《城市更新的形勢(shì)研判與市場(chǎng)機(jī)遇分析》

城市更新的形勢(shì)研判與市場(chǎng)機(jī)遇分析
課程背景：
當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化率已突破65%，城市發(fā)展正式從“增量擴(kuò)張”邁入“存量煥新”的關(guān)鍵階段。然而，在國(guó)家嚴(yán)控大拆大建、地方財(cái)政承壓、市場(chǎng)盈利模式亟待重構(gòu)的三重壓力下，城市更新實(shí)踐陷入普遍困局：政府部門糾結(jié)于政策邊界與創(chuàng)新尺度，企業(yè)面臨“投入大、周期長(zhǎng)、收益難平衡”的投資難題，技術(shù)團(tuán)隊(duì)則困惑于規(guī)劃落地與民生需求的銜接。
從“大拆大建”到“有機(jī)更新”的轉(zhuǎn)型，不僅是開(kāi)發(fā)邏輯的顛覆，更是對(duì)政策解讀、風(fēng)險(xiǎn)防控、資源整合能力的全新考驗(yàn)。許多參與者雖有更新意愿，卻因摸不透政策紅線、找不到資金閉環(huán)路徑、理不清多方權(quán)責(zé)關(guān)系，陷入“想動(dòng)不敢動(dòng)、啟動(dòng)難持續(xù)”的困境。
本課程直擊核心痛點(diǎn)，通過(guò)政策解碼、案例拆解、方法提煉，幫助學(xué)員穿透城市更新的復(fù)雜表象，構(gòu)建“政策-市場(chǎng)-模式”三位一體的系統(tǒng)性認(rèn)知，掌握從合規(guī)操作到可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的全鏈條方法論，讓城市更新真正從“政策任務(wù)”轉(zhuǎn)化為可落地、能盈利的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。。
課程收益：
●學(xué)會(huì)政策合規(guī)與轉(zhuǎn)化：掌握2021-2025年核心政策的約束與彈性空間，理解政策延續(xù)邏輯，學(xué)會(huì)將國(guó)家政策拆解為地方實(shí)操方案，規(guī)避政策雷區(qū)。
●理解案例邏輯與工具復(fù)用：吃透8大標(biāo)桿案例的破局路徑，掌握產(chǎn)權(quán)整合、資金平衡等可復(fù)用工具，學(xué)會(huì)提取風(fēng)險(xiǎn)分配法則，明確多方權(quán)責(zé)邊界設(shè)計(jì)方法。
●掌握市場(chǎng)機(jī)遇與角色定位：把握四大黃金賽道的進(jìn)入門檻與盈利公式，理解不同主體轉(zhuǎn)型邏輯，能通過(guò)市場(chǎng)數(shù)據(jù)判斷本地項(xiàng)目潛力與競(jìng)爭(zhēng)格局。
●掌握全周期風(fēng)險(xiǎn)防控：識(shí)別“政策-資金-社會(huì)”三重風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，學(xué)會(huì)應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，理解案例中的風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制，能獨(dú)立設(shè)計(jì)防控方案。
●理解技術(shù)趨勢(shì)與規(guī)劃落地：明晰五大趨勢(shì)落地路徑，掌握《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》實(shí)操轉(zhuǎn)化方法，學(xué)會(huì)將數(shù)字技術(shù)融入項(xiàng)目全周期，提升落地效率。
課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天
課程對(duì)象：
1）政府管理人員需要政策解讀
2）企業(yè)投資部門關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)
3）規(guī)劃師等技術(shù)人員需要知曉專業(yè)準(zhǔn)則
課程方式：講師講授+案例分析+視頻討論+引導(dǎo)思考
課程大綱
第一講：認(rèn)知破局——城市更新的核心邏輯與時(shí)代必然
一、城市更新是什么？
1. 城市更新的內(nèi)涵
——從“大拆大建”到“有機(jī)更新”的階段轉(zhuǎn)變
2. 城市更新與棚改、舊改、存量改造的異同
二、新型城鎮(zhèn)化與高質(zhì)量發(fā)展的要求
頂層設(shè)計(jì)解碼：十四五規(guī)劃
