房地產(chǎn)項目構(gòu)思的概念與特征
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項目構(gòu)思是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性地探索過程,是項目策劃的基礎(chǔ)和首要步驟,其實質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機會。項目構(gòu)思的好壞,不僅直接影響到整個項目策劃的成敗,而且關(guān)系到項目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。
任何項目都從構(gòu)思開始,項目構(gòu)思常常來自于項目的上層系統(tǒng)(即國家、部門、企業(yè)等)的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問題和可能性。根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目和不同的項目參與者,房地產(chǎn)項目的起因不同,在通常情況下,項目起因于:
1、項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機會和投資領(lǐng)域,如潛在的龐大的房地產(chǎn)市場需求,房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化而進行投資結(jié)構(gòu)的改善、生產(chǎn)經(jīng)營范圍的擴大、新技術(shù)的采用等;
2、項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略,如目前為了解決城市中低收入居民住房困難問題,國家實施了經(jīng)濟適用房的建設(shè)戰(zhàn)略,為解決城市低收入居民住房問題,實施了廉租房建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略等;
3、上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困難和問題,如在全面實施住房商品化購買的體制下,由于城市居民收入的不均衡性,且收入差距較大,應(yīng)采取多層次的住房供應(yīng)體系,從而形成了不同房地產(chǎn)項目的構(gòu)思,等等。
二、房地產(chǎn)項目構(gòu)思的特征
房地產(chǎn)項目構(gòu)思是房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容之一,是以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ),以獨特的概念設(shè)計為核心,綜合運用各種構(gòu)思方式,按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃。因此,房地產(chǎn)項目的構(gòu)思與其他項目的構(gòu)思存在著較大的差別,具有獨特的項目構(gòu)思特征,其特征如下:
1、地域性。
1) 要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。在我國,由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、市場狀況區(qū)別較大,進行房地產(chǎn)項目構(gòu)思時就不能不考慮這些情況。
2)要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況。從市場角度看,房地產(chǎn)項目構(gòu)思的重點要把握市場的供求情況、市場的發(fā)育情況,以及市場的消費傾向等。
3)要考慮房地產(chǎn)項目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。
2、前瞻性。房地產(chǎn)項目構(gòu)思的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成周期少則二三年,多則五六年,甚至更長,如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力,就會造成投入較大而產(chǎn)出較小,給企業(yè)帶來巨大的損失。這種超前眼光和預(yù)見的能力,表現(xiàn)在:
1)項目的可行性研究階段,要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況;
2)投資分析與決策階段,要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向;
3)規(guī)劃設(shè)計階段,要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展階段;
4)營銷推廣階段,要準確預(yù)測未來市場的變化趨勢,為銷售價格的確定、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。
3、市場性。房地產(chǎn)項目構(gòu)思要適應(yīng)市場的需求,主要表現(xiàn)在:
1)房地產(chǎn)項目構(gòu)思自始至終要以市場的需求為依據(jù)——顧客需要什么房子,就建造什么房子;
2)房地產(chǎn)項目構(gòu)思要以市場為導(dǎo)向——房地產(chǎn)市場變了,房地產(chǎn)項目構(gòu)思的思路、定位方式也要變;
3)房地產(chǎn)項目構(gòu)思要在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上,造就市場,創(chuàng)造市場。
4、創(chuàng)新性。房地產(chǎn)項目構(gòu)思要追求新意、獨創(chuàng)。房地產(chǎn)項目構(gòu)思創(chuàng)新,首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因為概念與主題是項目的靈魂,是項目發(fā)展的指導(dǎo)原則,只有概念與主題有了新意,才能使項目有個性,才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、方式新。項目構(gòu)思的方式與方法雖有共性,但運用在不同的場合、不同的地方,其所產(chǎn)生的效果也不一樣,這需要通過構(gòu)思實踐來創(chuàng)新。
5、可操作性。房地產(chǎn)項目構(gòu)思的可操作性特征要求:
1) 在實際市場環(huán)境中,項目具有市場條件的可操作性;
2)在具體的實施上有可操作的方法;
3)構(gòu)思方案要易于操作、容易實施。但是,在實際的房地產(chǎn)項目實施過程中,經(jīng)常有一些項目構(gòu)思方案完全脫離了市場的客觀或超出了開發(fā)商的負擔(dān)能力和實施能力,形成空洞的“紙上談兵”項目構(gòu)思
6、多樣性。在房地產(chǎn)項目中,開發(fā)的方案是多種多樣的,我們要對多種方案進行權(quán)衡比較,揚長避短,選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種,同時,房地產(chǎn)項目構(gòu)思方案也不是一成不變的,應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時,根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化,不斷對構(gòu)思方案進行調(diào)整和變動,以保證構(gòu)思方案對實現(xiàn)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。
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