目前全國(guó)部分地區(qū)的房?jī)r(jià)有所回落，表現(xiàn)在杭州、溫州、上海等長(zhǎng)江三角洲的房?jī)r(jià)去年升幅比較大，經(jīng)過(guò)今年調(diào)控，各地方房?jī)r(jià)不同程度的有所下降，杭州下降20％－30％，上海下降20％－30％，溫州也下降了10％，但價(jià)格沒(méi)有降下降，但全國(guó)房?jī)r(jià)還是上升了6.2％。一季度10％，二季度8％，三季度6％，總體來(lái)講還是處于上升的狀態(tài)。房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果為什么不是下降而是繼續(xù)上升呢？首先有一個(gè)政府的基點(diǎn)和客觀現(xiàn)實(shí)的管理，國(guó)務(wù)院三次文件重點(diǎn)都沒(méi)有提出也沒(méi)有提降低房?jī)r(jià)，而是降低房?jī)r(jià)上升過(guò)快的勢(shì)頭，實(shí)際上是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。因?yàn)橹醒胍睬宄績(jī)r(jià)不可能降下來(lái)，為什么？因?yàn)樾枨笤谠鲩L(zhǎng)，生產(chǎn)資料的價(jià)格在上升，人工工資費(fèi)用在上漲，當(dāng)原材料和員工費(fèi)用，上游的產(chǎn)品在繼續(xù)上升的情況下，要求房地產(chǎn)的成本下降是不可能的，土地價(jià)格上漲，人工費(fèi)用上漲，原材料上漲，金融信貸資金的價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)的成本上升房?jī)r(jià)怎么可以降，所以中央從來(lái)沒(méi)有提降低房?jī)r(jià)，只是部分地區(qū)在傳達(dá)掌握或者媒體在選擇當(dāng)中把降低房?jī)r(jià)的增幅，增幅過(guò)快講成降低房?jī)r(jià)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不準(zhǔn)確的，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上升過(guò)快的勢(shì)頭降下來(lái)了，達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)，這就達(dá)到或部分達(dá)到房?jī)r(jià)上升過(guò)快的目標(biāo)。目前6.2％，到年終多少另外再說(shuō)。

　　第二群眾購(gòu)買的心情也開(kāi)始平靜，出現(xiàn)持幣待購(gòu)，因?yàn)槔习傩詹焕斫饨档头績(jī)r(jià)增幅，這情況下有錢不買了，看著房子價(jià)格往下降了，他心理有一個(gè)心理目標(biāo)，大部分出現(xiàn)持幣待購(gòu)，開(kāi)發(fā)商也欺客,現(xiàn)在土地升值，原材料上漲，也不愿意下降，所以出現(xiàn)購(gòu)買者和銷售者之間焦灼對(duì)峙的狀態(tài)，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀的基本特征，市場(chǎng)買方賣方處于對(duì)峙狀態(tài)。

　　第三個(gè)方面，房地產(chǎn)投資規(guī)模趨于理性，大體在18％左右，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資18％左右，今年根據(jù)現(xiàn)在已有統(tǒng)計(jì)資料，大體上基本穩(wěn)定在這個(gè)狀態(tài)，不會(huì)增長(zhǎng)太多，因?yàn)檎麄€(gè)開(kāi)發(fā)量受到了刺激，土地供給以及銷售方面的影響，建成規(guī)模、數(shù)量相對(duì)減少，所以投資規(guī)模今年有望繼續(xù)穩(wěn)定在18％左右，占固定資產(chǎn)投資的18％左右。

　　根據(jù)以上三方面表述，可以這樣說(shuō)，房地產(chǎn)的調(diào)控正朝著中央預(yù)定的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。各地方地區(qū)有差別和不均衡，最近一個(gè)時(shí)期深圳三個(gè)月房?jī)r(jià)上升20％－30％，一平米漲了1千多，最近市政府采取了措施之后有所遏止，但是由于受到海外購(gòu)買力的影響，還處在動(dòng)蕩當(dāng)中不能完全穩(wěn)定，房?jī)r(jià)是一個(gè)影子價(jià)格，本身屬于市場(chǎng)規(guī)律支配的，香港經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)，收入增加，過(guò)來(lái)買房人增加，價(jià)格很自然上升，所以深圳的房?jī)r(jià)增幅很高。另外北京房?jī)r(jià)上升比較快，今年和去年同期每平方米上漲1180元，上漲20％左右，北京房?jī)r(jià)上升有多種因素，它本身的地理位置，以及北京市收入增長(zhǎng)情況都決定了它本身的價(jià)格處于剛性上漲的狀況，再加上信貸、土地供給等影響，北京市房?jī)r(jià)現(xiàn)在按平均價(jià)格來(lái)講又超過(guò)了上海，所以將來(lái)如何掌握和調(diào)控房?jī)r(jià)，如何調(diào)控和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)這是一個(gè)很深的學(xué)問(wèn)。由于我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，到現(xiàn)在不到20年，在這方面經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、技術(shù)手段都不足，有待于進(jìn)一步實(shí)踐探索。