關(guān)鍵文件解讀：《2021年政府工作報(bào)告》、《2023年城市更新行動(dòng)實(shí)施方案》、《2025年政府工作報(bào)告》《2025年5月《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》》、《2025年7月《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》》
——2025中央城市工作會(huì)議
——迎接十五五規(guī)劃
——近5年政策梳理總結(jié)
三、拉動(dòng)內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與民生改善的協(xié)同
1. 拉動(dòng)內(nèi)需：城市更新激活投資與消費(fèi)
2. 化解風(fēng)險(xiǎn)：嚴(yán)控大拆大建，避免加劇地方債務(wù)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
四、城市發(fā)展階段的必然
1. 城市化中后期
2. 城市更新不同階段的不同特征
第一階段：萌芽期（20世紀(jì)50-70年代）——“推倒重建”導(dǎo)向
第二階段：擴(kuò)張期（20世紀(jì)80-2000年代）——“開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)”導(dǎo)向
第三階段：轉(zhuǎn)型期（2010-2020年代初）——“有機(jī)更新”導(dǎo)向
第四階段：融合期（2020年代至今）——“可持續(xù)治理”導(dǎo)向
第二講：實(shí)戰(zhàn)解碼——標(biāo)桿案例中的破局方案與可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)
案例一：產(chǎn)權(quán)整合突破——深圳“雙95%”規(guī)則
項(xiàng)目：羅湖湖貝舊村改造
創(chuàng)新點(diǎn)：
——首創(chuàng)“雙95%”產(chǎn)權(quán)處置規(guī)則（建筑物面積95%+權(quán)利人數(shù)量95%同意即可啟動(dòng)）；
對(duì)“釘子戶”實(shí)施“個(gè)別征收+司法裁決”強(qiáng)制程序（全國(guó)首例司法判例）。
效果：10年僵局項(xiàng)目2年內(nèi)啟動(dòng)，拆遷成本降低30%。
案例二：資金平衡創(chuàng)新——上?！?5分鐘社區(qū)生活圈”
項(xiàng)目：長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道更新
創(chuàng)新點(diǎn)：
1）空間價(jià)值挖潛：利用沿街圍墻退界空間嵌入咖啡店、書(shū)吧（年租金收益超500萬(wàn)元）
政企收益分成：政府零投入，企業(yè)享有8年經(jīng)營(yíng)權(quán)，到期無(wú)償移交社區(qū)（“建造-運(yùn)營(yíng)-移交”BOT模式）
2）民生商業(yè)融合：改造后老年助餐點(diǎn)使用率提升70%，社區(qū)商業(yè)坪效增長(zhǎng)3倍
配套文件：《上海市城市更新行動(dòng)方案（2023—2025年）》
案例三：低碳技術(shù)應(yīng)用——北京首鋼園工業(yè)遺存改造
技術(shù)亮點(diǎn)：
1）高爐改造為“光伏幕墻+儲(chǔ)能系統(tǒng)”綜合能源站（年減碳量1. 2萬(wàn)噸）
2）利用廢棄冷卻塔建成AI數(shù)據(jù)中心（PUE值低至1. 15）
3）植入“近零碳展廳”（光伏玻璃發(fā)電量＞建筑耗電量）
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化：老廠房變身元宇宙創(chuàng)新中心（入駐商湯科技等企業(yè)，租金達(dá)周邊寫(xiě)字樓1. 8倍）。
案例四：社區(qū)自治模式——廣州小石集危房自主更新
1. 機(jī)制創(chuàng)新：
1）業(yè)主共治：居民成立更新委員會(huì)自籌資金（戶均出資8-15萬(wàn)元）
2）企業(yè)代建：房企提供模塊化建造（工期縮短至6個(gè)月）、后期物業(yè)托管
3）政策突破：政府允許增容6%用于嵌入托育中心（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主）
2. 成效：零上訪、零強(qiáng)拆，居民回遷率100%
案例五：TOD開(kāi)發(fā)升級(jí)——成都陸肖TOD
1. 模式創(chuàng)新：
1）“軌道+社區(qū)+商業(yè)”三維增值：地鐵上蓋開(kāi)發(fā)住宅/商業(yè)，地下聯(lián)通樞紐
