房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增后會計實務(wù)處理與納稅疑難問題解決方案

（一）營改增后會計實務(wù)處理

1.營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定

2.營改增一般納稅人如何進行增值稅會計核算

3.營改增房地產(chǎn)一般納稅人增值稅會計明細科目設(shè)置及具體說明

4.房地產(chǎn)企業(yè)常見營改增業(yè)務(wù)會計核算例解

5. 營改增后，財務(wù)核算需關(guān)注的會計分錄6.企業(yè)必須知道的4種減免稅及會計處理辦法7.例說房地產(chǎn)業(yè)“營改增”一般計稅方法的財稅處理

8.不動產(chǎn)分期抵扣會計處理實務(wù)解答

9.案例解讀營改增業(yè)務(wù)會計處理業(yè)務(wù)

（二）營改增后發(fā)票實務(wù)處理

1. 提前開票算不算虛開發(fā)票2. 房地產(chǎn)企業(yè)預收房款到底如何開具增值稅發(fā)票3. 取得專票不能抵扣是否認證

4. 開具和接受建筑服務(wù)發(fā)票必須關(guān)注的事項

5. 實施分包的工程，減除分包款項，須取得合法發(fā)票，是否指增增值稅專用發(fā)票

6. 如果施工方適用一般計稅方法，而開發(fā)商采用簡易計稅方法，是否可以開具11%的增值稅專用發(fā)票如果施工方采用簡易計稅方法，（比如甲供工程）而開發(fā)商采用一般計稅方法的，可否開具3%增值稅專用發(fā)票

7. 自來水費、電費是否開具增值稅專用發(fā)票。若是，電費稅率是17%還是13%

8. 非法轉(zhuǎn)包、違法分包、資質(zhì)掛靠，涉嫌“虛開”增值稅專用發(fā)票

（三）營改增后疑難問題處理

1.企業(yè)出租房屋中提供水電行為是否征收增值稅2.一人有限責任公司將房產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)到法定代表人名下如何征稅3.總公司為所屬分公司付款能否抵扣增值稅進項稅額4. 三流合一中的資金流問題5.“三流不一致”就是虛開增值稅專用發(fā)票么

6. 建安企業(yè)：謹防這5種“三流不一致”引發(fā)的增值稅專票“虛開”情形

7.營改增下，混合銷售和兼營的如何界定與處理

8. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進項稅額可以抵扣嗎？這些設(shè)施如果后拆除了，已經(jīng)抵扣的進項稅要轉(zhuǎn)出嗎

9. 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)老項目與新項目存在開票稅率上的差異，是否老項目與新項目之間的銷項與進項不能互低

10. 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實際操作中可能存在集團公司拍地后，交給子公司開發(fā)的情況，怎么辦

11. 如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定

12.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中“企業(yè)集團”如何界定，企業(yè)集團發(fā)債行為是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還

13. 在資產(chǎn)重組過程中，**合并、分立是否要征收增值稅

14. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款

15. 我們是一家廈門的建筑公司，營改增后在國稅機關(guān)登記為一般納稅人，但適用簡易計稅方法，我公司天津的一個項目需要在當?shù)仡A繳增值稅，回廈門還需要納稅申報嗎？天津已預繳的稅款如何處理

16. 例如總包收到100萬，分包款50萬，購貨方要求開具100萬發(fā)票，納稅人實際繳納50萬的稅款，如何開票

17. 物業(yè)收取的停車費和電梯里面的廣告位的出租是按什么行業(yè)核算

18. 某建筑安裝公司與中鐵外服簽署《尼日爾某安裝維護合同》，合同工程標的在尼日爾，是工程勞務(wù)合同，該合同是中鐵外服承接的尼日爾工程勞務(wù)再分包給該單位一部分工程?，F(xiàn)該建筑安裝公司需向中鐵外服開具發(fā)票結(jié)賬，企業(yè)提出能否享受跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策，對中鐵外服開具零稅率增值稅發(fā)票？如果可以享受，需提交哪些資料作備案

19. 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第17號)第五條規(guī)定：“納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預繳稅款時繼續(xù)扣除?！蹦敲纯鄢龝r是否必須為同一項目

