《房地產(chǎn)建筑施工行業(yè)營改增》課綱

房地產(chǎn)建筑施工行業(yè)營改增主講：陳光老師
一、背景資料
房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、金融保險業(yè)與生活服務(wù)業(yè)從2015年“兩會”就提出由當前的征收“營業(yè)稅”改為“增值稅”，“千呼萬喚不出來，猶抱琵琶將露臉”，2016年3月5日，李克強總理在政府工作報告中明確指出：從2016年5月1日開始，將“營改增”試點范圍擴大到“房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、金融保險業(yè)與生活服務(wù)業(yè)”，確保所有行業(yè)稅負只減不增。3月8日財政部與國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了財稅字【2016】32號文與國稅發(fā)【2016】32文，就“營改增”的組織機構(gòu)、工作準備、地國稅數(shù)據(jù)移交等工作設(shè)定了最后期限，可謂是“山雨欲來風滿樓”，“營改增”已到了最后收官決戰(zhàn)時刻?！盃I改增”對于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)生死攸關(guān)，原因在于房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅名義稅率由原來的5%直接上升到11%，如果房地產(chǎn)行業(yè)及與其相關(guān)行業(yè)不好好應(yīng)對這場稅改，極有可能被淘汰出局。毫無疑問這場“營改增”將對房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。盡管這四個行業(yè)的“營改增”總的原則是稅負只減不增，但稅收負擔具體到特定的企業(yè)身上肯定是“幾家歡樂幾家愁”。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”迫在眉睫之際，讓“破解納稅之道項目組”攜手稅收大伽張美中博士為您及您所在的企業(yè)答疑解惑，坦然面對，破解“營改解”的溝溝坎坎，
開啟房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對之旅。
二、適用范圍
總裁/總經(jīng)理、財務(wù)總經(jīng)理等企業(yè)中高級管理人員
三、課程大綱
第1講?增值稅的前世今生與述評
1.1?中國大陸增值稅的改革歷程（1994---2016）
1.2?什么是營業(yè)稅？營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別？
1.3?營業(yè)稅與增值稅對企業(yè)有什么影響？
第2講?揭開房地產(chǎn)增值稅神秘面紗
2.1?增值稅納稅人：一般納稅人與小規(guī)模納稅人？如何界定，又有何區(qū)別？
2.2增值稅的類型
2.3增值稅稅率：“營改增”核心內(nèi)容
2.4?什么是增值稅進項稅，如何確認，什么時候確認？什么時候進項稅要轉(zhuǎn)出，如何避免進項稅額被轉(zhuǎn)出？…..
2.5什么是增值稅銷項稅，如何計算？銷售額如何確定？什么是價外費用，又該如何處理？什么是視同銷售，視同銷售又該如何處理？什么銷售返利，又該如何處理？…..
2.7增值稅如何計算的？稅負又是如何測算的？
2.8房地產(chǎn)開征增值稅后如何與土地增值稅相協(xié)調(diào)？地價款能否進行抵扣序列？
2.9?房地產(chǎn)業(yè)有沒有增值稅稅收優(yōu)惠呢？
2.10?增值稅的征收管理：納稅義務(wù)發(fā)生時間與納稅期限、納稅地點.
第3講?增值稅專用發(fā)票
3.1?增值稅專用發(fā)票構(gòu)成
3.2增值稅專用發(fā)票限額管理
3.3增值稅專用發(fā)票的初始發(fā)行
3.4增值稅專用發(fā)票開具范圍與開具要求
3.5增值稅專用發(fā)票作廢如何處理？增值稅專用發(fā)票紅字發(fā)票如何開具？
3.6什么是增值稅專用發(fā)票認證？認證期限？
3.7丟失、毀損、逾期的增值稅專用發(fā)票該如何處理？
3.8增值稅專用發(fā)票犯罪類型？及其法律責任？
3.9什么是增值稅一般納稅人輔導期？如何避免增值稅一般納稅人輔導期不能正常抵扣增值稅進項稅額？
3.10稅務(wù)機關(guān)代開增值專用發(fā)票？
第4講?增值稅的核算
4.1增值稅會計科目的設(shè)置
4.2增值稅一般納稅人的會計處理
4.3增值稅小規(guī)模納稅人的會計處理
4.4增值稅特殊業(yè)務(wù)的會計處理
第5講房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的企業(yè)應(yīng)對
5.1?總體策略：成立專案小組梳理現(xiàn)在的業(yè)務(wù)流，事先測算現(xiàn)有的流轉(zhuǎn)稅稅負，如果在現(xiàn)行業(yè)務(wù)流與商業(yè)經(jīng)營模式不變的情況下實行“營改增”其實際稅負是多少？“營改增”后策略：合理合法地減少銷項稅額且合理合法的擴大進項稅額