2）土地溢價(jià)反哺：住宅銷售利潤(rùn)補(bǔ)貼公服設(shè)施（建成社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校）；
3）綠色技術(shù)集成：空中連廊系統(tǒng)減少地面交通壓力，光伏車棚覆蓋率達(dá)90%。
2. 經(jīng)濟(jì)賬：項(xiàng)目整體IRR提升至8. 7%（傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)僅5. 2%）。
案例六：歷史文化活化——廈門中山路歷史街區(qū)
1. 保護(hù)性開(kāi)發(fā)：
1）“修舊如舊”技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：采用傳統(tǒng)工法修復(fù)騎樓，AI掃描還原磚雕紋樣；
2）功能再造：首層保留老字號(hào)商鋪，二層引入設(shè)計(jì)師工作室（租金溢價(jià)40%）；
3）資金閉環(huán)：附條件出讓地塊（要求保護(hù)立面），開(kāi)發(fā)商配建口袋公園抵充地價(jià)。
2. 客流數(shù)據(jù)：改造后年輕客群占比從12%升至58%。
案例七：城中村改造——西安曲江模式
309626022999701. 政企協(xié)作突破
1）“房票安置+存量房去化”：拆遷戶憑房票購(gòu)買指定商品房（政府定向收購(gòu)房企庫(kù)存）；
2）產(chǎn)業(yè)先行導(dǎo)入：改造前簽約文旅企業(yè)，確保回遷區(qū)商業(yè)入駐率＞80%；
2. 增值收益共享：村民以土地入股開(kāi)發(fā)公司，享受20年分紅（戶均年收益7萬(wàn)元）。
第三講：賽道掘金——市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)防控的實(shí)戰(zhàn)策略
一、市場(chǎng)現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)
1. 數(shù)據(jù)透視：全國(guó)項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)域分布、投資主體結(jié)構(gòu)（2020-2024）
2. 核心痛點(diǎn)：資金平衡難、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、盈利周期長(zhǎng)
二、機(jī)遇賽道
1. 產(chǎn)業(yè)升級(jí)型更新：老舊廠房改造為科創(chuàng)園區(qū)案例：北京首鋼園
2. TOD綜合開(kāi)發(fā)：地鐵上蓋物業(yè)價(jià)值重構(gòu)
案例：成都TOD模式
3. 商辦存量煥新：寫(xiě)字樓/商場(chǎng)調(diào)改與綠色認(rèn)證（ESG驅(qū)動(dòng)）
4. 15分鐘社區(qū)圈：老舊小區(qū)服務(wù)功能嵌入（政策紅利點(diǎn)）
三、市場(chǎng)主體參與策略
1. 開(kāi)發(fā)主體角色演化
1）房企轉(zhuǎn)型：從“開(kāi)發(fā)商”到“運(yùn)營(yíng)商”的盈利模式重構(gòu)
2）國(guó)央企主導(dǎo)趨勢(shì)：地方城投、城建集團(tuán)操盤(pán)邏輯
2. 關(guān)鍵能力建設(shè)
1）政策合規(guī)性設(shè)計(jì)（規(guī)避政策雷區(qū)）
2）資金閉環(huán)方案：財(cái)政+專項(xiàng)債+社會(huì)資本+金融工具（REITs退出路徑）
3）產(chǎn)權(quán)整合策略：集體用地、多產(chǎn)權(quán)商鋪的實(shí)操解法
四、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)
1. 典型風(fēng)險(xiǎn)清單
1）政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)（如規(guī)劃調(diào)整、拆遷標(biāo)準(zhǔn)變化）
2）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：長(zhǎng)周期下的資金鏈壓力測(cè)試
3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：原住民訴求與輿情管理
2. 風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具
1）政企合作模式創(chuàng)新（ABO、EOD等應(yīng)用場(chǎng)景）
