí)
9.2.1 有1:500 或1:1000圖件的城鎮(zhèn)，可在室內(nèi)按土地利用現(xiàn)狀確定土地級(jí)別界。
9.2.2 沒有大比例尺圖件的城鎮(zhèn), 分級(jí)工作底圖上的土地級(jí)別界, 必須實(shí)地落實(shí)或核對(duì)每一處的土地級(jí)別界線, 并附文字詳細(xì)說明級(jí)別界線經(jīng)過的地點(diǎn)。
9.2.3 圖件比例尺在底圖與1:1000之間的城鎮(zhèn), 比較明顯的地物或已反映了權(quán)屬位置的地方, 土地級(jí)別界線可在室內(nèi)確定。不能室內(nèi)確定界線的地方, 必須實(shí)地落實(shí)或核對(duì)每一處的土地級(jí)別界線, 并附文字詳細(xì)說明級(jí)別界線經(jīng)過的地點(diǎn)。
9.3 宗地土地級(jí)的落實(shí)、確定
根據(jù)評(píng)定的土地級(jí)別, 落實(shí)每一宗地的土地級(jí)別。
當(dāng)一宗地面積過大或進(jìn)深較深, 可按調(diào)查的區(qū)域臨街平均進(jìn)深按面積加權(quán)。
9.4 分宗整理、統(tǒng)計(jì)
9.4.1 以區(qū)或街道轄區(qū)為單位, 按土地級(jí)別進(jìn)行宗地整理、統(tǒng)計(jì)。
9.4.2 分宗整理、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)需認(rèn)真核對(duì)，歸檔立案，建立宗地統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳。
10 土地定級(jí)報(bào)告及成果驗(yàn)收
10.1 土地定級(jí)報(bào)告的主要內(nèi)容。
a. 土地定級(jí)工作情況, 包括人員組成、日程安排、經(jīng)費(fèi)、資料、技術(shù)、工作經(jīng)驗(yàn)與存在問題等；
b. 土地定級(jí)對(duì)象的自然、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)概況；
c. 闡述土地定級(jí)的方法。包括確定定級(jí)體系和定級(jí)單元，定級(jí)因素和指標(biāo)選擇，土地定級(jí)方法與步驟、級(jí)別確定與劃分的方法等；
d. 土地定級(jí)成果；
e. 土地級(jí)別分析報(bào)告，包括級(jí)別分布特點(diǎn)與規(guī)律，地域組合特點(diǎn)，土地級(jí)別差異的原因，目前土地利用中存在的問題；
f. 從土地管理的角度說明土地級(jí)別與稅額、出讓金之間的銜接，不同的級(jí)別為土地稅收和有償轉(zhuǎn)讓服務(wù)的途徑（如不同行業(yè)的折扣系數(shù)，商業(yè)中交叉路口沿街背街的增減系數(shù)等）；
g. 土地級(jí)別圖；
h. 土地定級(jí)工作的各種表格；
i. 其它土地定級(jí)成果。
10.2 檢查制度
為保證土地定級(jí)成果質(zhì)量，每個(gè)階段或每道工序完成后必須認(rèn)真檢查，并建立工作人員和技術(shù)負(fù)責(zé)人之間自檢與互檢相結(jié)合的檢查制度。
10.3 驗(yàn)收制度
a. 土地定級(jí)工作完成后，由開展工作的作業(yè)組或隊(duì)伍，寫出成果檢查說明，連同定級(jí)報(bào)告和成果一并報(bào)省（自治區(qū)、直轄市）國(guó)土資源管理部門。
b. 各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)土地定級(jí)的檢查驗(yàn)收。由省國(guó)土資源管理部門和有關(guān)單位抽調(diào)技術(shù)負(fù)責(zé)人組成驗(yàn)收小組，按規(guī)程進(jìn)行驗(yàn)收。
c. 國(guó)土資源部對(duì)各地的土地定級(jí)工作進(jìn)行抽查。
10.4 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容
檢查驗(yàn)收以本規(guī)程各項(xiàng)規(guī)定為準(zhǔn)。驗(yàn)收內(nèi)容及要求有：
a. 土地定級(jí)工作程序和工作方法；
b. 圖件、準(zhǔn)備工作、因素—分值圖等的檢查；
c. 單元?jiǎng)澐謾z查。檢查單元總數(shù)的 5-10％，劃分錯(cuò)誤不得超過檢查單元數(shù)的 5％；
d. 級(jí)別評(píng)定檢查。檢查圖斑總數(shù)的 5-20％，計(jì)算土地級(jí)別的總分值，凡因總分值的誤差使評(píng)定的土地發(fā)生跨級(jí)者為錯(cuò)誤圖斑，錯(cuò)誤圖斑個(gè)數(shù)不得超過檢查圖斑數(shù)的 5％；
e. 編圖檢查。抽查圖斑總數(shù) 10-20％，其圖示、符號(hào)、注記等錯(cuò)誤不得超過檢查圖斑數(shù)的 5％；
f. 面積量算檢查。檢查控制面積和圖斑量算面積，檢查數(shù)為各自總數(shù)的 10-20％，其最后差錯(cuò)率不得超過檢查數(shù)的 5％;

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