5.2?從納稅人身份入手:一般納稅人好還是小規(guī)模納稅人好？這兩者之間有何區(qū)別，法律上如何界定，實踐中如何操作？
5.3從增值稅計稅依據(jù)入手：什么是增值稅銷項稅額與進項稅額？
5.4從增值稅銷項稅額入手：銷售額如何確定？什么是價外費用？
5.5從增值稅進項稅額入手：哪些項目可以進行進項稅抵扣？哪些是增值稅進項稅額合法票據(jù)？什么情況下需要進行進項稅轉(zhuǎn)出？如果不轉(zhuǎn)出進項要承擔哪些法律責任？
5.6從增值稅專用發(fā)票入手：最高限額是什么？如何申請？增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票有何區(qū)別？增值稅專用如何領(lǐng)取、如何開具、如何保存、開錯了如何處理、丟失了如何處理、逾期又如何處理？等等。違反增值稅專用發(fā)票相關(guān)規(guī)定有哪些處罰措施與法律規(guī)定？
5.7從增值稅稅收優(yōu)惠入手：什么是增值稅起征點？如何利用電商規(guī)避增值稅稅負？哪些行業(yè)與具體經(jīng)營方式有增值稅稅收優(yōu)惠？如何利用好增值稅稅收優(yōu)惠？
5.8從增值稅稅收征管入手：納稅地點、納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅期限等等，如何在充分了解增值稅稅收征管的基礎(chǔ)上為我所用？
5.9從改變地產(chǎn)商業(yè)模式入手：拿地階段、招投標階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建筑安裝階段、銷售階段等等這些具體經(jīng)營地產(chǎn)階段如何進行有效的納稅籌劃？
6.0新補充的內(nèi)容
課程大綱：
一、營改增政策解析與法理分析
1.?營改增政策解析與法理分析
2.?增值稅與營業(yè)稅的5大不同特點是什么？
3.?“營改增”的現(xiàn)實意義及作用是什么，有幾點？
4.?“營改增”對企業(yè)高管及財務(wù)人員的涉稅風險有哪些？
1)?發(fā)票風險的變化
2)?刑責風險的變化
3)?如何區(qū)分財務(wù)人員與高管、業(yè)務(wù)人員之間的風險？怎樣規(guī)避？
4)?納稅人信用等級評定對企業(yè)、財務(wù)人員、管理者有什么樣的影響？
5.?“營改增”最大的漏洞是什么？企業(yè)應(yīng)該怎樣運用？尺度如何把握？
二、營改增前期戰(zhàn)略安排與稅收規(guī)劃
1.?改革時點前固定資產(chǎn)、原材料等采購的納稅籌劃
2.?資產(chǎn)購進過程中存在的誤區(qū)及應(yīng)采取的防范措施
3.?跨期業(yè)務(wù)存在的風險及如何采取籌劃措施
4.?營改增前后開票、收款、收入確認出現(xiàn)的不一致問題及解決措施
5.?關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來的涉稅風險及防范措施
6.?過渡期籌劃措施
營改增正式實施之前，企業(yè)應(yīng)該做哪些工作，以降低營改增對企業(yè)的不利影響
7.?“合同條款簽訂”與“不簽訂合同”的納稅義務(wù)發(fā)生時間確認及抵扣風險控制
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三、營改增過渡期政策的銜接與運用
1.?營改增時點的劃分？新老項目有幾個備選方案？最后選哪一個？為什么？
2.?新項目怎樣納稅？舊項目怎樣納稅？
3.?甲方供料怎樣處理？
4.?土地怎樣處理？能否或怎樣抵扣？
5.?人力資本怎樣處理？勞務(wù)費用可否抵扣？
6.?總分包執(zhí)行一半的項目怎樣處理？稅款怎樣繳納？
7.?總分機構(gòu)的納稅地點怎樣處理？
8.?房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入全額納稅后，與建筑企業(yè)再結(jié)算時怎樣抵扣進項稅，能否退回不能抵扣的進項稅？
9.?包工包料與精裝修、軟裝和清包工怎樣進行處理？國外怎樣做的，我們最終選擇了怎樣的政策？
10.?集體福利的界定與進項稅的處理？
11.?臨時建筑進項稅處理？
12.?存量房轉(zhuǎn)讓、出租的稅務(wù)處理，個人與單位有什么不同？
13.?沙石與混凝土的進項稅抵扣
14.?勞保用品、會議費用和咨詢費用的抵扣？
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四、“營改增”背景下的稅收導向的商業(yè)模式創(chuàng)新
1.?增值稅的特性及“營改增”后稅收政策的運用
2?個人所得稅籌劃
2?企業(yè)所得稅籌劃
2?增值稅的稅收籌劃
2.?互聯(lián)網(wǎng)+的三個含義是什么
3.?互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的深刻內(nèi)含及稅收規(guī)劃
