房地產(chǎn)稅收形勢與土地增值稅清算全程攻略

  培訓講師：樊劍英

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樊劍英
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房地產(chǎn)稅收形勢與土地增值稅清算全程攻略詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)稅收形勢與土地增值稅清算全程攻略

**模塊 房地產(chǎn)稅收形勢與營改增政策瞻望


一、 2015年稅收形勢面臨哪些挑戰(zhàn)？存在哪些風險？

二、 意向金是否繳納營業(yè)稅？營改增后要開具發(fā)票是開具營業(yè)稅發(fā)票還是增值稅發(fā)票？

三、 2015年各地土地增值稅政策有哪些變化？

四、 土地增值稅預征和核定征收率目前各地存在哪幾種代表形式？

五、 合并和分立政策納稅安排要注意哪些關(guān)鍵問題？

六、 營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的其他稅種核算有無影響？

七、 營改增后如果確定土地增值稅定價臨界點？

八、 增值稅的基本原理何在？

九、 營改增對于財務核算和財務分析有哪些影響？

十、 營改增后房地產(chǎn)如何計稅？

十一、 營改增后如何計提增值稅銷項稅額？僅僅是銷售不動產(chǎn)嗎？買房送汽車、買房免物業(yè)費、買房返利、買房墊首付、售后回租、免租期、無償租賃、無償借款、不動產(chǎn)投資、包銷和代銷、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費……。親，這些您有嗎？

十二、 營改增后先有成本后有收入或者先有收入后有成本如何計稅？ 

十三、 營改增對于房地產(chǎn)招投標預算造價營改增后如何改變？

十四、 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何面對甲供材稅負測算和建立定價機制？

十五、 營改增后材料采購還要不要貨比三家？

第二模塊 房地產(chǎn)成本核算與土地增值稅

一、 企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無區(qū)別？

二、 成本核算的一般路徑有何順序？

三、 成本核算對象與企業(yè)內(nèi)部項目輔助核算之間有無聯(lián)系？

四、 成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報告？

五、 共同成本、費用如何分攤？有哪些原則？

六、 企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分攤原則一致嗎？

七、 商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理？能否用到企業(yè)所得稅？

八、 車庫、車位要不要分攤土地成本？

九、 成本分攤方法有多少種？不同成本對象采取不同的成本分攤方法如何結(jié)合？對企業(yè)整體稅負的影響是什么

十、 合作開發(fā)有幾種形式？先拿地再加名和共同拿地對于清算和成本確定有何影響？

十一、 如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？

十二、 不同期間共同成本一定可以分攤嗎？

十三、 如何讓合同管理起到成本核算的作用？

第三模塊 房地產(chǎn)土地增值稅稅收風險管控

一、 如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項目投資主體？

二、 項目開發(fā)如何確定清算項目和清算單位？

三、 土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？

四、 什么是普通標準住宅？規(guī)劃為普通標準住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？

五、 普通標準住宅如何運用定價策略？價格越高利潤會越高？

六、 地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？

七、 政府返還款可有納稅籌劃空間？ 

八、 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？

九、 土地作為扣除項目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？

十、 拆遷補償費屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？

十一、 取得凈地所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？

十二、 以土地投資如何會計和稅務處理？

十三、 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？

十四、 項目規(guī)劃外所承建支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？

十五、 房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計扣除嗎？轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入施工階段的在建工程，可否差額納稅？

十六、 會所、幼兒園、小學符合什么條件才可作為公共配套設(shè)施成本？

十七、 項目內(nèi)進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？

十八、 售樓部費用可否作為土地增值稅扣除項目？

十九、 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？

二十、 工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質(zhì)量，可否計入開發(fā)成本？

二十一、 什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？“甲供材”業(yè)務雙方如何進行會計處理？如何納稅？

二十二、 如果成本賬務有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標準是什么？

二十三、 清算開始后憑證的截止時間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二次清算”？

二十四、 捐贈、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項目？ 

二十五、 清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？

二十六、 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認土地增值稅扣除項目？

二十七、 收入確認原則和依據(jù)是什么？確認收入的時點在開發(fā)流程的哪個節(jié)點？

二十八、 如何理解“銷售價格明顯偏低”？具體的標準是什么？是否存在個人所得稅的風險？

二十九、 耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？

三十、 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間如何把握？

第四模塊 現(xiàn)場交流

 

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時間主講內(nèi)容天上午9:00-12:00下午13:30-17:00第二天上午8:30-12:00下午13:30-16:30部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅準備一、營改增政策的解讀與實踐1.我國流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革2.營改增試點的進展及總體規(guī)劃3.為什么要營改增？營業(yè)稅有何弊端？營改增改革的基本指導思想4.納稅人和扣繳義務人的認定5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅

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模塊土地增值稅的賬務處理sup2;年終結(jié)賬如何計提土地增值稅？計提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？sup2;計提的土地增值稅能否稅前扣除？sup2;清算補繳的稅款能否稅前扣除？補繳稅款形成的虧損如何處理？sup2;清算所退稅款如何處理？sup2;合作建房如何計算土地增值稅？#382;合作開發(fā)應具備什么必要條件？#382;合作開發(fā)稅務如何處理？#382;合作開發(fā)主

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一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務的開具建安發(fā)票總價，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增試點的步伐——我們什么時間營改增？三、思考：建筑

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模塊1：建筑業(yè)營改增政策走向及應對策略一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問題：請問房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務又涉及貨物銷售，但簽訂合同分別注明苗木銷售總價金額，開具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務的開具建安發(fā)票總價，這樣行嗎？請老師幫著解答。二、思考：營改增試點的步伐——我們什

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【課程大綱】部分房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？2.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財務指標及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？3.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預算工作有何影響？現(xiàn)行預算體系會如何變化？4.營改增后房地產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間有無變化？對于工程款結(jié)算有無影響？營改增對

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部分財務管理和會計學基本知識。一、財務工作在企業(yè)中的作用二、財務工作的基本內(nèi)容三、投資管理及技巧四、融資管理及融資方法五、如何快速讀懂財務會計報表及分析。六、資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、利潤分配表七、各報表的作用、結(jié)構(gòu)和編制八、各報表的閱讀技巧九、如何分析財務報表十、各報表的基本分析方法十一、報表披露對象及影響第二部分預算與合同管理十二、了解編制預算的組

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前言：1.思考：為嘛要營改增？營業(yè)稅和增值稅有啥區(qū)別？營業(yè)稅重復征收了哪些稅？如何理解結(jié)構(gòu)性減稅？2.建筑業(yè)營改增的難點在哪里？3.思考：營改增對企業(yè)的運營有何影響？對經(jīng)營預算、資金管理、財務指標及績效評價有何影響？對于財務提出什么要求？4.思考：營改增前我們能做哪些準備？5.試點的步伐——我們什么時間營改增？2015年8月1日、10月1日、12月1日？部分

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模塊房地產(chǎn)企業(yè)成本分攤與核算技巧1.企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無區(qū)別？2.成本核算的一般路徑有何順序？3.成本核算對象與企業(yè)內(nèi)部項目輔助核算之間有無聯(lián)系？4.成本對象如何確定？如何編制成本對象確定報告？5.共同成本、費用如何分攤？有哪些原則？6.企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分攤原則一致嗎？7.商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理

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