《存量資產(chǎn)盤活與產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資運營招商實戰(zhàn)課程》

存量資產(chǎn)盤活與產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資招商運營實戰(zhàn)
課程價值：
本課程整合政策解讀、資產(chǎn)診斷工具、融資創(chuàng)新、招商運營策略及華西集團內(nèi)部實戰(zhàn)案例，針對性解決“政策落地難、資產(chǎn)價值低、融資渠道窄、招商效率低、運營能力弱”五大痛點。通過“理論+案例+沙盤”三維教學(xué)，助力學(xué)員掌握存量資產(chǎn)盤活的全生命周期管理能力，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)收益率與可持續(xù)運營水平，為華西集團實現(xiàn)從“建筑大省”到“建筑強省”的轉(zhuǎn)型注入新動能。
模塊一：政策導(dǎo)向與行業(yè)趨勢
解決痛點：政策理解不足、資產(chǎn)盤活方向模糊
政策深度解讀
國務(wù)院《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》核心要點與實操邊界。
自然資源部18條盤活存量土地政策工具（如“帶押過戶”、專項債支持、彈性出讓等）。
案例：銅陵獅子山高新區(qū)中熹科技產(chǎn)業(yè)園司法拍賣盤活模式，新增產(chǎn)值16億元/年。
行業(yè)趨勢與機遇
從增量擴張到存量優(yōu)化：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“騰籠換鳥”與產(chǎn)城融合趨勢。
華西集團戰(zhàn)略布局啟示：新疆“十張網(wǎng)”基建工程、德陽智能裝備產(chǎn)業(yè)園數(shù)字化升級
模塊二：存量資產(chǎn)診斷與價值重構(gòu)
解決痛點：資產(chǎn)低效成因復(fù)雜、缺乏系統(tǒng)性評估工具
資產(chǎn)診斷方法論
低效資產(chǎn)“五維分析法”（產(chǎn)權(quán)、市場、財務(wù)、運營、政策）。
案例：宜昌高投接盤湖北好智多生物科技產(chǎn)業(yè)園失敗教訓(xùn)（高息融資、規(guī)劃錯配）。
案例：某國企老舊廠房通過“產(chǎn)業(yè)+社區(qū)”定位增值300%
價值重構(gòu)路徑
功能轉(zhuǎn)換（工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)/科研）、產(chǎn)業(yè)升級（引入新興產(chǎn)業(yè)）、混合開發(fā)（“工業(yè)+商服”）。
案例：上海張江水泥廠改造（工業(yè)遺址轉(zhuǎn)型科創(chuàng)園區(qū)）
模塊三：存量資產(chǎn)盤活策略與方法
痛點解決：市場定位偏差、改造資金短缺，法律糾紛復(fù)雜、
資產(chǎn)診斷與估值難：通過數(shù)據(jù)驅(qū)動的動態(tài)資產(chǎn)評估模型，快速識別資產(chǎn)低效根源（如區(qū)位劣勢、產(chǎn)權(quán)糾紛）。案例：某國企工業(yè)園“空置廠房+土地增值潛力”混合評估法。
處置路徑單一：梳理多元化盤活路徑（如資產(chǎn)重組、證券化、用途變更）。案例：某老舊商業(yè)樓改造成長租公寓的運營收益提升方案。
金融工具應(yīng)用不足：結(jié)合REITs、不良資產(chǎn)基金等工具實現(xiàn)資本退出。案例：某物流園通過債務(wù)重組+REITs發(fā)行，回收資金30%
法律風(fēng)險與債務(wù)重組
路徑：抵押物處置、債權(quán)人談判、破產(chǎn)重整實操
案例：某商業(yè)地產(chǎn)通過債轉(zhuǎn)股+資產(chǎn)證券化化解12億債務(wù)
模塊四：輕資產(chǎn)運營與存量改造決策力
經(jīng)營業(yè)收入NOI提升策略
?資管視角下NOI優(yōu)化提升原理與空間
資管視角下的成本控制解讀（物業(yè)、推廣、稅籌等）
模式：租賃回購、聯(lián)合運營、REITs退出路徑
工具：IRR測算模型與稅務(wù)優(yōu)化方案
提升AEI改造決策力
如何判斷存量資產(chǎn)能否改造升級?