　　第二個(gè)問(wèn)題，今后十一五期間乃至今后一段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)總體的態(tài)勢(shì)應(yīng)該如何看待，這問(wèn)題首先要看國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的總體宏觀政策，國(guó)家從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是怎樣的要求，把房地產(chǎn)業(yè)擺在什么位置，讓它發(fā)揮什么作用，對(duì)它有什么要求，這在我們國(guó)家來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的基點(diǎn)。最近的中央工作會(huì)議國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)又設(shè)了新的指示，最近召開(kāi)中央工作會(huì)議上，中央領(lǐng)導(dǎo)同志在今后十一五的報(bào)告當(dāng)中明確提出：“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，既要堅(jiān)定不移地解決發(fā)展中的突出問(wèn)題，又要堅(jiān)定不移的促進(jìn)其穩(wěn)步發(fā)展。要認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，繼續(xù)合理控制城市拆遷和建設(shè)規(guī)模，規(guī)范拆遷行為，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題。著力調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)嚴(yán)格控制高檔商品房開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展城市中低收入居民需要的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房供應(yīng)體系和制度，探索改革經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)方式，發(fā)展舊房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)”。這一段就是最近中央工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)地位、作用的最新概括。在這個(gè)表述當(dāng)中核心問(wèn)題就是兩個(gè)堅(jiān)定不移，第一個(gè)堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控措施、第二個(gè)堅(jiān)定不移地把它作為支柱產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展。在這個(gè)問(wèn)題上又加了兩個(gè)重要，原來(lái)講房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這次講重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)。為什么這樣提，現(xiàn)在沒(méi)見(jiàn)到什么經(jīng)典解釋，根據(jù)個(gè)人意見(jiàn)，房地產(chǎn)在我們國(guó)家的地位和作用，應(yīng)該強(qiáng)化，我們面臨經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，以及面臨的國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定的，從需要來(lái)講2020年實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，每年農(nóng)民進(jìn)城1400萬(wàn)，自然人口增長(zhǎng)每年600萬(wàn)，舊城改造已經(jīng)提上日程，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)人們經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)在不斷提高，在這種情況下，人們把錢用來(lái)購(gòu)買住宅，生存資料，這是一種目前最佳的選擇，在中國(guó)有12萬(wàn)億儲(chǔ)蓄，有什么投資渠道，買股票都賠光了，沒(méi)有投資渠道，人們有了錢，但是要花，不能存在銀行，銀行1.98利息還要收20％稅，物價(jià)每年上升3到4個(gè)百分點(diǎn)，在這樣的情況下哪個(gè)人會(huì)把錢放在銀行貶值，總得拿出來(lái)消費(fèi)、投資，什么投資最保險(xiǎn)，房地產(chǎn)，為什么是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)本身是升值，所有的房地產(chǎn)都在升值，自古以來(lái)國(guó)內(nèi)國(guó)外房地產(chǎn)都是升值的?，F(xiàn)在隨便到街上找一個(gè)房子，舊房子比新房子貴，國(guó)外房子也是這樣的，為什么升值，土地稀缺本身決定必然升值，當(dāng)土地升值價(jià)格超過(guò)了房子折舊速度的時(shí)候，它的保值增值就是正數(shù)，在這種情況下，人們把錢拿來(lái)投資，這是一種正當(dāng)?shù)倪x擇，無(wú)可非議，也不應(yīng)該把人們這種選擇輕易地說(shuō)成投機(jī)行為。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在要想繼續(xù)發(fā)展，靠什么拉動(dòng)，過(guò)去靠投資實(shí)行積極的信貸政策、國(guó)家修公路修鐵路拿錢投資，在投資過(guò)程當(dāng)中吸收一部分勞動(dòng)力，付工資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期投資成為國(guó)家的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在中央決定要縮小國(guó)債的規(guī)模，今年縮小600億，在這種情況下，投資減少，由于人民幣升值出口相應(yīng)要減少，這樣唯一的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)就要靠消費(fèi)，投資、消費(fèi)、出口三架馬車當(dāng)中主要靠消費(fèi)，所以中央工作會(huì)議非常明確的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，今后繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需為主的方針擴(kuò)大內(nèi)需就是擴(kuò)大消費(fèi)，增加消費(fèi)拉動(dòng)，而增加消費(fèi)拉動(dòng)靠什么？主要靠居住住宅。第二靠教育、第三才是汽車。過(guò)去說(shuō)四架馬車、住宅、汽車、教育、旅游。究竟有多少錢搞旅游，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)就是住宅、汽車、教育，在這三種當(dāng)中，汽車遇到國(guó)外汽油價(jià)格上升的壓力，今年汽車擠壓270萬(wàn)輛，產(chǎn)能過(guò)剩，銷售困難，教育的收費(fèi)正在調(diào)整，目前的住宅是主要拉動(dòng)原因，但不是唯一的。針對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)講，消費(fèi)究竟投在哪里？所以是重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，我認(rèn)為中央提這個(gè)方針?lè)衔覈?guó)的現(xiàn)實(shí)。