2?互聯(lián)網(wǎng)+的三個視角
2?互聯(lián)網(wǎng)+與中等收入陷井2?互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)有幾層含義？怎樣進行稅收籌劃
2?互聯(lián)網(wǎng)+財務(wù)共享中心+銷售公司+研發(fā)中心+采購中心+智能社區(qū)+智能樓宇
4.?“買一贈一”的政策解析與買房子送汽車，送裝修、送電視、送物業(yè)服務(wù)等稅務(wù)、會計處理
5.?統(tǒng)借統(tǒng)還在金融業(yè)營改增背景下對企業(yè)架構(gòu)的影響
6.?合作建房模式的政策解析
7.?經(jīng)營租賃營改增后轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
8.?重組業(yè)務(wù)營改增后政策分析與稅務(wù)處理
9.?售后回購、售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理變化比較
10.?基金的類型及相應(yīng)稅收政策的變化分析
11.?融資租賃稅收政策的變化及解析
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五、合同管理與合同控稅?
1.?合同管理
1)?完善合同范本?
2?供應(yīng)商、分包商身份識別
2?發(fā)票類型
2?價稅分離
2?付款方式
2?代收轉(zhuǎn)付
2?過渡期
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2)?總包合同梳理
2?資質(zhì)管理問題，規(guī)范合同主體
2?共享資質(zhì)問題的解決方案
2?已簽訂合同的梳理及風險防范
3)?分包合同梳理工作
2.?合同控稅
2?采購合同的?簽訂技巧
2?勞務(wù)合同的簽訂技巧
2?廣告合同的簽訂技巧
2?總分包合同的簽訂技巧
2?EPC合同的節(jié)稅簽訂技巧
2?酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同管理
2?BT、BOT、PPP等投資類業(yè)務(wù)梳理
2?材料采購、機械租賃合同
2?借款合同
2?獲得土地使用權(quán)的合同
2?咨詢、推廣、設(shè)計服務(wù)等合同
2?辦公用品、辦公用固定資產(chǎn)、水電物業(yè)等業(yè)務(wù)梳理
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六、發(fā)票管理
1.?進項發(fā)票管理
1)?供應(yīng)商管理、進項發(fā)票取得、報銷時限等管理
2)?認證與不要認證管理
3)?進項發(fā)票有哪些種類？怎樣識別虛開？
2.?銷項發(fā)票管理
1)?客戶管理、開具與傳遞、時限控制等管理
2)?開票內(nèi)容
3)?發(fā)票要素質(zhì)說明
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七、特殊業(yè)務(wù)的銷售模式的涉稅處理
1.?房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠意金是否納稅？增值稅呢？
2.?房地產(chǎn)企業(yè)定金是否納稅？簽約后退房支付違約金是否涉及個人所得稅？
3.?房地產(chǎn)企業(yè)收取的維修基金、擔保費、辦證費等等是否納稅？
4.?房地產(chǎn)收款收據(jù)應(yīng)該反映的是什么內(nèi)容？
5.?面積確定后怎樣計算房款的多退少補？
6.?房地產(chǎn)預(yù)計毛利額確認后下一年可否調(diào)減？
7.?房地產(chǎn)核定征收被?迫查賬征后如何計稅？
8.?營改增后銷售折扣、折讓、退款等該如何?進行納稅處理？
9.?存量房產(chǎn)項目如何征稅？
10.?哪些業(yè)務(wù)發(fā)票不能抵扣？
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八、金融營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
1.?金融業(yè)營改增中的主要問題分析
2.?企業(yè)資金管理中面臨的主要問題
3.?企業(yè)籌資主要方式
4.?營改增對企業(yè)資金管理帶來的變化
5.?關(guān)聯(lián)方資金往來面臨的主要風險及應(yīng)對措施
6.?企業(yè)資金池的操作規(guī)范
7.?集團公司統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
8.?創(chuàng)新商業(yè)模式，解決資金、利息支出難題
四、教學方式
核心法則講解、案例分析、規(guī)律總結(jié)、工具演示，啟發(fā)式、互動式教學
五、課程時間
1-2天

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