2011年注定是房地產(chǎn)行業(yè)不平靜的一年，地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，金融政策進(jìn)一步收緊，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提出了挑戰(zhàn)，尤其是近來(lái)剛從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)(財(cái)經(jīng)專題：http://fanshiren.cn/news/list/77_1.shtml)的地產(chǎn)“大佬”們。建設(shè)階段大量的資金投入，較低的資金周轉(zhuǎn)率和漫長(zhǎng)的投資回報(bào)期都是他們不得不面對(duì)的問(wèn)題，而以萬(wàn)達(dá)、寶龍為代表的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，以住宅銷(xiāo)售平衡商業(yè)持有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在地產(chǎn)調(diào)控政策下能否被順利的復(fù)制還需要商榷。“地主家也沒(méi)有余糧了”，成為困擾地產(chǎn)“大佬”發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵問(wèn)題。而近來(lái)李嘉誠(chéng)的匯賢REITs在香港的成功上市，為大陸商業(yè)地產(chǎn)的融資給出了更多選擇，REITs能否成為解困大陸商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的救命稻草成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的海外REITs之路并不平坦

REITs（Real Estate Investment Trust），在國(guó)際金融市場(chǎng)并不陌生，早在1960年美國(guó)就出臺(tái)了《國(guó)內(nèi)稅收法典》和《房地產(chǎn)投資信托法案》，創(chuàng)設(shè)了房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱REITs）。目前在世界上有美國(guó)、日本、韓國(guó)、新加坡、澳大利亞等十幾個(gè)國(guó)家都已有REITs，有超過(guò)480家的房地產(chǎn)投資信托，其全球市值超過(guò)6050 億美元，其中美國(guó)市值REITs達(dá)到3000 億美元左右。REITs按資金的投向不同可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類(lèi)型，權(quán)益型指REITs可以直接投資并擁有物業(yè)資產(chǎn)，抵押型指REITs募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，混合型指權(quán)益型和抵押型的混合。國(guó)際REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類(lèi)投資，占到了所有REITs的90%以上。

對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，REITs也不算一個(gè)新鮮事物，在2005年越秀REITs在香港成功上市，成為第一只大陸資產(chǎn)在海外上市的REITs，其后凱德也成功將其在大陸的7處零售物業(yè)打包，在新加坡交易所主板成功發(fā)行REITs。

但國(guó)內(nèi)企業(yè)海外REITs之路并非一帆風(fēng)順，萬(wàn)達(dá)—麥格理REITs海外之路并不成功。在越秀REITs成功發(fā)行后，中國(guó)六部委聯(lián)合出臺(tái)了171號(hào)文，封鎖了離岸操作的路徑，提高了在岸注冊(cè)資本的門(mén)檻，增加了REITs運(yùn)作的成本。同時(shí)，國(guó)家接連發(fā)布限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的政策，進(jìn)一步提高了外資進(jìn)入的門(mén)檻。這導(dǎo)致“萬(wàn)達(dá)—麥格理REITs”在海外發(fā)行的擱淺。

同時(shí)除了在政策的限制和外匯管制之外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率不能滿足要求（尤其是近年開(kāi)發(fā)的物業(yè)，高昂的土地成本和建筑成本無(wú)法與租金收入相匹配），物業(yè)形態(tài)復(fù)雜（單一的物業(yè)形態(tài)，比如單一的商場(chǎng)、酒店更能獲得海外投資人的認(rèn)可），物業(yè)產(chǎn)權(quán)不完整（尤其是二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，往往租售并舉，開(kāi)發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè)，其他銷(xiāo)售，無(wú)法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán)）等問(wèn)題都會(huì)成為國(guó)內(nèi)企業(yè)海外REITs之路的障礙。

擴(kuò)展閱讀

版權(quán)聲明：