　　第二個(gè)今后房地產(chǎn)投資總體的方針也是穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、持續(xù)健康發(fā)展，要繼續(xù)把貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控措施放在第一位，不能因?yàn)閲?guó)家說(shuō)你是重點(diǎn)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，又頭腦發(fā)熱，這樣就容易出問(wèn)題，過(guò)去有一個(gè)毛病，憑空氣辦事，上面什么話，社會(huì)上什么風(fēng)氣就憑什么辦事，要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控措施，消除房地產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，不健康因素?，F(xiàn)在的確存在不穩(wěn)定、不健康因素，不穩(wěn)定就是規(guī)模變來(lái)變?nèi)?，不健康房地產(chǎn)本身的毛病，質(zhì)量不好，信譽(yù)不好等事情很多，要消除不健康不穩(wěn)定因素，自身健康是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控第一問(wèn)題。在這前提下按照國(guó)家的需求積極增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年從現(xiàn)在開(kāi)始到十一五期間（2010）時(shí)間段，每年城鎮(zhèn)住房的總面積繼續(xù)穩(wěn)定在12億到13億平方米中間。城市6億、農(nóng)村7億。城市房子中間商品房70％，30％農(nóng)村基建房，還有國(guó)家投資部分。現(xiàn)在已經(jīng)穩(wěn)定了五年時(shí)間了，隨著我國(guó)人們收入的提高，隨著國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣一個(gè)規(guī)模不會(huì)也沒(méi)有理由降下來(lái)。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在處在城市化進(jìn)程當(dāng)中，每年增速我個(gè)人意見(jiàn)控制每年同比投資增長(zhǎng)速度控制在20％左右。另外房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例現(xiàn)在是18％，這個(gè)數(shù)字個(gè)人認(rèn)為低了，應(yīng)該上升到25％－30％?，F(xiàn)在都在調(diào)控減少規(guī)模，為什么還認(rèn)為要增大規(guī)模，是不是有點(diǎn)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策不協(xié)調(diào)，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性不夠，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)完全房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)完成的投資來(lái)計(jì)算的，這不是全社會(huì)，固定資產(chǎn)投資是全社會(huì)的，統(tǒng)計(jì)的范圍是局部的，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)投資有很大部分的漏項(xiàng)，應(yīng)該作為房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)而沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去的，比如現(xiàn)在農(nóng)村城鎮(zhèn)個(gè)人建房，每年11億多的投資，2千多萬(wàn)平方米完全沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，另外現(xiàn)在大家都賣毛坯房，毛坯房本身是半成品，按了門就完了，里面燈具、裝修都沒(méi)做，每年裝修投資4500億，這本來(lái)應(yīng)該是房地產(chǎn)組成部分都沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，這明顯的漏項(xiàng)，另外農(nóng)村小城鎮(zhèn)的住宅也沒(méi)有投資，由于鎮(zhèn)和農(nóng)村之間不好劃分也沒(méi)有算上，如果把這些加上以后，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例25％－30％比較合適也比較正常，合乎理性和我們的實(shí)際?，F(xiàn)在大家都知道，我們國(guó)家進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，以提高生活為目的，為什么投資下降了，過(guò)去這部分小了，重生產(chǎn)輕消費(fèi)，認(rèn)為消費(fèi)就是浪費(fèi)，因?yàn)閲?guó)家建房子分給大家，現(xiàn)在建了房子可以回收的。改革開(kāi)放到現(xiàn)在20年，群眾拿自己錢買房子6萬(wàn)億，以前這全部是國(guó)家拿錢，所以應(yīng)該把這統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。房地產(chǎn)投資占GDP比重大體上8％比較合理，在六五計(jì)劃以前是2％多，七五是4％，現(xiàn)在是8％，應(yīng)該穩(wěn)定在8％左右，這就是我們應(yīng)該掌握的三個(gè)基本數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資每年增速20％，另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例30％，房地產(chǎn)投資占GDP比例8％。大體這樣一個(gè)速度比較符合國(guó)情，也能夠滿足未來(lái)十五年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)人民居住小康的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)起來(lái)要靠各方面努力，國(guó)家、企業(yè)、社會(huì)等等，今天借這個(gè)機(jī)會(huì)向經(jīng)濟(jì)屆的朋友們，專家學(xué)者們提幾個(gè)問(wèn)題供大家參考：

