關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，意見(jiàn)存在分歧。雖然很多專(zhuān)家在很大程度上一致認(rèn)為，當(dāng)期房?jī)r(jià)超過(guò)了實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，存在大小不等的泡沫，樓市需要降溫；但是降溫后，將造成什么后果，卻存在較大爭(zhēng)議。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控其實(shí)就是調(diào)整三個(gè)關(guān)系：一是政府（調(diào)控者）與開(kāi)發(fā)商之間的平衡關(guān)系，二是中央政府與地方政府的平衡關(guān)系，三是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者方面之間的平衡關(guān)系。通俗地說(shuō)，就是三組關(guān)系的博弈。

目前看來(lái)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者方面之間的博弈還處于僵持狀態(tài)，兩者都在觀望。“價(jià)滯”就是最有力的例證。但是，樓市降溫的后果也已經(jīng)顯現(xiàn)了，或者說(shuō)“前所未有”的調(diào)控政策已經(jīng)初見(jiàn)成效了，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、新房成交量等指標(biāo)均呈現(xiàn)出明顯下降趨勢(shì)。6月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下降了0.1%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降低了0.2百分點(diǎn)，說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了明顯遏制，并且出現(xiàn)了下降-全球品牌網(wǎng)-的趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資性需求也得到了一定的抑制，這從房地產(chǎn)的交易量上可以看得出來(lái)。”下一步走勢(shì)如何，其實(shí)取決于政府（調(diào)控者）與開(kāi)發(fā)商之間的博弈結(jié)果。

政府（調(diào)控者）與開(kāi)發(fā)商之間的博弈顯然不是地位對(duì)等的博弈。但為什么既往的調(diào)控預(yù)期幾乎都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)呢？最終原因均可以追溯到既顯而易見(jiàn)，又最易被忽視的“慣例”上：過(guò)去多輪的調(diào)控幾乎都是“半途而廢”的。

某種意義上說(shuō)，現(xiàn)在的局面其實(shí)是一種“回補(bǔ)”：如果沒(méi)有突然而至的金融危機(jī)，樓市或許會(huì)在2009年就能基本調(diào)整到位。金融危機(jī)后，政府的“救市”措施又導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇上升。為了遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和投機(jī)行為，政府從4月中旬開(kāi)始又采取了“抑制”措施。這何嘗不是為金融危機(jī)所付出的代價(jià)呢？回頭來(lái)看，如果一定要降溫，還不如早降溫好，就像發(fā)燒降溫一樣。

政府（調(diào)控者）與開(kāi)發(fā)商之間目前的博弈其實(shí)就是對(duì)于“慣例”的博弈：調(diào)控者正試圖打破傳統(tǒng)的調(diào)控半途而廢的慣例，而開(kāi)發(fā)商等群體則仍在試圖爭(zhēng)取這種慣例能被延續(xù)。開(kāi)發(fā)商自有其底氣，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商知道，目前基本經(jīng)濟(jì)及樓市處于“兩難”：“放”可能引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，過(guò)度“收”將會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)。因此開(kāi)發(fā)商在等待著，這也正是對(duì)政府（調(diào)控者）的心理極限的挑戰(zhàn)。

但種種跡象表明，這種“慣例”極有可能在今年被打破。例如，針對(duì)“第三套房貸款將松動(dòng)”等系列傳言，住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委在第一時(shí)間通過(guò)央視《新聞聯(lián)播》鄭重澄清：樓市調(diào)控政策將繼續(xù)執(zhí)行。國(guó)土資源部官員也多次表示，堅(jiān)信市場(chǎng)將會(huì)明顯降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布六月份數(shù)據(jù)時(shí)也表示，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)不會(huì)造成很大影響，加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生積極作用。

中央政府決心已下，而且很堅(jiān)決！

最后還要看地方政府的執(zhí)行力度。中央政府與地方政府在事權(quán)、財(cái)權(quán)確實(shí)存在不匹配的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，這也是導(dǎo)致地方政府片面追求GDP、倚仗土地財(cái)政的根本原因。這個(gè)根本問(wèn)題不解決，地方政府仰仗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的沖動(dòng)就不可能解決。而且，在“國(guó)十條”中說(shuō)的是“部分城市”，但沒(méi)有明確是哪些城市。從6月份數(shù)據(jù)看，70個(gè)大中城市中有49個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比持平或上漲。進(jìn)而分析，“部分城市”不是特指，而是泛指房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。值得注意的是，目前一些地方遲遲未出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，有的甚至宣揚(yáng)“補(bǔ)漲論”，用買(mǎi)房落戶(hù)等政策來(lái)拉升房地產(chǎn)市場(chǎng)；有的地方則動(dòng)輒賣(mài)地“造城”，大手筆的背后是地方財(cái)政的“土地依賴(lài)癥”未有改觀。

綜上，目前的狀態(tài)是，中央政府決心很大，地方政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者都在觀望。未來(lái)幾個(gè)月可能的變化是：中央政府堅(jiān)決調(diào)控下去，但也不會(huì)再出臺(tái)可能傷筋動(dòng)骨的新政策；新房成交量繼續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，盡管下降的可能性幾乎不存在；房?jī)r(jià)越松動(dòng)，消費(fèi)者反而越不買(mǎi)；于是，地方政府開(kāi)始通過(guò)或明或暗的方式去托市（下半年完成全年財(cái)政收入是地方政府的命根子）。最終，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制住了，又沒(méi)有傷及經(jīng)濟(jì)——中央政府的調(diào)控目的達(dá)到了；房?jī)r(jià)不上漲了，或者上漲慢了，但也沒(méi)有降——開(kāi)發(fā)商和地方政府雖然收入同比偏緊，但總算是虛驚一場(chǎng)；只有消費(fèi)者，特別是渴望房?jī)r(jià)下降10%-30%的消費(fèi)者，可能是最失望的。于是，該買(mǎi)房的還要買(mǎi)房，買(mǎi)不起房的還是買(mǎi)不起房。

無(wú)論是虛驚一場(chǎng)，還是白高興一場(chǎng)，市場(chǎng)總歸要回歸常態(tài)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)就是波動(dòng)的，只不過(guò)小波動(dòng)是常態(tài)，大波動(dòng)叫危機(jī)。

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