2）保險(xiǎn)資金、政策性銀行的低成本資金引入
第四講：未來(lái)已來(lái)——技術(shù)變革與政策落地的實(shí)施工具箱
一、未來(lái)五大核心趨勢(shì)
趨勢(shì)一：綠色化——從“節(jié)能改造”到“負(fù)碳建筑”
1）強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)：2025年起多地要求新建更新項(xiàng)目碳排放強(qiáng)度下降
2）技術(shù)應(yīng)用：光伏建筑一體化（BIPV）、碳捕獲混凝土、智能微電網(wǎng)成標(biāo)配3）市場(chǎng)機(jī)遇：綠色更新衍生碳交易收益
趨勢(shì)二：數(shù)字化——全周期智慧管理
1）CIM平臺(tái)普及
2）建造革命：AI設(shè)計(jì)（自動(dòng)生成合規(guī)方案）、建筑機(jī)器人（砌墻/噴涂效率提升5倍）、區(qū)塊鏈產(chǎn)權(quán)管理
趨勢(shì)三：民生化——公共服務(wù)驅(qū)動(dòng)更新
1）15分鐘社區(qū)圈強(qiáng)制配套：托育、養(yǎng)老、便利店嵌入老舊小區(qū)
2）保障房轉(zhuǎn)化：收購(gòu)存量商辦改保障性租賃住房
趨勢(shì)四：輕量化——微更新主導(dǎo)新增市場(chǎng)
案例：成都猛追灣街道改造（投入4300萬(wàn)元撬動(dòng)社會(huì)資本2. 1億）
趨勢(shì)五：金融化：REITs退出常態(tài)化
二、《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》（2025. 7. 17）
1. 用地政策：彈性化空間治理
1）混合用地與產(chǎn)權(quán)整合
2）容積率激勵(lì)與增容機(jī)制
3）產(chǎn)權(quán)歸集與整體報(bào)批
2. 金融政策：多層次資金閉環(huán)
——財(cái)政+金融工具組合
1）財(cái)政資金
2）金融創(chuàng)新
3）社會(huì)資本
4）盈利模式重構(gòu)
3. 主體協(xié)作：從政府主導(dǎo)到多元共建
1）政府角色：設(shè)立專職機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌規(guī)劃
2）市場(chǎng)主體：房企轉(zhuǎn)型“運(yùn)營(yíng)商”，國(guó)企成立更新集團(tuán)
3）居民參與：居民議事會(huì)達(dá)成共識(shí)
4. 技術(shù)賦能：數(shù)字化與綠色化
1）智能建造
案例：廣州小石集采用鋼結(jié)構(gòu)模塊化裝配，降低擾民；
2）低碳更新：強(qiáng)制要求綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)
5. 流程再造：全周期管理
案例：上海首創(chuàng)“五階段貫通”機(jī)制
3507105193675三、《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》
1. 成果框架變革：從“藍(lán)圖規(guī)劃”到“實(shí)施工具箱”
2. 新增成果要求解析（核心突破點(diǎn)）
36315651473201）更新體檢報(bào)告：精準(zhǔn)診斷的“城市CT”
要求深度：建筑層面+社區(qū)層面+城區(qū)層面
案例：成都某片區(qū)體檢報(bào)告，推動(dòng)適老化改造列為優(yōu)先項(xiàng)目
2）產(chǎn)權(quán)處置與資金平衡
產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新要求：明確分散產(chǎn)權(quán)整合路徑+制定歷史遺留產(chǎn)權(quán)確權(quán)規(guī)則
33108901549403）數(shù)字化成果庫(kù)：全周期管理的“數(shù)據(jù)底座”
案例：上海黃浦區(qū)通過(guò)數(shù)字化庫(kù)自動(dòng)預(yù)警
4）運(yùn)營(yíng)方案：從“改造完成”到“長(zhǎng)效造血”
核心模塊要求：物業(yè)模式+產(chǎn)業(yè)培育+智慧運(yùn)維
3. 實(shí)施性強(qiáng)化：五大剛性管控指標(biāo)
四、數(shù)字化賦能城市更新
——展示城市更新規(guī)劃中的數(shù)字應(yīng)用技術(shù)
——展示城市更新可視化平臺(tái)類型

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