　　第一、宏觀調(diào)控中目標(biāo)和手段之間應(yīng)該如何掌握？現(xiàn)在宏觀調(diào)控是調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)控的手段是緊縮信貸，控制土地供給，一手控制信貸，一方面土地減少，那么房?jī)r(jià)能降下來(lái)嗎？需求不變，供給減少，價(jià)格能降下來(lái)嗎？所以現(xiàn)在調(diào)控措施和調(diào)控目標(biāo)相矛盾。在這種情況下，我們政策設(shè)計(jì)應(yīng)該怎么辦？

　　第二、住宅究竟是投資還是消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)界、或經(jīng)濟(jì)教科書比較流行和通行的看法住宅算投資，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)里面也是把住宅建設(shè)統(tǒng)統(tǒng)算為投資，究竟這種劃分的方法對(duì)還是不對(duì)？完整還是不完整，科學(xué)還是不科學(xué)？我個(gè)人看法，住宅總體來(lái)講，它的屬性是消費(fèi)，個(gè)人用于住宅的投資是消費(fèi)投資，銀行發(fā)放的貸款本身就是消費(fèi)信貸，用于支柱型的住宅，買了房子出租，用來(lái)做投資工具的不算，老百姓拿來(lái)作為生存資料的住宅是消費(fèi)。比如買一個(gè)電視機(jī)，8千買的2千賣了也可以算投資，投資只有賺錢才叫投資，房屋買了一般賺錢，賺錢的原因就是土地升值，所以到底是投資還是消費(fèi)？怎么說(shuō)更合理確切，所以我們國(guó)家住宅消費(fèi)越多，投資增加越快和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的目標(biāo)背道而馳，自相矛盾，不能自圓其說(shuō)。

　　第三、應(yīng)形成房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的機(jī)制。最近2001年以來(lái)社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱爭(zhēng)論不休，到現(xiàn)在將近4、5年時(shí)間，但是沒(méi)有哪一位高明的專家說(shuō)，究竟什么是過(guò)熱？多少才是過(guò)熱？現(xiàn)在在學(xué)術(shù)界有一種不正常的空氣，不講真話，沒(méi)有多少事實(shí)的根據(jù)，應(yīng)該建立一個(gè)穩(wěn)定協(xié)調(diào)的發(fā)展機(jī)制，應(yīng)該建立預(yù)警系統(tǒng)不能事后調(diào)整，房地產(chǎn)到現(xiàn)在調(diào)整三次了，90年代初調(diào)整，說(shuō)全國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱首先從海南開(kāi)始調(diào)整過(guò)熱，過(guò)了三年中國(guó)經(jīng)濟(jì)通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)上不去了，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，讓你拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，又帶上一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)拉動(dòng)，現(xiàn)在又過(guò)熱，究竟是過(guò)熱、過(guò)冷要有一個(gè)比較客觀的說(shuō)法，這里面涉及統(tǒng)計(jì)本身的準(zhǔn)確性，我們統(tǒng)計(jì)大體上可信的，但是在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確性相當(dāng)差，原因就是現(xiàn)在房地產(chǎn)根本沒(méi)有建立起一套統(tǒng)計(jì)的核算體系和核算制度，而且應(yīng)用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的基本建設(shè)統(tǒng)計(jì)，而沒(méi)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)規(guī)模統(tǒng)計(jì)、投資統(tǒng)計(jì)根據(jù)什么統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有規(guī)范的統(tǒng)計(jì)制度、方法、體系，因此這種情況下大家運(yùn)用數(shù)字的時(shí)候，建議加以分析，不然用不太準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上講觀點(diǎn)，觀點(diǎn)本身也不容易站住腳。

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