存量改造和升級改造后的NOI提升空間
存量改造、升級改造的評估和決策依據(jù)
提升輕資產(chǎn)運營能力
輕資產(chǎn)運營模式下的收益計算和影響因素
輕資產(chǎn)運營（品牌輸出、管理代建）與重資產(chǎn)持有組合策略。案例：某生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園通過“基金+運營”縮短IRR周期。
不同類型業(yè)主，怎樣才算真正實現(xiàn)盈利?（原業(yè)主、新業(yè)主、二房東、商管、PE/融資、股權(quán)融資、合作開發(fā)）
存量時代投資方法多樣化，算賬思路有什么不同？
模塊五：不良／低效資產(chǎn)處置與價值提升
痛點解決：資產(chǎn)處置的要素和合適時機、資產(chǎn)處置的路徑
多元處置路徑：
從案例中掌握資產(chǎn)處置的要素和合適時機是什么？
如何找到好的交易買家
交易模式和架構(gòu)設(shè)計（合作開發(fā)、明股實債、增資收購、吸收合并、小股操盤、代建代融等）
合作開發(fā)模式下的架構(gòu)設(shè)計和退出機制
五種資產(chǎn)退出的創(chuàng)新路徑（資產(chǎn)包方案、股權(quán)轉(zhuǎn)讓+REITs、REITS之路的前置準(zhǔn)備、長期租約+聯(lián)合經(jīng)營、類REITs+ABS/CMBS）
REITS之路的前置準(zhǔn)備
交易架構(gòu)：
司法拍賣、信托、并購重組、PPP特許經(jīng)營等工具對比
運營＋租賃：
以租賃運營產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，并通過CVC納入產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈
價值提升案例：
廣東爛尾樓盤活、低效商業(yè)物業(yè)重構(gòu)
模塊六：產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式創(chuàng)新
解決痛點：融資渠道單一、資金壓力大、政策利用不足
多元化融資工具
拆解PPP、ABO、政企合作模式下的資金閉環(huán)設(shè)計（案例：某科技園PPP項目如何平衡政府考核與市場化回報）
專項債、REITs、產(chǎn)業(yè)基金、政策性貸款、供應(yīng)鏈金融、CMBS、PPP模式適配場景（智空間科技供應(yīng)鏈服務(wù)模式）
案例：成都某園區(qū)通過“專項債+ABS”解決8億資金缺口
華西集團實踐：聯(lián)合銀團貸款51億元支持廈門國際商務(wù)核心區(qū)項目。
產(chǎn)融協(xié)同與風(fēng)險管控
債權(quán)轉(zhuǎn)金融債務(wù)（保理回款12.45億元案例）。
投融建運一體化模式（EPC+O、PPP）
政策與市場風(fēng)險疊加：建立園區(qū)全生命周期現(xiàn)金流風(fēng)控模型。案例：某經(jīng)開區(qū)因產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整后的應(yīng)急融資方案
產(chǎn)業(yè)勾地策略與成本優(yōu)化
方法：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對賭協(xié)議、稅收返還談判技巧
政策：西部大開發(fā)/新基建政策紅利捕獲指南
模塊七：產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商與運營提效
解決痛點：招商效率低、運營能力不足、產(chǎn)業(yè)集聚低、
產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)招商
方法論：產(chǎn)業(yè)地圖繪制、鏈主企業(yè)吸附策略
數(shù)據(jù)驅(qū)動招商（西部某產(chǎn)業(yè)園簽約16家企業(yè)的“成本賬”策略）。
基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈缺口的精準(zhǔn)定位（如細(xì)分賽道集群）。案例：某汽車產(chǎn)業(yè)園通過引入電池龍頭企業(yè)激活上下游生態(tài)。
案例：蘇州BioBay通過“研發(fā)+CRO集群”實現(xiàn)90%出租率
案例：華西集團馬來西亞阿米巴大廈項目（“一帶一路”市場拓展）。
招商談判與彈性定價：
彈性租金設(shè)計：設(shè)計租金分層、股權(quán)分成等收益多元化模型。案例：某文化創(chuàng)意園“租金+文創(chuàng)IP分成”增收模式
運營成本壓降20%路徑
措施：智慧園區(qū)管理系統(tǒng)、能耗聯(lián)供方案、政府補貼申報
引入IoT+GIS的智能園區(qū)管理系統(tǒng)（能耗監(jiān)控、空置預(yù)警）。案例：某產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)字化平臺降低運維成本15%
工具：運營KPI儀表盤與租戶分級管理模型
數(shù)智化運營賦能
智慧園區(qū)系統(tǒng)（智空間科技智慧平臺實現(xiàn)降本30%）。
政企協(xié)同：厘清政府與企業(yè)角色，實現(xiàn)“政府搭臺、企業(yè)唱戲”
華西數(shù)字化實踐：“三朵云”平臺（年交易規(guī)模千億元）與智能建造技術(shù)（機器狗巡檢、實測機器人）
資產(chǎn)證券化的前置準(zhǔn)備
標(biāo)準(zhǔn)：NOI提升策略與ESG評級優(yōu)化要點
對標(biāo)ISO 55000構(gòu)建可持續(xù)資產(chǎn)風(fēng)控框架。案例：某工業(yè)園通過綠色認(rèn)證獲取政策性貸款
AI驅(qū)動產(chǎn)業(yè)招商全流程實戰(zhàn)應(yīng)用
場景導(dǎo)向：覆蓋“產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)拆解、客戶畫像、企業(yè)遷移學(xué)習(xí)算法、AI智能獲客、NLP招商策略生成、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建“等高頻應(yīng)用場景
工具實操：DeepSeek系統(tǒng)沙盤演練、產(chǎn)業(yè)鏈分析工具實戰(zhàn)。
生態(tài)思維：從單一項目招商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)構(gòu)建，強化個人招商能力，強化長期競爭力。
模塊八：華西集團案例復(fù)盤與標(biāo)桿案例沙盤演練
解決痛點：缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗、方案落地難
內(nèi)部案例復(fù)盤
華西建筑產(chǎn)業(yè)園（南充臨江新區(qū)）全流程開發(fā)與產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)建。
德陽智能裝備產(chǎn)業(yè)園“綠色三星”標(biāo)準(zhǔn)與智能化升級。
沙盤演練
模擬盤活某低效工業(yè)用地：從政策適配、融資設(shè)計到招商運營全流程推演
外部標(biāo)桿項目全流程解析
北京超極合生匯案例解析
根據(jù)提供的經(jīng)營數(shù)據(jù)，分析項目運營情況
重大問題模擬決策
存量改造的NOI優(yōu)化提升的案例實踐和決策過程
影響項目估值提升的因素
項目融資和現(xiàn)金流平衡
56億CMBS發(fā)行的過程、相關(guān)指標(biāo)深度解析
全周期投資測算
從合生匯案例看香港資本市場的項目評估標(biāo)準(zhǔn)
不良資產(chǎn)盤活：重慶某爛尾商業(yè)體“產(chǎn)權(quán)分割+醫(yī)療主題”重生記
關(guān)鍵動作：司法拍賣底價測算、跨界資源整合
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數(shù)據(jù)：5年IRR提升至15%的核心要素拆解

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