20. 除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進行回遷房、配套等多種補償形式,這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣

21. “營改增”后如何解決開發(fā)企業(yè)銷項稅與進項稅不匹配問題

22. 違約后不予返還的預約金，是否界定為價外費用收入

23. 營改增實施后，房地產(chǎn)企業(yè)代墊的施工水電費，可否作為代收代付處理

24. 建筑企業(yè)一般存在簡易計稅方法和一般計稅方法并存，總機構(gòu)或后勤管理部門的進項稅額怎么抵扣

25.《實施辦法》46條“總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅”。而《營改增試點有關(guān)事項的規(guī)定》一、有關(guān)政策（七）建筑服務(wù)第4點關(guān)于外出經(jīng)營的規(guī)定。是否前者指的是經(jīng)過稅務(wù)登記的分支機構(gòu)就地獨立申報，不存在預征，也無須再回機構(gòu)地申報而后者是否指的是以總機構(gòu)的名義在項目地稅務(wù)按項目報備的情形

26. 分公司或項目部可以認定或登記為一般納稅人嗎？總機構(gòu)中標和簽訂施工合同，登記繳納增值稅又是分公司或項目部的話，稅法有何障礙

27. 跨縣（市、區(qū)）外的建安項目，經(jīng)總公司授權(quán)并由分公司對外簽訂分包合同、材料合同等，其取得進項發(fā)票回機構(gòu)所在地稅務(wù)機構(gòu)時，由于公司名稱不一致，無法進項抵扣。對此，如何解決

28. 若按總分機構(gòu)分別申報納稅，由于資質(zhì)要求，施工合同必須由總機構(gòu)簽訂，分支機構(gòu)開具的發(fā)票與總機構(gòu)名稱不一致，也與合同不一致，導致分支機構(gòu)銷項專票項目業(yè)主無法抵扣；同時，分支機構(gòu)采購進項也只能以總機構(gòu)名義索取，這樣，建筑業(yè)分支機構(gòu)就無法納入增值稅管征范圍，而企業(yè)所得稅歷來是實行總分機構(gòu)匯總繳納的，如何協(xié)調(diào)分支機構(gòu)？對于增值稅風險責任如何分擔？由此，分支機構(gòu)或者異地（含跨?。╉椖坎渴欠裥枰k理國稅登記，是臨時稅務(wù)登記還是項目報備

29. 是否省內(nèi)外所有銷售發(fā)票（含普票和專票）都必須由總部開具

30. 企業(yè)外出經(jīng)營，《征管法》規(guī)定，需開具外出經(jīng)營稅收管理證明，建筑業(yè)外出，對于設(shè)立了分支機構(gòu)的和未設(shè)分支機構(gòu)的項目部，如何處理該外管證管理范圍是否包括增值稅、企業(yè)所得稅

31. 納稅人對老項目選擇適用簡易征收，按征收率3%計稅，其進項不能抵扣，財務(wù)上如何界定“可以準確劃分可抵扣和不可抵扣的進項稅？不可抵扣的進項稅票是否照常進項認證？對于選擇簡易征收的老項目，其采購僅開具普通發(fā)票可以嗎？稅局將會如何處理？

32. 《有關(guān)事項的規(guī)定》對建筑工程老項目的界定：《建筑工程施工許可證》注明的開工日期；《承包合同》注明的開工日期。合同是否只要甲乙雙方簽了就算，需要經(jīng)過備案嗎？一些工程施工過程涉及到拆遷等問題，造成工程工期及結(jié)算會拖很長，老項目過渡時間有無限期

33. 施工企業(yè)老項目選擇適用簡易征收，與“一般納稅人選擇適用簡易征收：一經(jīng)選擇36個月不變”的規(guī)定有何關(guān)系？能否理解成選擇適用簡易征收屬于過渡政策，與前述規(guī)定無關(guān)，僅屬于經(jīng)營多種稅率的情形，因此，僅需要在會計核算中分開核算。

34. 如何認定“計稅價格明顯偏低且無正當理由”

35. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

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